Q&A3

　　问：

　　编辑同志：
　　同事小红租的房子，租期至2019年12月31日；小红又将房屋转租给我，租期至2020年12月31日。2020年1月1日，房东通知小红租赁到期，不再续租要求小红交付房屋，小红不交付，结果被房东诉至法院，法院判决小红交付房屋。小红不履行，房东申请强制执行。请问：这种情况下，我该如何保护自己的权利？当租住的房子遇上执行案件，我该怎么办？

　　答：

　　法院会先张贴腾房公告，要求被执行人和相关人员在一定期限内自行腾退，逾期不腾退则会被强制腾退并承担相应法律后果。此种情形下，在看到上述公告后，应该在限期内主动搬离上述房屋。如果拒不搬离，不仅会面临被强制腾退的后果，还有可能会被法院处以罚款、拘留。
　　如果您预付了租金，则您可要求同事小红返还，如果合同约定了相关违约责任，则可要求小红承担违约责任。解决途径主要有两种：一是双方自行协商解决，二是经协商不成后，您亦可以诉至法院。
　　律师提醒，租住房屋要查看出租人对房屋是否享有出租权，仅有两类人对房屋享有出租权：房屋所有权人；被许可转租的出租人。目前承租人基本上都是以预付租金的方式进行房屋租赁，但不建议预付未来较长时间的房租，以免遭受租金损失。并且在租赁合同中，应明确承租人不能按照合同约定的租期履行出租房屋的义务时其应承担的违约责任，以便更好地维护自己的权益。另外，部分被执行人为了阻碍房屋被法院拍卖，会和案外人签署虚假的长期租赁合同，企图阻止房屋被正常拍卖或拍卖后的交付。需要明确提醒大家注意的是，这是一种违法行为，案外人坚决不要参与，否则可能会被罚款、拘留，甚至涉嫌刑事犯罪。