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本刊简介租了一间未经消防验收的房屋， 租赁合同还有效吗？
编辑同志：
2016年5月8日，我与林某签订《房屋租赁合同》，约定由我承租林某的一处商铺，用于开办商铺市场及其他商业服务使用。合同签订后，林某向我交付了租赁标的房产，我也接收并入场装修、使用租赁物。现我与林某之间因为租金问题双方发生争议，林某在诉讼中，以涉案房屋存在消防不合格主张《房屋租赁合同》无效。请问：房屋租赁合同是无效吗？上海 王峰
王峰读者：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。同时消防法第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。根据该解释，租赁房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，可以作为解除房屋租赁合同的法定情形之一，并不必然导致合同无效，解除合同的前提是合同有效。消防法虽然规定了未经消防验收合格禁止使用，但同时也对将房屋投入使用、经营应承担的行政责任均作了明确规定。出租人和承租人的行为在民事法律关系中应承担责任的性质和范围，应结合租赁合同的内容及实际履行行为作具体分析，因此，直接以未经消防验收合格为由认定房屋租赁合同无效缺乏法律依据。