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本刊简介房屋已出租， 能实现抵押权吗？
编辑同志：
我之前把钱借给别人，对方把自己的房子抵押给我，办理了抵押登记。到了还款期以后，此人提出把房子过户给我或者卖掉房子还我钱。但是他的房子现在租给别人住，租期还有两年才满，租户不想买这套房子。请问：如果我要求把房子过户给我，过户之后我能不能要求租户腾房呢？上海 唐明
唐明读者：
合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据前述规定，您需要确定您取得房屋抵押权时，该房屋是否已经出租给租户，如果该房屋出租在先，抵押权设立在后，在租赁期限届满前，您无权要求承租人腾出房屋；如果抵押权设立在先，您取得房屋所有权之后，在租赁期限届满前，可依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，要求租户腾房。