上海黄浦区法院发布物业服务纠纷案件审判白皮书

　　本报讯(记者侯劲松) 近年来，物业服务纠纷案件数量始终在高位运行，如何妥善处理好物业纠纷已成为基层社会治理中亟待解决的课题。日前，上海市黄浦区法院发布《2012-2016年度物业服务纠纷案件审判白皮书》，通过对近5年来审理的涉物业服务纠纷进行分析，梳理出当前物业纠纷的一些新特点。

　　白皮书显示，近5年来，黄浦区法院共受理物业服务合同纠纷5351起。案件数量在2016年出现触顶回落，降至5年来的最低点，纠纷增势得到有效遏制。这些案件中，物业公司涉诉呈现集中化态势，涉案数超过200起的物业公司有7家，其涉案总数达2681起，占总收案数的50.1％，超过其余95家物业公司涉案数的总和。案件讼争标的类别主要集中于物业服务费、物业服务事项、业主共有权益、物业管理资料等四类。其中，涉物业服务费纠纷占比达97％以上。

　　白皮书分析，从业主方面来看，部分业主存在以拒付物业费方式进行不当维权的情况，部分业主将邻里纠纷等涉及第三方的问题错误地理解为拒付物业费的理由，进而引发纠纷。从物业公司角度看，一部分物业公司未定期向业主公开停车费、电梯广告费等公共收益开支情况，少数物业公司甚至侵占公共收益，引发纠纷。还有些物业公司未严格按照法定程序使用维修资金，不透明的维修流程不仅侵害了业主的合法权益，也易激化物业公司与业主之间的矛盾。

　　白皮书指出，唯有建立“有进有出”的竞争机制，才能敦促物业公司提升服务品质、实现小区业主自治。但实践中，这一环节存在诸多问题。一方面是一些年代久远的老式小区，由于小区设施陈旧、户数少、物业服务费低廉等因素，优质物业公司不愿入驻接手，出现“无人接管的小区”现象。另一方面，个别物业公司排斥竞争地长期霸占某一小区的物业管理权，此种现象虽相对较少，但一旦出现往往造成较为重大甚至恶劣的社会影响。还有极少数小区因物业公司改聘程序不合法等原因，出现了同一物业管理区域内两个物业公司并存的现象，直接引发了小区物业服务的混乱。

　　为预防和化解物业纠纷，白皮书建议，应完善业主自治，建立多层次的小区治理结构，完善业主自治机构的议事模式，强化街道、居委会对小区治理的指导作用，建立小区治理法律后援团。要完善物业服务相关立法，进一步细化物业服务工作标准。同时，可建立长效约束机制，一方面将恶意欠费行为纳入征信记录，另一方面推行物业服务行业的评价和奖惩机制，并提倡物业服务事项的公开化。

　　发布会上，黄浦区住房保障和房屋管理局、区人民调解组织、辖区物业公司代表、区人大代表、政协委员、特邀监督员、律师代表等还就如何妥善处理好物业服务合同纠纷，引导物业服务市场良性运作等内容进行了交流研讨。