北京二中院：户口迁移引发房屋买卖纠纷案攀升

　　本报讯（记者赵春艳） 近日，北京市第二中级人民法院召开新闻通报会，对因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件相关情况进行了通报，并对公众发出了相关法律提示。

中心城区案件相对多发

  近年来，随着房价快速上涨，户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致学区间房价差异巨大，在二手房买卖过程中因户口迁移产生的纠纷屡见不鲜。为探究此类案件的成因及特点，提示买卖双方诚信交易，防范法律风险，避免和减少纠纷发生，北京二中院对近3年来审理的因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件进行了专题调研。

　　通报会上，二中院民一庭庭长肖大明介绍，2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后审理此类案件分别为13件、22件及15件，全部为二审民事案件，占同期审理的房屋买卖合同纠纷案件总数的5%。

　　案件中具有中心城区案件相对多发的特点。其中，涉及东城、西城区房屋的案件分别占案件总数的26%和32%，超过半数案件涉及案外人的户口。

　　调研中分析案发原因主要有房价攀升过快导致违约情形增加，购买学区房的落户需求不断增加，户籍登记人不配合迁出或不具备迁出条件等。

法院不直接判决迁移户口

  此类案件中，买房人可能面临户口无法迁入、法院不直接判决迁移户口的法律风险，卖房人可能面临高额违约金及根本违约导致合同解除的风险，卖房人以外的其他户籍登记人同意配合迁出户口后可能面临一定的法律风险。

  在此基础上，法院向公众提出了法律建议。

  针对合同明确约定户口迁移条款。法院提醒买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

  法院建议双方在签订买卖合同之前，买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

  法院提醒购房人一定要提前向公安机关了解落户政策。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。

　　法院指出，当事人还需提前向教育部门核实学籍使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。

　　同时，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。

  肖大明特别提醒公众，房屋买卖还是应以取得房屋产权作为主要交易目的，“学区房”溢价高，存在相关政策变化等风险，买房人要充分权衡利弊，切莫盲目跟风。