房屋买卖纠纷 法院“冻结”学籍

  原告王某起诉被告廖某的房屋买卖合同纠纷一案，因涉案房屋系学区房，且被告曾于房屋买卖合同中承诺学籍未被使用，为避免被告在案件审理过程中使用该房屋学籍，原告向法院申请禁止使用涉案房屋学籍。近日，北京市海淀法院经审查后做出裁定，“冻结”了该房屋的学籍，这在北京市尚属首例。

  后原被告经过调解，已经解除房屋买卖合同，在孩子报名前终于“解冻”了学籍。法官提醒公众，买卖房屋时合同一定要认真签署，谨慎处理。

起纷争 行为保全

  原告王某诉称，原告经中介公司牵线，于2016年4月10日与被告签订了房屋买卖合同，原告购买被告出售的位于海淀区万寿路的房屋一套。协议签订当日，原告依约支付定金10万元。4月26日双方完成网签。但此后，因该房屋学区房价值升值，导致被告拒绝继续履行合同。王某起诉要求判令原告代被告偿还银行相关欠款，并由银行解除该房屋抵押权；判令被告交付该房屋，并将房屋所有权转移登记至原告名下。

  诉讼过程中，王某向法院提交了行为保全申请，称根据双方签订的房屋买卖合同的约定，原告享有涉案房屋对应学籍的使用权。目前被告单方违约且有恶意使用涉案房屋学籍的可能。根据当前学籍政策，学籍被使用后六年内，该房屋学籍不得再次使用，故如果被告恶意使用该学籍，将造成原告购房目的不能实现。为保障申请人享有使用该房屋学籍的权利，依法申请法院对涉案房屋的学籍进行冻结。

  海淀法院经审查发现，在双方签订的房屋买卖合同补充协议中，被告廖某确曾承诺涉案房屋为某小学学区房，且学区名额未被使用。在与廖某的沟通询问中，廖某表示其拒绝继续履行合同的理由是原告和中介公司在网签合同中虚构较低的价格逃避税款，可能使其诚信记录出现问题，也给将来的交易带来风险。

  鉴于此，海淀法院认为王某的申请符合民事诉讼法第100条关于行为保全的规定，即“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据当事人的申请，可以裁定责令其做出一定行为或者禁止其做出一定行为”。

  由于该保全行为具有一定风险，即一旦原告王某的主张最终未能得到法院支持，被告廖某可以就王某的保全行为给其带来的损失要求赔偿。对此风险，海淀法院向王某进行了充分告知，王某表示坚持要求法院依法进行保全，愿意承担相应风险。

  最终，海淀法院于日前做出民事裁定书，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位，并及时向相关小学送达了民事裁定书和协助执行通知书。相关小学表示将按照法院裁定书的内容予以执行。

法官释法：

  本案主办法官、海淀区法院复兴路法庭副庭长赵赓告诉记者，由于原告的诉讼保全目的是保留学籍，使其能够继续履行合同。本次裁定针对的就是涉案房屋以及该房屋对应户口的学位，即通常所说的学籍进行了保全。

  赵赓说，根据裁定，任何人不得使用涉案房屋以及该房屋对应户口的学位。如果双方没有调解成功，在判决前卖方仍可以通过户口迁出的方式使用其他住房或户口的学位。赵赓告诉记者，据目前的小学入学政策，可以通过补充采集信息的方式解决入学问题。

  赵赓告诉记者，由于6月18日，涉案房屋所归属的学校将进行入学登记工作，如双方不能在此日期前达成和解，必将对被告子女入学产生实质影响。原被告终于在16日下午，在海淀法院就全部调解协议内容达成一致，法院作出民事调解书，对双方和解内容进行了确认，并同时作出了解除行为保全裁定书。为确保被告正常使用学籍，做出解除行为保全裁定后一小时内就将裁定书和协助执行通知书送达至相关学校，校方相关负责人也表示将严格遵照法院裁定书内容执行。

  赵赓提醒公众，买卖双方在订立合同时应充分评估合同履行过程中的商业风险，认真阅读合同条款，明确双方权利义务，并尽可能以书面形式对双方权利义务做出详细约定；合同订立后，双方均应本着诚实信用的原则依约履行合同；提供中介服务的经纪公司应切实履职，对双方的交易风险进行充分告知，严格按照法律规定促成交易。