危房，如何运用法律来规范

    相关法规的不完善，导致因房屋质量引发的安全事故时有发生。目前，虽然地方法律法规对于房屋安全和危房的修缮、拆除或使用均有了实践探索，但仍需出台一部国家级法律法规来“护航”。

　　近年来，房屋使用安全隐患日益凸现，直接威胁人民群众的生命和财产安全。

　　“设计、施工、材料、地质、人为损坏、自然影响、环境影响等7大因素都是引起房屋‘发病’和‘衰老’的原因。”上海市房产经纪学会学术委员会市场专业委员会主任田汉雄如是表示，危楼的成因是非常复杂的，而且我国现在也有数量庞大的危楼正在使用。

　　据统计，我国每年因房屋安全事故所造成的损失达到数十亿元人民币。由于种种原因，我国各地房屋安全事故仍层出不穷，房屋质量及安全形势非常严峻。

　　对此，专家呼吁，要加快国家层面的立法，出台一部专门的法律法规来为危房的拆除、修缮、使用提供法制保障。

法律体系尚不完善

　　“危房问题难以处理，主要是法律和法规体系尚不完善，民事法规无专门规定。”上海律师协会房地产业务研究委员会委员季诺谈到，关于房屋质量的管理法律法规尚不健全，这是造成房屋变成危房难以解决的根本性问题。

　　由于房屋质量不受《产品质量法》的约束，也无法适用《消费者权益保护法》，导致了危房住户无法使用法律武器维权。

　　季诺认为，在房屋建设和使用中面临许多问题，还有待法律法规进一步规范。特别是在建筑施工监理中，监管制度没有形成制约关系，监管人员往往听命于建设方和施工方；建设方自行验收，使竣工验收流于形式，质监站的作用大大削弱；住宅专项维修资金的使用，需经过业主委员会讨论通过，维修资金动用困难；房屋质量保修存在制度缺陷，缺乏房屋质量缺陷鉴定机构等等。

　　季诺认为，在商事法律规范的衔接上，目前的法律法规也存在一定的问题。

　　“现行的房地产开发均采用项目公司模式，单个项目开发设立项目公司，开发完毕后项目公司注销，瑕疵担保责任落空。但《公司法》及《破产法》均无针对性规定。”季诺说。

　　除此之外，季诺还指出房屋质量缺陷救助存在一定缺陷。房屋质量缺陷的合同责任属开发商，但开发商地位强势，且经营期限较短，很难担负其责任。房屋质量缺陷的侵权责任属设计方、施工方、监理方，但建设过程过于专业，难以举证。

国家层面立法要跟上

　　随着危房问题逐步显现，各地相继出台了自己的房屋使用安全管理条例、办法或者规定。济南、大连、齐齐哈尔等市还发布了城市危险房屋管理办法，进一步规范房屋安全特别是危房处理的法律意见

　　对于危房的处理，绝大多数地区要求“经采取安全技术措施，可解除房屋危险的，修缮后按市房管部门规定的期限使用。经采取安全技术措施，尚能短期维持使用的房屋，修缮后，在市房管部门观察监督下，限期使用”。

　　对无修缮价值的危险房屋，由市房管部门责令其限期拆除；对暂不便拆除的房屋，市房管部门应当责令房屋所有人或使用人停止使用。

　　地方针对房屋安全的这些规定只是对当前法律不完善的补充，对此房产专家王青宏指出，涉及危房的法律仍十分复杂。

　　“《城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》为基础，还包括《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《房地产开发企业资源管理规定》《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》《房屋建筑工程质量保修办法》等等。”王青宏举例说明危房涉及诸多法律法规细则，涉及房地产所有权制度、建设用地法律制度、房地产开发法律制度、城乡规划与建设管理制度、房地产交易法律制度、房地产登记法律制度、房地产中介服务法律制度、房地产拆迁法律制度、物业管理法律制度等方面。

　　“一方面，我国现行的《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方面的法规，大部分是针对在建的建筑工程施工安全管理，很少涉及既有房屋的安全管理，致使私有房屋在安全管理上形成‘真空’。”怀化职业技术学院建筑工程系教师杨顺武认为，房屋安全管理法律法规不健全。

　　“另一方面，我国房屋安全立法管理体系不健全，与国外房屋安全管理体系不接轨，需要补充完善。”杨顺武认为，我国缺少一部国家层面的《房屋安全管理法》或《房屋安全管理条例》，而这样的法律，发达国家早在20世纪70年代初就开始建立新的房屋安全管理登记、注销制度了。

　　杨顺武谈到，自从1989年建设部发布《城市危险房屋管理规定》实施以来，国务院和建设部又相继颁发了《建设工程安全生产管理条例》《建设领域安全生产行政责任规定》《关于组织开展危旧房屋安全大检查加强房屋安全管理的紧急通知》等法规文件，基本建立起房屋安全管理法规体系，他建议国家出台一部《房屋安全管理法》或《房屋安全管理条例》。

　　“加强法律法规建设，依法监督管理是法治治理的核心。”杨顺武谈到，在国家出台这部法律法规之前，各地人大常委会或人民政府已经先行一步了，针对房屋安全管理专门制定一部综合性法规或规章。如今，地方法律法规对于房屋安全和危房的修缮、拆除以及使用已经有了实践探索，需要尽快通过健全国家和地方二级法规规章，推进国家级法律法规的出台。

危房管理的法制化建议

　　“2011年5月1日，北京市开始实施国内首部对既有房屋建筑‘全生命周期管理’的地方法规，要求对房屋建筑从‘出生’到‘灭失’整个生命周期的使用行为、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等各个环节进行36项严格管理。”上海市房地产科学研究院院长陈洋认为，这样的方式对于危房管理十分必要，值得在全国进行推广。

　　他认为，应该将房屋建筑划分三个阶段进行规范管理。

　　首先，房屋建筑建成后5年，由开发商、建设单位履行保修责任；其次，在维修阶段，由业主对房屋建筑进行养护和管理，使其保持良好的使用状态；最后，在房屋达到设计使用年限时，业主对房屋进行大修，延长其寿命。

　　陈洋建议：“要明确责任主体，房屋建筑的所有人是安全责任人，应当根据房屋建筑类型、设计使用年限、使用时间等情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估。要强化行政部门对公共建筑的管理和巡查力度，及时督促公共建筑的所有权人进行安全评估、安全鉴定、抗震鉴定等。”

　　“完善房屋质量管理的立法是法制化、规范化处理危房问题的必由之路。”陈洋建议国家应该制定《房屋质量法》。

　　他建议，这部法律要吸收《建筑法》中关于建设过程中的质量规定，规定房屋建设和使用两个阶段的质量问题，建立不动产质量责任保险及行业担保制度。还要参照《产品质量法》对开发商、施工方的责任予以明确，建立不动产质量检查机构体制，明确并延长质量瑕疵担保的期限建，立房屋质量保险管理机构。

　　在法治治理方式上，要参考英国模式，以质监站为基础成立全国性不动产质量保险管理机构。该机构推行统一质量标准，保证开发质量，提供权威的质量缺陷鉴定服务，预先赔付，再向责任人追偿。