北京大兴法院：商房租赁案件呈逐年递增趋势

　　本报讯（记者赵春艳） 11月18日，北京市大兴区人民法院举办“商业经营类房屋租赁风险提示与防范”新闻通报会，介绍该院商业经营类房屋租赁合同纠纷案件的审理情况，并对这类商业纠纷进行风险提示与防范。

　　据大兴区人民法院副院长闫春生介绍，随着市场经济的不断改革深化，各类市场经营活动进一步活跃，市场主体扩大了对商业类经营性用房的需求，商业用房在租赁合同市场中的角色与地位日益突出，房屋租赁交易活动的类型和范围不断扩大。与此同时，因商业经营类房屋租赁合同引发的纠纷数量逐年增加，对社会和谐与经济发展均产生了一定的负面影响。  

　　大兴法院结合审判实践，对商业经营类房屋租赁合同中的纠纷案件进行了深入调研，总结此类租赁合同纠纷案件中存在的高风险问题。

　　据大兴法院开发区法庭代理审判员贺维介绍，2012年1月至2015年10月，近4年时间已受理商业经营类房屋租赁合同纠纷819件。2012年至2014年，商业经营类房屋租赁合同纠纷收案数分别为143件、205件和260件，而截至2015年10月，该类案件收案数已达211件，明显呈逐年递增趋势。案件数量上升的同时，以合同约定不明确、承租人装修物的处理及补偿、违章建筑出租、租赁房屋不符合约定用途为代表的商业经营类房屋租赁合同纠纷问题不断出现。

　　贺维告诉记者，有的承租人对所租赁的经营用房屋仅是到租赁房屋现场看一看，对租赁房屋的了解不够详细，对某些重要事项不是以书面方式确定下来，导致承租人在租赁后无法开展经营活动或因客观原因限制导致合同目的无法实现而产生纠纷一旦发生问题，导致双方互相扯皮，不能理性解决，甚至引发治安问题。

　　大兴法院开发区法庭代理审判员张小娟通过实际案例的讲解向社会公众提示了法律风险。张小娟建议，承租人在签订房屋租赁合同前务必对所租赁房屋的现状及相关附属情况充分掌握，对影响合同履行的相关事项，例如房屋坐落位置、面积、产权情况、水电暖气费标准、物业费事项要与出租人达成一致并在合同中予以明确。对书面合同已载明的事项，在发生争议后再予以否认，除非有确凿的证据证明出租人与承租人之间已另行达成新的协议，否则其主张很可能因证据不足而不被法院采信。另外，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人还可以要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，但合同另有约定的除外。

　　对于房屋的用途，法官建议租赁双方应明确约定房屋的具体用途，而非笼统的约定房屋用途为商业或居住，以便于明确租赁房屋的正当使用方法；其次，租赁双方应详细记录房屋交接时的现状，必要时可通过拍照或摄像的方式进行记录。此外，在租赁期间如发生物品或房屋损坏的，应及时保存证据，协商处理解决。

　　另外，对于很多承租人而言，在租赁经营性房屋时，务必核实房屋的产权情况及是否存在行政管理限制无法办理营业执照的情况，要求出租人出具相关凭证或向房屋管理机关及工商行政管理机关进行核实。