山东牟平小区物业管理权“争夺”风波

    山东牟平星泰花园小区的物业管理纠纷持续1年有余，原物业公司办公设施屡遭破坏，矛盾不断升级。其背后，似乎是特殊身份的人士为所欲为。

　　山东牟平星泰花园小区，原本一起简单的物业管理合同纠纷，因原物业管理公司与新业主委员会之间各执一词，引发断水、断电等物业管理乱象，致原物业管理公司被新业主委员会解聘。

　　但事态并未就此终结，在原物业管理公司暂时托管期间，原物业管理公司的控股母公司也遭人为断水、断电，甚至公司的设备线缆、地暖空调回灌井等设备设施被人为破坏。对此，母公司多次报警无果。

　　物业管理权之争持续一年有余，事态不断升级，物业公司负责人直指“纠纷被人为策划，事涉当地一名区政协常委，正是鉴于其威严，当地公安机关不严格执法，原本一起刑事案件被弱化为经济纠纷而不予立案调查，这也直接导致了矛盾不断恶化升级。”

物业管理权之争

    星泰花园小区坐落于山东省烟台市牟平开发区，作为牟平区最早成立业主委员会的小区，从建成之日起，至2014年6月29日，一直由烟台银星物业管理公司（简称银星物业公司）管理。

　　在银星物业公司管理的16年时间里，星泰花园小区曾获得“山东省优秀物业管理小区”“烟台市优秀物业管理小区”“烟台市花园式小区”“安全文明小区”“社会治安优秀小区”等荣誉称号，是牟平区公认的高品质物业管理小区。

　　2014年5月，银星物业公司因为管理需要，准备对星泰花园小区收取50元的车位费和30元的车辆服务费，因此与部分业主产生矛盾。

　　“星泰花园小区物业服务费是按每月每平方米0.4元收取的，随着管理成本的增长，这一标准已远不能满足正常的管理经营需求，公司经营连年亏损。”银星物业公司母公司烟台银星房地产有限公司董事长秦国文在接受本社记者采访时如是说。

　　随后，该公司按照烟台市有关规定打算适当收取一定的车位费和车辆服务费，以弥补物业管理经费的不足，2014年5月26日，银星物业管理公司公布了上述收费标准。

　　“收费标准公布后，已有290多个业主登记预定了车位，有170多个业主交了车位费和服务费，并领取了蓝牙卡。”秦国文称。

　　就在这项工作顺利推进时，“5月27日，该小区刑满释放人员王某到小区物业管理处公开进行言语威胁：‘谁交费就划谁的车、爆谁的胎、砸谁的玻璃。’致使那些交费的业主心怀忧虑，左右为难。”银星物业公司一位员工告诉本社记者。

　　随后，小区部分人利用网络QQ等方式作抵触性宣传，燃放鞭炮，号召抵制车位收费，同时提出筹备新的业主委员会来取代银星物业公司。

　　秦国文称：“而在此事之前，每月21日至25日是银星物业公司收取当月水电费和物业服务费的固定时间，收费通知发出当天，就有人在小区内用喇叭公开号召业主，不要缴纳水电费和物业服务费，并在网络平台发表抵制交费的言论，导致一部分业主产生疑虑。截止到5月25日，全小区超过300多户（近半）没交水电费。”此事虽经银星物业公司通过电子屏、宣传栏等多次催促按期交费，但效果甚微。

　　6月26日，星泰花园小区新的业主委员会筹备成立，王瑞龙当选新的业主委员会主任，王飞、宋涛等人分别担任了新业主委员会副主任和委员。

　　第二天，新成立的业委会解除了与银星物业公司物业服务合同。6月29日，银星物业公司公告撤出对星泰花园小区的物业管理服务。为了对全体业主负责，银星物业承诺在与新业委会交接的60日过渡期内实行暂时管理服务，仍按每月0.4元/平方米的标准收取物业管理费，提供对价服务。

　　“6月30日，我与新成立的业委会主任王瑞龙在鱼鸟河办事处见面，在洽谈交接等问题时，双方意见不合，发生激烈争执，最后不欢而散。”秦国文告诉记者。

小区现状管理混乱

　　本社记者调查了解，新业主委员会解聘了银星物业管理有限公司之后，没有聘请新的物业管理公司，而是自己直接对小区进行物业管理。对此多位小区业主怨声载道。

　　“原来银星物业管理公司管理时，每个月每平方米只交4角的服务费，现在业主委员会却想按6角标准收费。原来收车位费和车辆管理费，只是有车的交。现在我们没车的也要交。”60多岁的小区居民王老伯气愤地说。

　　“这还不算什么，更叫人窝火的是小区时不时断水、断电，这叫人怎么活？自去年10月份至今水费没有上交，而我们早已把水电费交给了业委会……”另一位业主小刘说。

　　秦国文称：“在新业委会成立前后，一些业主受人指使多次到区政府上访。有一次因小区电费长期未交被供电公司停电，业委会竟组织了上百辆私家车围堵区政府大门，造成极坏影响。事实上，大部分业主的水电费已被新业委会收缴，此款项现去路不明。”

　　眼看小区绿化带里杂草丛生无人修剪，草坪和植被无人浇水维护大面积枯死，自来水主管道长期漏水无人问津，很多公共灯长期不亮也无人更换，电梯无人维护保养，长期处于危险运行状态，严重危害公共安全。一位孙姓业主说：“这么多年了，我们小区就和花园似的，假山流水，四季翠绿三季有花，可现在，哎……！业委会还发出通知，说小区连续多家被盗，让我们注意防范，以前哪有这样的事？”

矛盾恶化

　　“新的业委会一些领导还千方百计煽动小区业主与银星物业的对立情绪，新业主委员会成立前后，一些业主多次聚在秦国文家楼下燃放鞭炮、封堵银星公司大门、封填银星公司办公楼取暖供冷专用的中央空调回灌井，掐断电缆、侵抢物资房产等等，打乱了该小区正常的生活秩序，干扰了银星、世达等四家公司的正常生产和经营。”

　　秦国文称，2015年1月7日，有人竟用报废的车辆封堵银星房地产公司办公楼东大门，致使公司车辆和人员无法进出；用沙子封填银星房地产公司办公楼取暖供冷用的中央空调回灌井，致使无法供暖；给金茂超市星泰花园店停水、掐断银星房地产办公楼电缆，不仅严重影响了该企业正常的工作秩序，还造成回灌井报废，空调、电机等设备、设施损坏，直接损失达10余万元。

    2015年1月8日，有人在大庭广众之下破锁撬开银星公司的配电箱，掐断通往银星公司办公楼的电缆，致使银星房地产公司整栋办公楼停电，导致在此办公的三家公司无法正常生产和经营，还因突然断电造成了企业设备、设施损坏，直接经济损失近20万元。

    2015年1月12日，有人从根部掐断供电电缆，造成整条电缆报废，无法正常供电。断电期间致使银星房地产、银星物业、世达置业处在了停业状态，时间长达17天，直接损失达100多万元。

    2015年1月26日，新业委会领导亲临现场阻挠银星房地产公司在办公区打回灌井，恢复供电供暖，还在现场训斥打井人员，谩骂设备车司机，致使打井受阻，银星房地产办公楼供暖一直无法恢复，加之中央空调回灌井之前已遭到破坏而报废，重新恢复又受到阻挠，在银星办公楼办公的人员饱受寒冷之苦。

    2015年5月7日，位于星泰花园的银星物业公司仓库门锁被撬，库内割草机、电锤等价值3万余元的物资被清理一空。

　　针对上述问题，银星房产公司以书面形式多次向牟平区政协和当地公安部门反映和申诉，没有下文。

　　对此，当地公安机关至今没有立案。秦国文告诉本社记者，究其原因，正是因为某业委会领导的特殊身份所致。

　　针对“银星公司员工报警举报有人破锁撬办公楼配电箱、用沙封填银星房地产办公楼取暖用的回灌井、掐断并破坏银星办公楼供电电缆”等问题，烟台市牟平区开发区派出所所长于永生在接受本社记者采访时表示：“的确有这么一回事。当时，我们接警后，立即出警并找到双方当事人协调相关案件，经公安法制科认定后不予立案，因这属于经济纠纷案件，单纯靠我们公安一方的力量也不可能解决。我们只能从中尽力协调双方的利益纠纷，使他们的合法权益得到应有保护，而对于其中涉及的违法行为，我们将给予制止并追究当事人的责任。你们想要了解该事件的具体情况，建议去区管委会详细了解一下。另外，你们也应该明白，在有些问题上，我们也有压力，也很为难。” 

　　山东昊言律师事务所律师刘响莲对本社记者表示，上述业委会领导等人的极端行为，造成电缆、路由器及电话交换机报废和正在运行的供暖机组损坏（组件烧毁）等严重后果，根据《刑法》等法律之规定，这些人已经涉嫌构成故意毁坏公私财物罪，应当追究刑事责任。如果他们掐断并破坏银星办公楼正在供电电缆的行为可能危害公共安全，依据《刑法》118、119条之规定，则该行为涉嫌构成破坏电力设备罪。

　　同时，刘响莲律师也认为，小区业主与物业公司在履行物业服务合同期间出现矛盾纠纷应尽量协商达成一致，如果协商不成完全可以通过法律途径解决。任何人无视法律、法规，不以正当方式维权，都将受到相应的法律制裁。