大连“中央华府”产权人“自残”维权

法院执行不力

    大连市民肖福春斥资2.58亿元购买的资产，终难实现产权转让。空有一堆法律文书载明“中央华府”项目下的部分资产产权归他所有，却因法院执行不到位而被他人实际占有。

    看似资产占有人与产权所有人之间的矛盾，其背后暴露出的问题是，大连市西岗区人民法院不执行、不作为。

　 “我到处融资，七拼八凑2.58亿元购得资产，可法院一直不给执行，至今，本属于我的资产却被他人恶意侵占，巨额损失谁来承担？”大连商人肖福春“这两年都被这一件事套牢”。

　　2013年8月，大连市民肖福春斥资2.58亿元参加竞拍购得的大连“中央华府”项目的部分资产，终不能归自己所有。空有一堆法律文书，字字都载明属于肖福春的资产，他却得不到实物，让肖福春欲哭无泪。

　　目前该部分资产的实际占有人为赤峰建设建筑(集团)有限责任公司大连二分公司（下简称赤峰建筑公司）法定代表人于学德，于手中也掌握着一沓法律文书，认为该项目部分资产的产权归其所有。

　　最为激烈的一幕发生于2014年7月23日早上5时，肖福春万般无奈之下，事先在辖区派出所备案告知自己将采用过激维权手段并全程录像，砸碎了位于大连市西岗区长春路160号“中央华府”一层公建部分的门窗和玻璃，并将公共停车场设备全部砸毁。肖称其为“自残维权”。

　　“矛盾升级的原因，就是因为大连市西岗区人民法院不执行、不作为。法院如果实在难以执行、难以让我购买的资产顺利实现，那把2.58亿元归还给我，房屋我不要了行不行？”肖福春说，“买的时候，真不知道这里面的水这么深。”

　　记者获得的最新消息是，2015年4月20日，大连市民丛玉琴向大连市公安局报案，称“于学德隐瞒房屋产权真相，诈骗我购房款1768万元，已经涉嫌合同诈骗罪，请求公安予以立案侦查”。

　　5月26日，肖福春也向大连市公安局西岗区分局递交举报信。

“精品住宅”变烂尾

　　2005年9月14日，赤峰建筑公司（乙方）与大连畅运房屋开发有限公司（下简称畅运公司）签订垫资开发合同，就开发大连市西岗区五四路-水仙街-长春路-沈阳路合围地段的房地产项目（后改称中央华府），赤峰建筑公司垫资开发。双方约定利益分配内容为，不管政府最终批准给甲方的容积率为多少，甲方必须保证乙方得到的房屋面积不少于9000平方米。甲方必须保证乙方分得的房屋能办理所有权手续。双方还就乙方所得房屋的位置分配做了详细约定。

　　随后，赤峰建筑公司在条件成熟后，出资670万元即开始组织施工。2006年3月18日，双方签订《分得住宅及公建面积确认书》，确认分给赤峰建筑公司36套住宅，总建筑面积4371.12平方米，其中9-12层共16套，建筑面积1934.72平方米。

　　没想到的是，开工日期仅仅过去9天，工程就因开发手续不完善多次被迫停工，直至2007年3月15日复工，“中央华府”项目走走停停。

　　值得注意的是，对于该项目，大连市政府批复建筑层数为地上2-8层，地下1层。也就是说，根本无法实现地上建12层的预期目的。赤峰建筑公司多次要求将确认的9-12层房号及面积变更至8层以下，均遭拒绝。故2007年9月，赤峰建筑公司向大连仲裁委员会提出仲裁，请求上述事项得以变更。

　　2007年11月1日，大连市仲裁委员会作出（2007）大仲裁字第273号裁决，畅运公司应在经政府规划部门批准双方合作开发房地产项目“中央华府”中立体分割分配给赤峰建筑公司房屋9000平方米（含双方已经确认公建、3-8层住宅部分）。

　　正是这一纸裁决，成为于学德占据“中央华府”部分楼盘的理由，为今后的矛盾埋下隐患。

　　看似胜券在握的赤峰建筑公司负责人于学德，无论如何也没想到，这个房地产项目从一开始就注定了其悲催的命运。最终畅运公司无法完成项目建设，成为大连市的“最牛烂尾楼”。

　　2008年7月，畅运公司与赤峰建筑公司商议，将中央华府整体抵押给大连银行马栏广场支行作贷款，贷款金额为1.26亿元，银行承诺约定每销售一套房屋的款项70%偿还银行贷款，30%由畅运公司及赤峰建筑公司自用，对于学德更为致命的是，赤峰建筑公司同意放弃优先受让权。

　　自2008年7月至2009年8月，大连畅运公司并未如约履行还款计划，其法定代表人携款潜逃。

“中央华府”几度易手

　　2009年12月17日，大连银行将其对大连畅运房地产开发有限公司的1.26亿元贷款债权以处置不良资产形式拍卖给大连汇盛投资有限公司。之后，大连汇盛投资有限公司向大连市中级人民法院申请执行。执行过程中，面临执行难的问题，2012年大连汇盛投资有限公司又将该项债权转让给肖福春。

　　2013年8月6日，肖福春又从辽宁鼎嘉拍卖有限公司竞拍取得上述债权对应的大连“中央华府”公建部分的所有权，2013年11月14日，大连市西岗区人民法院以（2013）西执字第659-5、660-5号执行裁定书裁定“中央华府”项目在建工程公建部分（包括半地下公建及地下车库）的所有权全部归肖福春所有。

　　早在2012年6月28日，赤峰建筑公司及部分购买“中央华府”商品房的自然人对执行标的向大连市中级人民法院提出书面异议。于学德称，根据（2007）大仲裁字第273号裁决，“中央华府”其中46套房屋归其所有，不承担抵押担保责任。2013年1月10日，大连市中级人民法院裁定认为，大连银行对“中央华府”项目享有优先受偿权；2009年12月17日，大连汇盛投资有限公司以竞拍方式取得上述债权，并向大连中院申请执行，大连中院在执行过程中，查封了畅运公司中央华府1、2号楼1-8层（扣除此日期前登记备案及限制销售部分）、地下车库。2012年，大连汇盛投资有限公司上述债权转让，大连中院作出（2012）大执审字第136号裁定书，变更肖福春为申请执行人。

　　该裁定最终认为，银行享有债权同时对抵押物享有优先受偿权，在执行过程中，法院对抵押物的查封并无不当。赤峰建筑公司以其对其中46套房屋享有所有权为由，要求中止执行该46套房屋证据不足。

　　2013年5月2日，大连市中级人民法院裁定该案由大连市西岗区人民法院执行。

　　2013年7月30日，大连市西岗区法院作出执行裁定，认为赤峰建设公司法定代表人于学德承认其在与案外人签订房屋买卖合同时，明知房屋已经被法院查封并办理了抵押登记，“中央华府”在查封期间的买卖合同，属于无效合同，也不属于法律规定的善意取得的范畴，案外人在签订商品房买卖合同时未尽到合理的注意义务。

　　由此看来，肖福春的资产得到法院多个法律文书的支持，理应顺利取得公建部分的产权，而于学德以曾经的一纸裁决认为该处房屋归己所有是站不住脚的。

　　“我的房子我难以做主，时至今日，西岗区法院执行乏力，总是以‘现状拍卖’为理由百般推诿，拒不执行。”肖福春说。

　　肖福春由此踏上了漫漫信访路，向大连市中院、大连市人大、辽宁省高院等部门反映大连市西岗区法院不作为、拒不执行问题。对于毫无法律争议的资产归属，大连市西岗区法院的做法，让肖福春气愤又无奈。

“自残式维权”

　　2014年7月23日5时20分许，肖福春万般无奈之下，带领一帮人，将“中央华府”总电闸关闭、报警系统全部切断。然后将一楼的门板、玻璃等全部砸碎。与其他寻衅滋事不同的是，肖福春在做这件事之前，已经告知当地派出所。“法院不给执行，我砸我自己的东西，何罪之有？”肖福春持这样简单的逻辑。

　　2014年12月19日，记者在“中央华府”所在地看到，整个项目一楼底商部分的门窗，全无玻璃，只用简易木板遮挡，有的房屋顶灯依然处于破损状态。

　　肖福春称，该项目的停车场本来也是自己的，“但现在，我的车根本无法驶入。”

　　于学德持有完全相反的观点，“他们就是黑社会打砸，现在这楼里几十户业主都在上访，反映问题。”于学德坚称，长春路一侧的房屋都归其所有。

　　于学德给记者出具的法律文书，均是其与畅运公司直接的欠款纠纷。于学德称，自己被畅运公司坑害至深。

　　据知情人透露，畅运公司数度更换法定代表人，目前公安机关已经以该公司涉嫌合同诈骗罪立案。

　　于学德与畅运公司之间的纠纷，是另外一层法律关系，与“中央华府”公建部分的产权归属完全扯不上关系。“他们之间的纠纷，那是他们的事儿，不能因为畅运公司欠你的钱，你就占着我的房子，没有这样的道理。”肖福春说。

　　西岗区人民法院研究室钟姓工作人员在接受记者采访时称，记者采访必须持记者证、介绍信以及盖有公章的采访提纲，由院里统一书面回复。并强调“就是针对这个案子”，院里才有这个要求。随后记者致电该院院长张明鹏，张称,院里有统一规定，我们只能书面回复，而对于是否只是针对本案才有这样的规定的质疑，则予以否认。

　　北京交通大学中国企业兼并重组研究中心研究员郭向东就该案分析称，本案是在房地产开发过程中较常见的争议情况。该案围绕房地产项目，前后不同债权人之间为实现债权而发生的争议。赤峰建筑公司作为房地产项目垫资建筑一方，原本享有优先受偿权，因其将自己名下的权益同意开发商抵押给银行，并声明放弃优先受偿权，而使自己的债权失去保护，处于不利地位。此外，投资人在投资不良资产处置项目的过程中，也应当意识到债权实现过程中可能面临的各种风险，包括本案中拍卖标的物不能顺利转移的风险，并对可能风险提前做出预案，妥善应对。变现过程中出现不顺利的情况，也要理性维权，恰当处理，不宜采取过激手段。

　　至于法院所称的“现状拍卖”，是指《拍卖法》中规定的，拍卖人、委托人应当在拍卖前向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵。未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。若本案中法院在拍卖前，没有向竞买人说明标的物存在瑕疵，是现状拍卖，事后就不能以现状拍卖为由，推诿责任，而应该加大执行力度，帮助竞买人顺利办理资产转移。