租房市场的德国模式

多部专门法律保障房东租客权益

    德国政府通过立法、税收优惠，鼓励投资者开发出租房，对较低收入家庭发放租房补贴。按照规定，房主不能将没钱支付房租的租户轻易“撵走”，除非在法庭上提供足够证据表明，租房者确实没有足够收入，但该过程既费时又费钱。

    “炸弹！”2014年1月30日，一名德国挖掘机司机在科隆市一座公寓楼旁施工时，发现了一枚重约250公斤的“大家伙”。拆弹专家检查后发现，炸弹引信受损无法拆除，于是在当晚实施了引爆。

    很少有人知道，这仅是70多年前的第二次世界大战期间英美战略轰炸机投放在德国本土的270万吨炸弹中的一枚。当时，英美盟军飞机投弹准确率欠佳，只有12%左右的炸弹击中了德国的军工产业，大约有半数落在了居民区，由此造成德国360万座住宅被毁。

    二战结束后，大量难民和移民涌向原西德地区。这进一步加剧了德国居民住房的供需矛盾，使其时的德国面临欧洲大陆上最严重的住房短缺。

    为了解决战后的住房危机，当时的联邦德国政府采取了一系列措施，并经过多年的努力，最终使大多数居民“住有其所”。

    如今，那些当年的应对措施仍在发挥作用，并影响着德国的房地产政策，以至于原新华社驻欧洲记者郇公弟曾公开评价：“应该给德国政府的房地产政策打99分。”

    德国政府的房地产政策中，最核心的部分，是实践了70多年的租房政策。

    长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了德国的房屋租赁市场，很好地保障了租客的权益。这个被世人称为“福利社会”的国家，对房屋租赁的规范，已深深根植于其宪法精神中，值得国际社会深思与借鉴。

60%的人选择租房

    出租房市场中的房屋质量良好，租房者的社会阶层较高是德国房屋租赁市场健康发展和引以为自豪的重要特征。

    租房，作为大部分国民的规模性行为，在德国有着悠久的历史。

    二战甫一结束，德国能够用于出租的房源中，有九成左右的房子为私房，真正由政府出租的住房仅占出租住房总数的1%至2%。因此，面对庞大的无家可归的民众，德国政府采取了一系列强制措施，保证其出租房源的供应。

其时，德国政府最重要的举措是通过税收和直接补贴的方法，大力鼓励战后幸存下来的建筑企业和社会群体建设社会公租房。

    法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右，如此庞大数量的房屋只能用于出租，这无疑对出租房源的稳定起到了重要作用。

    具体措施还包括，给兴建社会公租房的建筑公司以住房基金支持，对公租房的房屋面积和设计进行了具体规定，使每套房屋既能满足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪阶层支付得起租金。

    直到20世纪50年代初，德国出租房屋的租金都是由政府按照成本计算并得出的，房东不得随意涨价。这类社会公租房性质住房的快速发展，奠定了德国租赁房市场的基础。直到20世纪50年代初，德国房屋短缺的问题基本得到解决。

    值得一提的是，德国在建设租赁房时，政府对房屋面积、房型设计、建筑质量等方面的要求越来越高，最终与用于出售的商品房几乎没有差别。

    因此，在德国，无论是带家具还是空房出租的房屋，建筑和装修质量都很过硬。即使是老房子，也维修得像新房一样。在这样的租房市场的影响下，德国人偏爱租房，全国选择租房的人达60%，房屋自有率仅为40%，大大低于欧盟国家自有60%的平均水平。

    在德国的大城市以及城市中心区域，租房者的比例更高，汉堡只有大约20%的人居住在自有产权的房屋中。

    长期以来，由于德国实行严格保护租房者的法律法规，房屋早已回归到其居住的功能，从而有效抑制了房产市场的投机行为。因此，有关专家认为，出租房市场中的房屋质量良好，租房者的社会阶层较高是德国房屋租赁市场健康发展和引以为自豪的重要特征。

享受安全感的租客

    德国的房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可以获得巨大的安全感——在德国，租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

    德国房地产租赁市场的快速发展，离不开健全的法律体系的支撑。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客与房主的合法权益。

    从住房租赁的认识上看，德国《民法典》把房屋租赁分为“使用租赁”和“收益租赁”两类，对以使用为目的、供普通居民租赁居住的“使用租赁”进行了严格的法律规定；从性质上看，德国《住宅建设法》为租赁住房定下了“公益”“福利”的基调，明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。

    德国政府通过《住房租赁法》和《租金水平法》保护承租人的利益，通过税收优惠，鼓励投资群体开发适用于出租的房屋，对较低收入的家庭发放租房补贴，使其能够享受到一定的住房标准。

    《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋，除了在几种特殊情况下，比如，承租者不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。

    在德国，关于房屋租金的调整也有严格规定。《租金水平法》规定，3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%。对于新签订的合同，允许租借双方进行议价，但是租金要参照已有同等质量和位置房屋的租金水平来确定，不能超过同等房屋租金的20%，超过同等租金水平50%而签订合同甚至被视为违法。

    由于实行对旧合同租金价格的控制，德国的房屋租金的整体水平一直没有出现大的波动，也使得通过房屋买卖进行投机的行为无利可图，从而抑制了房地产市场的过度投机行为。

    对于低收入群体，政府主要采用财政补贴的方式。根据规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有住房支付能力。

    如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。此外，政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

    另外，通常人们寻找租房时要借助中介商，但在德国则不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。

    因此，德国的房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可由此获得巨大的安全感——在德国，租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

政府成为“利益调停者”

    德国政府除了严格控制房租外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免风险和分歧，保护房客和房东的双方权益。

    为了保障德国公民充分享受政府提供的租房“红利”，政府在保护承租人利益的同时，还为房屋供给方制定了相应政策，鼓励和培育德国租赁房市场的健康运作。

    通常，德国政府对投资商建设用于出租的房屋进行免税或者直接补贴。为了满足日益增加的承租人对租房的需要，在德国建设用于出租的房屋比建设用于出售的房屋会得到更多税收优惠。这在客观上也鼓励了房地产投资商乐于开发更多用于租赁的住房。

    在德国，对用于出租的住房，政府的税收政策规定折旧率要高于普通商品住房。例如，规定出租房屋的建筑成本在50年内折旧完毕。在这种税收体制下，出租房的投资者和承租者，比商品房的投资者和购房者拥有更大程度的税收优惠。因此，这对于刺激德国租赁房市场的投资意义重大。

    在土地供应方面，德国各级政府把为居民提供能够负担得起的住房作为制定政策的出发点，提供合理价格的土地，运用税收优惠和发放住房补贴等措施提供财政支持，以使国民都能享受政府提供的“红利”，进而达到一定的住房标准。这对刺激租赁房市场的投资起到非常重要的作用。

    另外，德国平稳的租金和房价也得益于保护和发展房屋租赁市场的有关政策和法规。这些政策的有效执行，使得德国租赁房市场真正成为广大居民在购买住房之外的一种住房选择。

    为了避免承租者和房东的纠纷，德国政府除了通过各项法规严格控制房租外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免风险和分歧，从而保护房客和房东的双方权益。

    在德国，租房合同分为有限期和无限期两种格式，其中，无限期合同保证了房客能够长久租住一处房产而不被中途“撵走”。根据德国法律，房东若想终止租房合同通常要提前3个月通知对方，租期5年以上的必须提前6个月通知，租期8年的需提前9个月通知，租期10年以上的要提前1年通知对方。

    为了保护房东的利益，德国法律规定，房客在签署租房合同前，必须向房东出具信用等级证明（即此前支付租金的记录）、详细的工作情况和财务状况证明。租房合同通常还规定房客须按入住时原样交还房屋，租房期间对房屋所做的改变必须全部恢复，以最大限度地保护房东的合法权益。

    对于市场上房屋出租信息的真实性，德国政府部门和相关行业协会要求极为严格。一经发现或查出房屋中介机构提供了虚假信息或有其他违规行为，必将严惩不贷，以维护法律尊严并保障各方利益。