“难产”的业委会

    小区物业公司、所属街道办和业主中的反对者，三种力量各怀心思又联合掣肘，使得小区业主们的维权之路充满艰辛。

    9月2日，大雨，北京通州区法院的一个只能坐30多人审判大厅里，一共聚集了80多人。此次开庭，西马庄园小区的业主要求北京市通州区永顺镇物业管理办公室给小区的业主委员会（以下简称“业委会”）备案。

西马庄园业委会筹备组7月21日向法院递交了材料，8月11日正式立案。西马庄园业主以手续齐全为由，要求政府部门认可其业委会的身份，永顺镇物业管理办公室则以西马庄园业委会的筹备过程未接受他们的“指导和监督”进行反驳，双方据理力争。西马庄园业委会能否成立，法院3个月内将给出答案。

因维权而“抱团”

    永顺镇政府提出了针对选票的要求：投票人必须是房产证上的人，并且敲门三下不开，该住户的票作废。

    9月9日，西马庄园业委会主任吴女士的家里，聚集了7个小区业主，大家时而激动发言，时而低头沉默，说着小区的各种问题。房间里的人都是小区票选出来的业委会委员，为了筹备业委会，这样的集会已经数不清进行了多少次。

    吴女士主动把家里的客厅腾出来作为开会场所。客厅电视墙上贴着一张红纸，上面写着“燃气显出曙光，维权最后冲刺”。客厅一角的桌子上有一台打印机，专门打印小区维权的资料，业委会委员齐女士说，各种资料已经装了满满三大箩筐。

    2011年，小区物业公司贴出通知要改造天然气，并称不报名的住户用气自理。而多数业主认为之前的液化气使用状况良好，没有改成天然气的必要，拒绝交费。2013年7月13日，业主被“断气”。

    当时，小区1000多户准备联名起诉，但联名起诉需要有诉讼主体，成立业委会被提上日程。

    经过多次和永顺镇物业办公室沟通，2014年3月，小区业委会筹备组成立。二三十个热心业主开始帮忙搜集选票，以选出业委会成员，成立业委会。

    业主花名册和建筑面积是投票的基础，但由于开发商和物业都拒绝把花名册拿出来，业主们就只能围着35幢楼入户宣传，挨家挨户敲门争取选票。小区共3104户，现在业委会手中的花名册有2000多户。

    这时，永顺镇政府提出了针对选票的要求：投票人必须是房产证上的人，并且敲门三下不开，该住户的票作废。有业主因不在家，其妻子代签的票也不被认可。“由于该小区老人多，出租户多，空置房屋多，卖掉房屋转移产权的也多，很多时候根本无法找到原始业主，给征集选票造成了很大困难。”吴女士说。

    2014年5月17日，西马庄园召开了业主大会，到场的有小区居民和永顺镇物业管理办公室、居委会、小区物业的相关工作人员。现场争取到673票。

    5月19日，业主们继续争取流动票箱的投票。最后共得到有效票1733票，达到了投票超过小区住户一半的要求。

之后，永顺镇物业管理办公室要求上交选票，若审核无误，5个工作日可以备案。

    业委会筹备组为了保障原始选票的安全，只上交了电子版选票。6月26日，永顺镇物业管理办公室在小区内贴出“告知书”，称有居民反映电子选票中存在“假票”，不予备案。一个业委会委员表示，该通告引起了部分业主对业委会筹备组工作的质疑。

    记者多次电话联系永顺镇政府，一位不愿透露姓名的工作人员称，业委会对业主有协调作用，而政府有责任向业委会提供指导，西马庄园在政府派人去现场监督投票时没有配合，还进行谩骂，并且拒绝上交选票。

    从永顺镇物业管理办公室7月21日给西马庄园的告知书中可以看到：“业委会筹备组在投票选举过程中，强行阻止了物业办和居委会的指导和监督，决定不予备案。”

    对此，吴女士和其他几个业主均表示，当天的确有些不愉快，但是没有谩骂。

    北京市兰台律师事务所律师包华认为，根据《北京市物业管理办法》和《业委会工作指导规划》等规定，政府对筹建业委会有指导、协助、监督作用，但永顺镇物业管理办公室在开展相关工作时对这三个概念有混淆，法律中对“监督”并没有具体的解释。

    包华说，西马庄园已经出示了业委会备案需要的四大文件：业主大会决议、名单、备案表、筹备组组长签字的工作报告，已经具备了备案的条件。政府的责任是只做形式审查，不能对真实性做审查，因此政府没有权力去审查选票。

    现在，吴女士和西马庄园近1000户居民家中都只能使用电磁炉或者煤气罐做饭。70多岁的业主吴先生说，由于年轻人工作忙，自己先后去过永顺镇物业管理办公室109次。希望早点成立业委会，之后其他问题才能解决。

筹备过程耗时耗心

    劲松街道办事处一位工作人员称，虽然没有相关的规章制度要求每栋楼的人员配额，但这是为了让每栋楼的居民有公平的发言权，是按照“合理性”提出的。

    楼道里，十多个男青年对着一道门一边使劲儿砸，一边大声喊：“欠债还钱！”屋里的人不堪噪音，打开门，却发现铁门被砸得凹下去一块，铁丝网捅出一个窟窿，门铃被撬掉……这不是电视剧里黑社会上门催债的画面，而是多次上演在朝阳区百环家园业主家门口的一幕。

    百环家园业主秦晴家曾遭遇过三次“砸门”，砸门的是该小区物业深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司的人。

    秦晴2005年搬进百环家园，2006年因为不满意物业服务，拒绝继续交物业费。2013年以后，物业公司陆续起诉不交费的业主。

    不交费的业主家经常被物业公司断水、断电、砸门，业主也发现，小区内居民共有部分的场地出租、广告等自己从来没有得到过收益，于是准备建立业委会维权。

    早在2005年，小区就准备建立业委会，但是当时保存在物业办公室的选票箱被偷，随后不了了之。2013年，小区的服务不断下降，小区没有一个保安，花园墙角堆满垃圾、路灯也被拆掉不少……2013年9月11日，包括秦晴在内的几个业主又开始着手业委会事宜。

    按照成立业委会的程序，业主首先要去街道办事处申请，搜集达到法律规定数额的业主签名（一般是一半以上的业主），经审核有效后成立筹备委员会。再由筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及《业主公约》；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。

    每栋楼的积极分子就此挨家挨户找业主签名投票，由于百环家园是经济适用房小区，共4000多户，并且出租户很多，签名很难进行。小区搜集选票往往就需要几个月，甚至一年。

    “真正让业委会筹备工作停滞不前的，是劲松街道办事处对业主大会筹备组成员提出的各种严苛要求。有些不是规章制度上要求的。”秦晴说。要求是：年龄必须在60岁以下，必须全额交纳物业费、每栋楼有人员配额，业委会须给开发商一个名额，筹备委员会成员不得成为业委会委员。

    该小区业主李文表示，60岁的年龄限制，意味着一些有能力的老年人没法竞选。而如果业委会成员都是年轻人，兼顾自己的工作和业委会有一定难度。业主宋女士说：“限定某几栋楼出一个代表也是不合理的，因为不能保证指定单元楼的人就适合干业委会。而且积极进行筹备组工作的人都是有能力、愿意为业主服务的，为什么不能当业委会委员？”

    记者电话联系了劲松街道办事处，一位工作人员称，虽然没有相关的规章制度要求每栋楼的人员配额，但这是为了让每栋楼的居民有公平的发言权，是我们按照“合理性”提出的，百环家园如今仍在“业主委员会筹备组”阶段挣扎，不知道真正组建业主委员会还需要多久。而如今，还有2000多户没有交物业费的业主正面临着物业公司的起诉，他们首先要解决的是自己的官司。

业主中的“反对者”

    曾经有一个物业公司的收费员对吴女士口头威胁：“你小心点，小区没有摄像头。”

    在西马庄园曾经举行业主大会的空地旁边，一面白色墙上可以清晰地看到“西马庄园破鞋委员会”的字样，下面是业主委员会主任吴女士家的地址。

    尽管从投票结果来看，西马庄园的业委会得到了大部分业主的支持，但并不是每个业主都愿意看到业委会的成立。在各个楼征集“流动选票”的时候，有的住户总是“不在家”，有的也以各种理由表示不参与。“因为维权的事情大家心里都没有底，有些人不想惹祸上身，站出来容易成为被打击的对象。”一个小区业主说。

    小区里曾有人造谣说业委会的几个委员都在拿工资，选票的真实性问题也遭到过怀疑。吴女士说：“业委会成员都是义务的，无报酬的，高风险的。”曾经有一个物业公司的收费员对她口头威胁：“你小心点，小区没有摄像头。”

    小区中的既得利益者，往往是反对成立业委会的主力军。

    在西马庄园，记者看到好几处一楼住户私自搭建的棚屋。因为开发商把小区规划图上本来为绿地的地方修成了房屋出租，待业主委员会成立，将会就这些“违建”建筑向开发商讨说法，收回业主应得的共有财产。

    一位小区居民称：“这些违规搭建棚屋的居民都是不赞成成立业委会的，这些人怕一旦业委会成立之后，他们违建的房屋将被拆掉。”

    在小区公共地方堆放自家东西的业主，在消防通道停车的业主，也都担心一旦小区管理规范起来，自己的东西将被清理。

    西马庄园和百环家园都有很大部分的房屋被出租，原户主不在小区生活。因此，这些房屋的业主对于小区存在的问题没有亲身的感受，不会在意物业服务质量。筹备业委会时，能否找到他们签名都是未知数，即使找到了人，多数时候得到的答复是“我不参与”。

    “积极筹备业委会的都是长期居住在小区里的业主。”秦晴说。她家住在三楼，窗户外面就是楼下饭店的排风扇，噪声和油烟让她不敢开窗，夜里也睡不好觉。像她一样，受到影响较大的其他低楼层住户往往也会比较热心筹备业委会。

    同时，物业公司一般会采取“讨好一部分业主，打击大部分业主”的策略。物业会给部分业主做出“物业费打折、免费赠送停车位”等许诺，这样一些业主就可能为了自己的“私利”而走向业委会的对立面。

    业委会因为缺乏有效的监督，成员本身也容易受到威逼利诱。物业公司会许以业委会成员好处，甚至会出现业委会委员和物业公司一起“偷窃”业主共有财产的现象。

    “业主成立业委会，都是从维权开始的。”这是经常被业主维权专家们提到的一句话。

    现在，百环家园的物业公司起诉了部分不交费的业主，没有被起诉的，往往不愿参与组建业委会的事情。秦晴说，在没有被起诉之前，根本不知道业委会是怎么回事。当她开始研究自己的案子，才知道去年已经有业主被起诉，也才开始意识到筹备业委会维权的重要。