居民共有财产之殇

随着中国城市居民维权意识的不断提高，越来越多的人开始探究自身的合法权益所蕴含的边界问题。

买过房子的人都知道，自己付的购房款，除了包含自己居住的室内面积，也包括小区内的公共部分，包括绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、会所、门卫室、消防用房及设备、电梯、健身娱乐设施……

《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房，属于业主共有。

然而，购买了房屋的业主当中，有人能准确地说出小区内的共有财产包括哪些吗？人们对于共有财产的认识大多还停留在“公摊面积”一词，这是沿用和强调20世纪90年代初的改制房（即居民过去租住的公有住房改为商品房）产权证中的用词，仅包括电梯、楼梯等楼内公共部分。

显然，现在小区的各种配套建筑和设施完备，“公摊面积”所描述的共有财产已经与现在业主按照市场价格购买的商品房的真实情况不符，与物权法关于业主共有的规定直接相违背。

由于共有财产的具体涵盖范围无法清晰界定，也就导致了城市居民有关共有财产的收益争议不断。实际上，许多小区的共有财产收益，被开发商、物业、街道办事处等无偿占用。大多数业主面对共有财产收益被窃取的状况，只能忍气吞声。甚至还有相当一部分业主，根本没有意识到自己的共有财产收益受损。

为什么关于城市居民共有财产的维权如此艰难？

按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，共有财产为小区业主所投资，收益理应归业主共同所有，然而这些共有财产的产权登记却成了公民维权路上的一座“大山”。

如果到北京市各区县的产权登记部门查看，就能一目了然，目前各商住小区的配套公共建筑，其产权登记为业主共有的几乎为零，大部分竟然登记在开发商名下。

产权登记的不完善、荒谬不规范的财务名词、行政机构与开发商合伙“抢房”、业主组建业主委员会困难、关于共有财产的相关司法解释缺乏……这些都让业主维权面临重重困难。

居民的共有财产，何时成为他人的囊中之物？其不断获得的收益又在何处？业主如何维护自己的合法权益？

策划人：曾袁媛   执行：曾袁媛 周 頔