开发商唐振死亡之后——房屋产权争议不断

   一处1000多平方米的商业房产，因一人意外死亡而引发争夺大战，涉事三方均是满肚子委屈。

　　2014年5月12日晚，湖南道县百万庄大酒店的生意依然火爆，走进饭店大厅，已是座无虚席。但面对如此火爆的生意，酒店老板冯祥云却如坐针毡，时刻担心有人来闹场。

　　实际上，自2010年11月饭店筹备到2011年11月1日营业，冯祥云都按部就班地运营着，但2012年1月10日唐振的意外逝世，让一切不再平静。

　　唐振正是酒店所在大厦的实际开发者之一。

　　而唐振的去世，在这个不大的县城里引起了一些波澜。

生前的唐振

　　唐振生前供职于湖南道县农业银行，还兼做着开发房地产的生意。投资房地产的资金大多来自于同事、朋友和老乡，他自己并没有多少积蓄。

　　道县别名道州，雅称“莲城”，是湖南省永州市南部的一个辖县。东邻宁远县，南接江永县和江华瑶族自治县，西接广西全州县、灌阳县，北连双牌县，经济发展相对落后，人均收入不高，很多人在工作之余都会做些兼职或副业。

　　作为银行职员的唐振，也在一次偶然的机会涉足了房地产投资领域。

　　2008年4月，唐振开始与李训林、朱辉芳、文菊花等人，以永州市裕康房地产开发公司的名义合伙开发原道县外贸大厦。

　　唐振在农业银行的同事告诉民主与法制社记者，唐振在单位里人缘很好，而且是个热心肠，很多同事都很信任他。此外，唐振的同事透露，投资房地产只是唐振的第二职业，当时唐振与别人合作开发外贸大厦时，他仍在农行上班。

　　“唐振在投资房地产之前，偶尔也做些帮助别人拆借资金的‘小生意’。”唐振生前的同事李铃说。

　　湖南永州市裕康房地产开发有限公司董事长文菊花说，他与唐振的合作一直都很愉快，两人之间没有发生过任何矛盾，彼此很信任。即使是合作的两位股东退股之时，文菊花还问过唐振退不退股，彼时唐振表示，无论挣多挣少都不退股。

　　“唐振虽在银行工作多年，但也没有攒下多少钱，他每月的工资也就2000多元，这么多的资金投入基本上都是同事入股的。唐振那阵子经常会给一些同事打电话让同事们出钱参股，我知道的就有十几个，最多的入股40多万。”李女士说。

　　李女士是出资给唐振入股房地产开发人之一，她回忆称，就在唐振等人第一次竞标的时候，她出资10万元，快要开工的时候唐振又打电话让她投入10万元，但彼时她没有那么多钱，只拿出了5万元。

　　此事也得到了文菊花的证实。

　　唐振的另一朋友陈柳元也提及，他也在唐振处投资了20余万元。

　　“总地来说唐振带着朋友同事们投资房地产还算顺利，最终大家都得到了分红。”唐振一位不愿透露姓名的同事说。

　　即使是在去世前5分钟，唐振单位的领导还与他通过电话。电话中，唐振说自己要去长沙接孩子。但此后，唐振电话再无人接听。半夜时，单位领导接到通知，唐振因病去世。

　　唐振的一位同事感慨：“如果唐振不那么匆匆地离开，也许后面的这些事情就不会发生。”

“投资”争议

　　匆匆走后的唐振怎么也不会想到，在他去世后的3个月，他的家人与他的合作伙伴以及他生前的客户之间，都陷入了漫长的官司之“战”。

　　实际上，唐振与文菊花的合作纯属偶然。

　　2008年，道县商务局所属的外贸大厦土地对外挂牌出售，在当地一直从事房地产开发的文菊花就想到要竞标开发。因当时资金周转不过来，只好找人合作。经过一段时期的运作，最终确定了唐振等人。合作约定，根据个人投入的多少而定股份。

　　当初道县土地局为外贸大厦的挂牌价是920万元，白菊花出资375万元，其他3人每人出资185万元。

　　之后，因资金支付了土地费用，公司已无资金进行开发建设，无奈之下，4人商议以唐振的名义到银行贷款500万元。随后，土地正式进入开发阶段。但楼房建至第二层时，公司出现分歧，有两人相继退出股份合作，由文菊花出资收购两人的股份。最后股东仅剩文菊花与唐振。其中文菊花占股约76.9%，唐振占股约23.1%。

　　2009年6月，裕康公司为了归还唐振以项目土地使用证在信用社抵押贷款500万元，两名股东商议决定另外筹资500万元，方式依然是贷款。

　　但由于银行规定，贷款500万元需要省行批准，难度较大，最后决定将新建的外贸大厦二层、三层分别以唐振、文菊花的名义办理房屋所有权证，以便在道县工商银行作抵押后贷款归还前笔贷款。

　　之后，裕康公司分别与唐振、文菊花虚拟了开发项目的二楼157万元、三楼105万元的商品房买卖合同，并同时在道县房产局将二楼的产权办在唐振名下（证号为00027546），将三楼办在文菊花名下（证号为00027545）。接着，唐振与文菊花分别以两证为抵押，于2010年1月29日在道县工商银行分别借款290万元，两笔款项直接打入了裕康公司账户里，后裕康公司又从该账户里打了480万元到唐振在道县信用联社的账户，加上之前归还的部分，结清了道县信用联社所借的500万元，领出了土地使用证。

　　2010年11月，唐振、文菊花商议将新建的外贸大厦二楼（除德克士占用店面之外）以600万元的价格转让给冯祥云。2011年11月22日，文菊花收取了冯祥云定金20万元。

　　之后，冯祥云开始对房屋装修。2011年1月13日，因唐振办理消防手续需要钱，文菊花又收取冯祥云购房款20万元，并将其中10万元通过银行转账的方式打入唐振的银行账户。冯祥云对该房屋装修好后，于2011年11月1日开始营业。

　　但就在2012年1月10日，唐振因疾病突然去世后，房产之争由此拉开序幕。

　　2012年4月20日，唐振的妻子唐琼以停止侵权，立即返还房屋，赔偿损失50万元为由对冯祥云提起诉讼。

　　2012年6月6日，文菊花以道县房产管理局违法办理房产证为由提起了行政诉讼，后撤回了起诉。

　　2012年9月4日，冯祥云针对道县房产管理局、第三人唐琼向道县法院提起行政诉讼。

两份不同的判决

　 一级法院认为原告具有主体资格，判处撤销违法办理的房产证，另一级法院则认为原告不具主体资格，撤销了原判，两级法院判出截然不同的结果。

  “目前的争议都缘于用于贷款而签订没有买卖事实的购房合同并办理了房产证。要解决双方的争议必须还原事实真相。”道县人民法院分管行政庭的副院长朱习生说。

  2012年10月9日，道县法院对冯云祥诉道县房产管理局、第三人唐琼一案进行了公开审理。

  原告冯祥云诉称，文菊花、唐振以裕康公司的名义合伙开发道县外贸大厦，房屋建成后，文菊花、唐振二人共同答应将新建成的外贸大厦二楼（除德克士之外）以600万元的价格转让给原告，为此，原告付20万元的购房定金，出24万元购买德克士上二楼的楼梯，花费1000多万元装修经营百万庄大酒店。但唐振去世后，唐振家人凭借2009年12月15日办理的道房权证道江镇字第00027546号房屋所有权证于2012年4月11日向人民法院提起民事诉讼，要求判令原告停止侵权立即返还房屋并赔偿占用房屋经济损失50万元。被告道县房产管理局的颁证行为涉及原告1000万元的财产损失，该具体行政行为与原告有重大的利害关系，为此，请求人民法院依法确认被告为第三人裕康公司颁发的道房权证道江镇字第00027546号房屋所有权证的行为违法。

  道县人民法院经过审理后认为，该房屋在颁发房屋所有权证时尚未竣工，道县房产管理局颁发道江镇字第00027546号房屋所有权证，不符合法律规定。经合议庭成员达成一致意见，作出了撤销道房权证道江镇字第00027546号房屋所有权证的（2012）道法行初字第30号判决。

  道县房产管理局与唐琼不服一审判决，上诉到湖南永州市中院。

  永州市中院在2013年3月19日，作出了撤销道县人民法院（2012）道法行初字第30号行政判决，驳回冯祥云起诉的终审裁定。  

房产权属众说纷纭

　 案件虽已经过两级法院审理，但三方均有一肚子的委屈：文菊花承受着来自买房者与投资方的双向压力；冯祥云的饭店仍然不能办理相关的手续；唐琼则仍然没有拿到她想要的房产。

  “自己花钱买的房子，现在仍然不能够正常地经营，唐振的家属时常就会来闹一场，而且多次向多部门举报饭店手续不全，经常会有相关部门来检查，生意都没办法做了，感觉很委屈。”冯祥云的干女儿说。

  回忆当初自己的父亲与唐振、文菊花谈买卖房产一事时，她仍记忆犹新。她告诉记者，唐振、文菊花与冯祥云商谈将二楼出售之事时，都是到自己的家里来谈，而且谈了多次，最后以600万元成交。但由于饭店开始装修后消防问题总是迟迟不能解决，冯祥云也就没有在继续缴纳所剩房款。

  “当时冯祥云买这处房产的时候还是我给他牵的线，我还是他们的中间人。”熊淑芝说。

  熊淑芝是冯祥云与文菊花的好友。

  2010年11月21日晚，熊淑芝邀请了文菊花、唐振、朱淡云、胡少宁等人在老百万庄饭店吃饭，并谈了外贸大厦二楼转让给冯祥云的事，唐振和文菊花谈好以600万元元的价格将二楼卖给冯祥云。

  “二层本来就是卖给冯祥云的，现在唐振的家人拿着房本，又来起诉人家要房产就是不讲诚信，如果唐振还活着，一切就都好说了。”文菊花说。

  文菊花告诉民主与法制社记者，唐振家的那个房本就是为了贷款而虚构的，当时资金比较紧张，为了顺利拿到贷款，两人商量将新开发的外贸大厦二、三层分别以唐振、文菊花的名义购买。而后拿着房本去贷款，但房产仍属于公司所有。

  就在2009年8月18日和2009年10月18日，裕康公司分别与唐振“签订”了两份商品房买卖合同，最终贷款得以办理。但在整个办事过程中，所有的费用均由公司承担。而唐振名下的贷款不仅有二楼的房产抵押还有公司的担保。

  “如果是唐振自己所买的房产为何还需要公司作担保，他自己的房产抵押就够了，这明显体现是公司的资产。”文菊花说。

  文菊花回忆，2011年11月1日，冯祥云的百万庄饭店开业，唐振还拿着冯祥云的请帖去赴宴，并随了贺礼。

  2011年5月18日，唐振作为裕康公司的委托代理人与冯祥云签订了商品房买卖合同。

  唐琼在法院的一二审时均表示，涉案房产证的所有人是唐振，而不是裕康公司，无论文菊花还是裕康公司均无权处分唐振的合法财产。道县房产管理局为唐振颁发的房产证是合法的，涉案房产是预售的商品房，房产所有权人唐振依法向被告提供房屋转移登记所需要的法定资料，且产权来源清楚，完全符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条和《房屋登记管理办法》第三十三条规定的房屋权属转移登记的法定条件。

  她声称，因唐振的去世，冯祥云及裕康公司、文菊花因死无对证而恶意串通，虚构事实。

  唐琼的说辞，冯祥云及文菊花颇为无奈，也是满肚子委屈。事情至今，三方都期待着法律的公正判决。