山东青岛薛家岛街道综治中心助力化解18年村改遗留难题

从“濒临拖垮”到“轻装上阵”

——山东青岛薛家岛街道综治中心助力化解18年村改遗留难题　

　　山东省青岛市西海岸新区薛家岛街道办事处某社区一场持续18年的旧村改造遗留纠纷，曾让该社区陷入“居民占房不交钱、集体欠债还不起、法院执行推不动”的三重困境。2024年11月以来，在薛家岛街道综治中心的助力下，当地通过多方联动，创新实施“居民筹资购房+集体清偿债务”方案，用7个月时间化解了这一遗留难题。

　　旧村改造留下“双重包袱”

　　2005年，青岛市薛家岛街道办事处启动旧村改造，街道印发《旧村改造安置补偿指导意见》，明确“每间合法正房安置33平方米楼房，可按成本价、市场价增购面积”。2008年，街道印发《补充指导意见》，延续上述安置标准。

　　同年，某社区启动旧村改造，与青岛某建设集团签订合作协议，由该集团承建安置住房。但该社区与居民签订的补偿协议并未执行街道统一政策。在区级及薛家岛街道原有安置政策之外，社区私自向170余户居民承诺，每户额外增加50余平方米的小户型房屋。

　　街道核查发现违规行为后，当即否决社区私自增加的补偿方案。但是，172套房屋建成后，居民以社区曾有承诺为由，长期占用房屋且拒绝缴纳相关购房款项。此后多年，街道多次组织腾退工作，但因多种原因屡屡停滞，违规占房问题逐渐变成历史遗留难题。

　　房屋被长期占用的同时，社区因未能及时支付建房款项，被青岛某建设集团诉至法院。2021年12月，经司法判决及执行和解，社区需支付工程款2905万元及逾期利息，逾期每年将产生利息约600万元。

　　2024年9月，青岛市中级人民法院对该社区192套房产及配套网点房采取财产保全措施，案件进入强制执行程序。

　　据了解，该社区集体经济收入来源单一，仅依靠商铺、厂房、商住楼对外租赁，年收入约400万元。巨额利息远超集体创收能力，债务若持续搁置，一旦查封拍卖上述经营性资产，社区的稳定收入来源将被切断，发展将陷入困境。

　　“社区体量不大，仅有170余户居民，债务问题若久拖不决，用不了几年整个社区就会被拖垮。”薛家岛街道人大工委主任初良珂说。

　　多方联动，聚力攻坚破困局

　　一边是172套集体房产被长期占用，强行拍卖可能引发群体性抵触；一边是企业合法权益得不到保障，司法公信力受到影响。执行期限日益临近，僵局亟待打破。

　　2024年11月，薛家岛街道综治中心牵头成立“某社区村改遗留问题解决工作专班”，同时争取区综治中心、区法院支持，吸纳多方力量参与。工作专班每周组织3次“碰头会”，逐条分析法律条文，逐户摸排居民诉求，先后形成多版解决方案。

　　经过调研，工作专班摸清了“居民怕无房、集体怕担责、企业盼回款”的核心诉求，创新提出“居民筹资购房+集体清偿债务”方案：由占用房产的居民按折扣价格购房，所得资金优先支付工程款，剩余部分归集体所有。

　　为确保方案合法可行，综治中心协调法院、金融机构，对“资金收取、流转、拨付”全流程审查，明确“专户管理、法院监督”的资金监管机制，打消各方顾虑。

　　薛家岛街道综治中心主任、薛家岛司法所负责人刘学勇介绍，按照处置思路，村民可按照折扣价格认购房屋，购房款项直接抵扣村集体拖欠工程款，既破解房产无法拍卖处置的难题，也补齐工程欠款结算缺口。

　　为了让居民清晰了解政策，工作专班制作了“明白纸”，详细解读纠纷由来、购房选择与违法后果，围绕法律、政治、经济三大层面为群众算账明理——法律层面，村民没有正规手续私自占用查封房产，相关行为不受法律保护，执法部门可依法强制清退，同时追缴房屋占用费用；政治层面，恶意阻挠司法拍卖、拒不执行法院判决，或将触犯拒不执行判决、裁定罪，对个人和子女发展均会产生负面影响；经济层面，此次购房享有大幅折扣优惠，远低于市场价格。此外，专班还协调银行开通了贷款绿色通道，解决部分居民无法全款购房的难题。

　　解决两大难题，实现三方共赢

　　2024年12月4日，街道召开居民代表大会和党员代表大会，回应村民各类疑问。现场无法即时解答的问题，工作专班联合法律顾问专题研讨后，以书面形式逐一答复。

　　此次居民代表大会成为整个处置工作的核心环节。会前，工作专班指导社区按法定程序组织会议；会中，监督“方案宣读—答疑—无记名投票”流程，司法所负责人现场解答产权办理、家庭房产分配等问题；会后，及时公示表决结果、购房流程、资金监管方式，确保程序公正、结果透明。

　　其间，部分居民因产权争议、家庭分歧、政策误解产生新矛盾时，工作专班依托“司法所吹哨、调解报到”机制，及时召集法律顾问、公职律师、调解员、社区民警联动处置，将矛盾化解在基层。“这次的处理过程，工作量相当于一次小型的拆迁安置。”初良珂说。

　　截至2025年6月30日，该社区成功销售房产161套，收回未售出房产11套，累计筹集资金4500万元。其中2905万元全额清偿企业工程款，剩余资金纳入集体专户管理，彻底化解了该社区资不抵债的风险。

　　刘学勇介绍，这一结果实现了三方共赢——居民通过购房获得了房屋产权，避免了被强制腾退的风险；企业收回了拖欠多年的工程款，恢复了投资信心；集体化解了18年的历史遗留问题，盘活了闲置资产。

　　“事情没解决之前，高额欠款和利息压得我们喘不过气。以前社区面临最大的问题就是房屋处置和工程款拖欠，现在两个问题一起解决了，社区没有欠款，也没有压力了。”社区相关负责人说，“十分感谢各级部门的帮扶支持，帮我们解决了这个长久以来的争议难题。往后社区会朝着更好的方向发展。”