浅谈《江西省农村村民自建房管理办法》的亮点

加强农村村民自建房管理 保障农村住房建设质量安全

——浅谈《江西省农村村民自建房管理办法》的亮点

　　村民自建房，是指村民在宅基地上建设的自住房屋，包括新建、改建、扩建、翻建的住宅。随着乡村振兴的深入开展，有必要对农村房屋进行管理以保障安全和进行必要的风貌管控。2023年9月28日，江西省人民政府公布《江西省农村村民自建房管理办法》（以下简称《管理办法》），自2023年11月1日起施行，进一步加强农村村民自建房的管理，保障农村住房建设质量安全，提升农村住房品质。《管理办法》共6章34条，内容涉及对村民自建房的管理各个方面，主要亮点可用“安全”“利民”“管理”三大关键词概括。

　　全面强化住房安全

　　《管理办法》全面强化住房安全规定，并将其贯穿于村民建房的设计、施工、验收、使用全部环节，共40处提及“安全”，16个条文涉及安全问题，并在第四章专章规定安全管理。

　　一方面，明确将保障安全作为基本原则；另一方面，规定保障住房安全的具体措施。其中，使用安全措施最值得关注，一是明确农村房屋安全排查工作常态化，规定危房安全排查、危房安全鉴定、危险房屋风险告知机制，规定危险房屋解危、垮塌危险房屋人员组织撤离措施。二是规定禁止实施影响房屋使用安全的行为：擅自更改建筑主体和承重结构，超过原设计标准增加房屋使用荷载，安装危及房屋结构安全的设施设备，违法存放爆炸性、放射性、腐蚀性、毒害性等危险物品，在房屋周边容易造成地质灾害风险隐患的山体开挖坡脚，以及其他行为。三是对农村住房改为生产经营用房进行规范，落实产权人和经营管理者安全责任制。

　　强化“利民”举措，尽量不增加农民负担

　　第一，“惠民”。《管理办法》在三个条款四处提到免费：一是规定政府为建设二层及以上的村民自建房免费提供农村住房设计通用图集；二是规定县级以上人民政府住房城乡建设主管部门对乡村建设工匠免费提供专业技能、安全知识等培训；三是规定县级人民政府住房城乡建设主管部门和其他相关部门应当依据职责，为村民自建房验收免费提供技术服务，或者指导乡镇人民政府免费提供技术服务。这没有为相关政府部门收取费用提供任何依据，避免了因为加强农村住房管理而额外增加农民负担。《管理办法》第四条还明确规定将所需工作经费纳入本级财政预算，这就从制度源头上避免了有关部门借机收费的可能。

　　第二，“便民”。《管理办法》注重为农民进行建房申请和不动产登记提供方便。一方面，规定乡镇人民政府应当在便民服务中心设立村民建房申请受理窗口，方便村民办理手续；另一方面，规定县级不动产登记机构应当将登记窗口延伸至乡镇便民服务中心，方便村民办理登记。《管理办法》将实践中一些地方将不动产登记窗口延伸至乡镇便民服务中心的做法上升到省一级制度层面，值得肯定。这些措施能够切实为农民提供便利。

　　第三，“保障”。《管理办法》在各个方面为农民提供与自建房相关的保障，落实建设服务型政府目标。一是规划保障。将农村住房建设纳入国土空间规划，编制乡镇国土空间规划、村庄规划时，依据县级以上国土空间总体规划，依法合理安排宅基地用地规模和布局。二是用地保障。规定县级以上政府按照国家规定安排新增建设用地计划指标，对符合条件的村民自建房用地计划指标予以保障。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，采取集中统建、多户联建等方式保障村民实现户有所居。三是安全保障。加强乡村建设工匠培训，规定政府组织乡村建设工匠培训和管理义务，明确住房城乡建设主管部门对乡村建设工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，为村民建房提供技术支撑。施工发生事故的，乡镇人民政府应当及时组织救援。四是验收保障。明确住房城乡建设主管部门和其他相关部门应当为村民自建房验收免费提供技术服务，或者指导乡镇人民政府免费提供技术服务。

　　管理不留死角，实行全流程管理

　　农村村民自建房管理涉及规划、选址、审批、设计、建设、验收、登记、安全各个环节。按照《管理办法》规定，在管理中应当遵循规划先行，选址注重保护耕地、因地制宜，审批遵循一户一宅、节约用地，以及注重保障农房安全。《管理办法》对住房安全管理尤其关注，一是对农村住房设计明确提出要求。设计是住房安全的前提，没有科学的住房设计，住房安全便没有基础。因此，《管理办法》对建设二层以上的农村住房设计图纸提出要求，并规定乡镇政府核查农民是否按照设计图纸建设的职责。二是对施工人员资质进行要求。三是强化竣工验收。村民自建房竣工后，乡镇人民政府应当组织相关部门，实地核实房屋是否符合经依法审批的用地、规划和房屋设计要求。同时，建立村民自建房管理工作协调机制，明确有关部门职责分工，建立村民自建房信息共享机制。《管理办法》将责任明确到人，明确审批、规划、质量安全等具体责任人员，还专门规定了垮塌危险的安全责任人。

　　总体来看，《管理办法》内容完整、体系科学。但在一些细节方面还可以进一步完善，比如规定政府采取集中统建、多户联建等方式建房时应充分尊重农村村民意愿。规定自建房要符合当地相关规划的风貌管控，应充分尊重农民意愿，发挥农民创造性，使农村村民自建住房在保障安全基础上做到经济实用，并真实反映当地建筑风貌。

　　本文为广东外语外贸大学阐释学研究院合作项目“集体所有制法学阐释”的阶段性研究成果。

　　（作者为广东外语外贸大学法学院教授、阐释学研究院特聘研究员）