“京法巡回讲堂”携手“普法巴士”线上普法

物业该不该管？民法典说了算！

　　物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者，物业公司公共管理义务与物业服务质量、物业持续发展、业主人身及财产权益息息相关。现实生活中，有一些物业公司以没有执法权、不属于服务范围等理由怠于管理，导致小区生活环境恶劣，业主利益受损，安全隐患难以杜绝。

　　为了对物业公司的公共管理义务进行解析和提示，近日，北京市房山区人民法院“普法巴士”当期主讲人、房山法院司法警察大队干警唐天奕，携手北京高院“京法巡回讲堂”开展线上普法。

　　公共管道性质不以位置简单定性

　　马先生的房屋因单元楼下水管道堵塞多次反水导致屋顶、墙壁大面积渗水，财产毁坏，遂起诉要求物业公司对管道进行疏通并赔偿损失，物业公司以非公共设施为由拒绝。

　　马先生认为，物业公司作为小区管理单位，应对公共设施设备负有维护的义务，物业公司未尽管理义务导致其房屋渗水，损失应由物业公司赔偿。现要求物业公司对房屋所在单元楼下水道进行彻底改造疏通、消除隐患，并赔偿其装修损失、租金损失等共计11.3万元。

　　物业公司辩称，发生倒灌的下水管道是由小区的开发商设计并进行施工的，物业公司管理的范围以及职责是在马先生户门以外的公共区域，下水管道的质保义务不是物业公司。物业公司已经积极履行了管理职责，被堵塞的位置不在公共区域里面。且经疏通管道时观察，应该是楼上业主扔生活垃圾导致管道堵塞。

　　法院经审理认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司负有保证公共设施设备正常运行的义务，公共污水管道系楼栋内所有业主共同使用的排水管道，该管道不因其在空间上部分位于业主户内而改变其公共管道的性质，故对于涉案排水管道，物业公司负有相关维护管理义务。

　　法院表示，虽然双方合同约定自有区域排水管道的维护管理由业主负责，但该条款属于格式条款，根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故物业公司关于已履行合同约定义务的抗辩不能成立，物业公司应当赔偿马先生因管道堵塞导致房屋漏水而产生的经济损失。

　　因马先生不申请对装修损失的鉴定，也没有提交充足证据证明损失数额，法院根据损失物品的市场价值及同地段同户型的市场租金确定合理损失为1.3万元。因2020年3月后涉案房屋未再漏水，也没有证据证明存在重大漏水隐患，故马先生要求物业公司将下水道彻底改造疏通、消除隐患的诉讼请求法院不予支持。

　　最终，法院判决物业公司赔偿马先生经济损失1.3万元。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定了物业服务人应当按照约定和物业的使用性质进行妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分的义务。

　　唐天奕表示，共有部分的维修、养护、清洁、绿化等义务属于法定服务义务，应依法履行。物业公司不能利用自身优势地位、专业信息的不对称等在合同中排除相关服务业务。

　　“本案中，物业公司以管道区域空间定性公共设施设备为由而不履行维护义务，给业主利益造成损失，应当承担赔偿责任。同时，物业公司在合同中约定免除自身法定维护义务，应属无效，该条款对双方没有约束力。”唐天奕说，物业公司不得以设施位于业主屋内而一概拒绝维护，应结合设备的使用性质综合认定维修范围，避免因疏于管理造成业主利益损失或损失的扩大。

　　物业的法定义务不能以合同约定免除

　　詹先生购买了一辆轿车，并投保了机动车保险及商业车损险。2019年的一天，詹先生将车辆停放在房山区某小区自行车车棚北侧空位上。晚10时，车棚失火，将詹先生的机动车引燃，导致车辆完全毁损。

　　詹先生认为，消防部门认定车辆被烧毁原因为自行车车棚的外界火源导致。因自行车车棚内存放椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司疏于管理，导致车棚起火并烧毁涉案车辆。虽经保险理赔，但尚有2万余元损失无法完全弥补，损失应由物业公司赔偿。

　　物业公司则认为，小区自行车车棚确实发生起火事件，如果物业公司存在管理上的失误，合理部分同意赔偿。但根据物业服务合同的约定，车辆应按要求停放在车位里，未停放在车位而造成剐蹭、毁损的，自行承担责任。詹先生的车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务，应当自行承担损失。

　　法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据查明的事实，物业公司作为小区的物业管理企业，对小区内的公共区域负有安全管理义务。从现场照片中可看出小区的车棚内存放有椅子、床垫等易燃物，存在安全隐患，物业公司未尽到相应的安全防范义务，导致车棚起火并烧毁涉案车辆，故对车辆的所有人詹先生造成的合理经济损失应当承担赔偿责任。

　　就物业公司辩称詹先生车辆所停放位置并非正常的停车位，自身也应有注意义务的主张，法院认为，失火事件并非在詹先生的可预见范围之内，詹先生停车的行为与火灾事故之间不存在必然的联系，故对物业公司的该主张法院不予采纳。

　　最终，法院判决物业公司赔偿詹先生合理损失2万余元。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定了物业服务区域内业主违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为时，物业服务人应当采取的措施。

　　唐天奕表示，对侵害共有部分或公共空间，扰乱公共秩序，造成光污染、安全隐患等违法行为，物业公司有义务进行制止。物业公司的管理义务属于约定管理权限，不同于行政机关的执法权，具有一定的权利限制。

　　“因此，物业公司可以采取合理措施进行管理，通过物业服务合同、公示栏、广播、标语等方式宣传法律法规、制度、责任，履行告知义务，使业主有心理预期。”唐天奕说，因物业公司未全面尽到该义务导致业主人身、财产受损，物业公司将面临退还物业费甚至赔偿损失的责任。

　　不得以停水停电方式催促缴费

　　物业公司以业主未缴纳供暖费为由，限制业主购买生活用水。业主王先生将物业公司诉至法院。

　　王先生认为，2015年2月26日与物业公司签订前期物业服务合同后，一直按照合同约定履行缴费义务。被告物业公司以未查询到暖气费缴纳记录为由限制其购买生活用水，其行为给自己的日常生活带来困扰，因此要求物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消购水限制，保证生活用水需求。物业公司辩称，按照约定，王先生应当按时缴纳费用但未履行，同时公司不存在对小区业主购水限制情形。

　　法院经审理认为，王先生与物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应履行。本案中，根据双方提交的证据可以证实物业公司存在对小区业主购水限制的事实，该限购行为违反法律规定，应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业公司亦应通过正当途径解决。故王先生要求取消购水限制，保障正常生活饮用水需求的诉讼请求合法正当，法院予以支持。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。唐天奕表示，虽然缴纳物业费为业主的义务，但水、电是居民基本生活必需，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施进行催缴物业费和其他各项费用。“如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。”

　　在业主违反约定逾期不支付物业费的情况下，唐天奕表示，物业公司可以通过催告业主在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁等方式主张权利。