法官解读“跳单”的法律风险

　　近期，谢娜、张杰夫妇在上海买房被指“跳单”一事引发了广泛关注。消息称，房产中介H先生爆出，2019年6月，自己带着谢娜夫妇看过两次房子。谢娜夫妇并没有购买，理由是不太喜欢。但随后H先生得知，谢娜夫妇已经购买了这套房子，于是指责他们“跳单”。

　　随着事件发酵，张杰和谢娜也发布律师声明进行了回应，表示网传的“跳单”“威胁”是虚假信息，已经涉嫌造谣诽谤。

　　事实上，在现实生活中，因为“跳单”引发的法律纠纷并不鲜见。那么，什么是“跳单”？其又有怎样的法律风险？

　　对此，北京市怀柔区人民法院法官朱丹解读说，“跳单”可以理解为委托人私下与第三人订立合同的行为，就该行为及所承担的后果，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条进行了规定，即：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　具体而言，“跳单”违约行为构成要件有三项：一是委托人接受了中介人的服务，二是委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务，三是委托人绕开中介人直接订立合同。

　　朱丹表示，“跳单”行为在具有中介需求的经济生活领域中都可能出现，比如，房产中介、劳务中介、商业中介的服务领域。合同双方应当按照约定履行自己的义务，“跳单”行为直接损害中介人正当利益，间接影响经济社会运转，同时也违反了诚实信用原则、妨碍诚信社会建设。民法典第九百六十五条规定在法律层面对“跳单”行为作出否定性评价，确认了中介人报酬请求权。

　　值得关注的是，在房产中介领域，常会有这样的情况出现：买受人委托两家或以上的中介机构，中介机构又推荐了相同的房源，买受人选择了中介费更便宜的一家，这是否构成“跳单”？

　　对此朱丹表示，不是所有跳过中介人的行为都构成“跳单”，需要具体情况具体分析。她介绍说，“跳单”发生在中介合同成立、生效后的履行阶段，比如，中介人带委托人看房，付出的劳动是有限的，而在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，在这种情况下，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

　　朱丹建议，为了避免因为“跳单”等相关问题产生法律争议，中介人与委托人签订的中介合同，可以约定不违反法律规定的禁止“跳单”条款，也可以约定适当的“跳单”违约责任。合同约定尽可能详尽，有利于各方当事人诚实守信履行合同约定的各方义务。