一楼业主阻挠老旧小区加装电梯成被告

法院判决施工程序合法

　　“加装电梯产生的纠纷，部分业主的权利可能受到影响。电梯解决的是通行问题，是民生问题，要充分尊重业主的民主自治权利。从社会治理、社会价值角度来说，支持老旧小区自主加装电梯，发挥楼栋的最大便利，也符合公序良俗的要求。”主审法官如是说。

　　“加装电梯，你们高楼层业主是方便了，影响我采光怎么办，挡我出行怎么办？房子贬值谁赔偿？”老旧住宅楼加装电梯，无疑是一项惠民之举，但是在现实生活中，高楼层业主和低楼层业主往往会出现前述矛盾，影响电梯加装进程。

　　今年初，四川省成都市中级人民法院判决了一起“加装电梯受阻”诉讼案，并在判决意见中对业主集体表决加装电梯是否具有正当性、如何做到程序合法合规等问题进行了解读。《中华人民共和国民法典》正式施行后，此类事件中业主表决的门槛进一步降低，更加有利于业主行使表决权。

　　因加装电梯一楼俩业主成被告

　　成都市温江区某小区修建于2004年前后，共有两栋居民楼，均没有电梯，其中2幢2单元居民楼多为老年人居住，出行上多有不便。

　　楼内高层住户得知国家出台老旧小区院落加装电梯的政策后，决定联合全体住户协商加装电梯，在投票表决中，包括一楼业主在内的12户业主都同意加装电梯。

　　2019年11月1日，该小区2幢2单元业主达成成都市既有住宅自主增设电梯项目相关业主协议书，委托四川某建筑工程有限公司组织增设电梯。此后业主还共同签署了一份委托书，由委托代理人代理加装电梯所有事务。

　　在经过图纸设计、审查、单元主体结构安全性鉴定等一系列程序后，2020年4月24日，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司正式出具既有住宅自主增设电梯告知书，2020年5月6日开始施工。

　　然而，在施工过程中，住在一楼的两位业主却突然“反悔”，并多次阻止施工，工程停滞，所有业主面临违约风险。

　　因协商无果，2单元四楼、五楼、六楼业主选择将一楼两位业主告上法庭。这些高楼层业主认为，一楼两位业主在履约途中擅自终止合同，致使施工现场到处坑坑洼洼，大家出行极不安全，同时，一楼两业主阻挠施工让其他业主面临着承担违约金和各种损失的风险，违背诚实信用原则，更是严重侵犯了原告的合法权益。

　　一楼两位业主则表示对相关事项不知情，甚至没有参与过协商等过程，并认为安装电梯可能会存在出行便利与安全、消防疏散、采光等不可预见的隐患，原告应就上述问题协商一致后再进行动工。

　　由于案件审理时民法典尚未正式施行，该案审理过程中法院依据的是《中华人民共和国物权法》（现已废止）第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”等相关法律条文。

　　成都市温江区人民法院在审理案件时认为，涉案楼宇加装电梯的事项，已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，对加装电梯事项亦在小区予以了公示，案涉电梯工程施工设计图文件审查结果为合格，因此，案件涉及楼宇加装电梯程序合法，被告应配合。

　　一楼两业主在庭审中承认了对相关情况是知情且同意的，本案中相关材料在小区已经进行公示，一楼两业主在异议期内没有提出异议。另外，除一楼两位业主外，在本案中同意加装电梯的业主也已达到专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上。

　　至于一楼两位业主所提出的采光、消防等问题，法院认为，诸原告加装电梯的行为合法有效，被告不应阻挠，如果被告认为加装电梯造成相关隐患存在，其可向原告另行主张权利。法院一审判决一楼业主停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。

　　一楼业主二审再败诉

　　一审判决后，一楼业主又向成都市中级人民法院提起了上诉，一楼两位业主表示，自己从来没有与其他业主达成成都市既有住宅自主增设电梯项目相关业主协议，也没有委托建筑公司组织施工。

　　对于增设电梯，两人只是同意与其他业主协商，在签署申请时也仅仅是表明委托某人进行申请，并非就增设电梯事项达成一致，在就安全管理、电梯维护、楼层补偿等方面未达成一致的情况下，是不可能同意安装的，请求撤销一审判决，改判驳回四五六楼业主的诉讼请求或发回重审。

　　二审中，“案涉小区单元增设电梯是否正当”成为焦点问题之一。成都中院经审理查明，2019年11月1日，案涉小区单元业主达成相关协议书，同年12月10日，相关材料在小区进行了公示，一楼两位业主没提出异议。

　　而一楼两位业主提出的加装电梯前并未对加装电梯后的维护、管理等问题进行沟通释明等问题，法院认为，本案中，加装电梯已经获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，后续维护问题并非正当性的必须要件。此外，案涉电梯增设项目已经得到书面同意且经过公示、备案、报批等一系列程序。成都中院最终驳回上诉，维持原判。

　　案件判决后，成都市温江区人民法院和成都中院法官在接受成都市广播电视台采访时也对该案件进行了解读。该案法官介绍，涉案楼宇加装电梯的事项，已经达到了相关法律要求并且进行了公示，案涉电梯工程施工设计图文件审查结果也是合格的，因此涉案楼宇加装电梯及施工，符合法律规定，被告不得阻挠。

　　“本案是加装电梯产生的纠纷，部分业主的权利可能受到影响。电梯解决的是通行问题，是民生问题，要充分尊重业主的民主自治权利。从社会治理、社会价值角度来说，支持老旧小区自主加装电梯，发挥楼栋的最大便利，也符合公序良俗的要求。”该案法官表示。

　　民法典降低业主表决同意门槛

　　在该案中，业主们的集体表决至关重要，相较于物权法，民法典对业主决定建筑区划内重大事项的范围和表决事宜进行了较大修改，增加了表决范围，降低权利行使条件。

　　上海金茂律师事务所律师金文玮介绍，根据民法典第二百七十八条的规定：共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与；一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；重大事项（筹集维修资金，改建或重建，改变共有部分用途、将共有部分用于经营活动），须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　归纳起来，原物权法规定的表决规则是“一般事项，面积人数双过半同意”“重大事项，面积人数双三分之二同意”；民法典的表决规则归纳起来是“参与表决，面积人数双三分之二；三分之二中，一般事项面积、人数双过半，重大事项面积、人数双四分之三”。

　　“实际上，民法典减少了参与表决的面积和人数门槛，降低了业主表决的门槛，这实际上有利于业主行使表决权。”金文玮说。

　　他分析认为，业主加装电梯是对楼房的改建，属于重大事项。该案中一共有12户居民，按照民法典规定，至少应有8户居民参与表决，参与表决的居民中至少有6户居民同意（假定所有房屋的面积相同），决议就可通过。

　　民法典物权编并没有规定加装电梯必须征得一楼二楼业主同意，一楼二楼业主在表决权上与其他业主的表决权并无区别。不过，从低楼层业主权利保障上来说，如果加装电梯等行为确实影响到一楼二楼房屋的通风、采光等，业主能否要求补偿？

　　对此金文玮表示，低楼层业主要求补偿的前提是其权利受到了侵害，如果受到实质性的侵害，当然有权要求补偿；但若没有证据证明有实质性的侵害，只是主观上认为有影响（通风、采光、日照等都有相应标准），低楼层业主就无权要求补偿。

　　审理前述案件的法官也表示，如果有业主以影响通风、采光、安全隐患、房价贬值等不同理由起诉至人民法院，法院将根据个案的具体情况依法裁判。

　　值得一提的是，考虑到一楼业主很少有使用电梯的需要，多省市在鼓励老旧小区加装电梯且给予补贴的同时，也提出了一楼业主不出钱，低楼层业主减少分摊费用等相关规定。