“租金贷”模式下的租客利益保护

　　租金贷，是指租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，租客全年的房租由该金融机构代替支付，而租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。这其中有两个合同关系：租客与长租公寓的租赁合同关系、租客与金融机构之间的借贷关系。金融机构代替租客支付全年房租，然后长租公寓通过季付的方式把租金付给房东，租客通过月付的方式支付租金给金融机构。“租金贷”实现了资金利用最大化，但其中隐藏着重大风险。

　　“租金贷”的运作机理及风险特征

　　传统的租房市场通常是“押一付三”“押二付三”，或“押一付六”，租客不必与金融机构签订贷款合同。“租金贷”模式，租客还要与金融机构签订合同，金融机构的介入解决了租户短期的资金压力。对房东来说，收租难问题也能得到一定程度的缓解，对运营商来说，可以有更多的钱去扩大规模。但该运营模式忽略了资金流向运营商时会出现的风险，若运营商操作不当，就会出现资金断裂风险。此时，租客既面临向金融机构还款的压力，又有被房东赶走的风险。

　　如何解决这些问题？不妨先看看“租金贷”的风险特征。首先，“租金贷”模式下，风险具有极强的隐蔽性。它看似方便，但租户却在不知情情况下需要承担很多风险。比如，有的运营商向租客承诺“押一付一”，但实际操作中，却在租客不知情或未对租客进行风险提示下为其办理了“租金贷”服务。该模式下，由于贷款人与承租人所订立的贷款合同均系远程签订的电子格式合同，承租人在举证证明中介机构或者贷款人存在欺诈行为是比较困难的。其次，“租金贷”涉及违法类型多样。少数运营商及其高管在监管措施不力时，会涉及职务侵占、挪用资金、诈骗客户等违法违规行为。例如，有少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同，不断进行租客和房东之间的资金期限错配，通过该环节沉淀了大量资金。这与传统公寓经营者相比，进一步增加了长期租赁公寓的经营风险。第三，“租金贷”模式，容易产生合同纠纷。“租金贷”模式下，有多方法律关系，容易产生合同纠纷。一旦长租公寓运营商恶意“跑路”，租客将损失押金和预缴租金，房东也会收不到租金。同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。房东收不到租金，而租客已支付租金却没有房住。因此，租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时应注意这种风险。

　　防范措施及监管要点

　　仔细分析“租金贷”商业模式可以发现，其核心在于长租中介以专业化管理的规模效应降低了传统租赁关系中的交易费用，并借助金融机构的力量开发出房屋租赁中的增量利益。因此，“租金贷”运用模式持续发展，在于保证长租中介具有足够大的利益激励。对其防范、监管，也应该从这些地方入手。

　　第一，应制定利于长租中介服务发展的激励政策。“租金贷”模式发生类似蛋壳公寓“爆雷”事件源头在长租中介资金链“断裂”问题。因此，政府可以对长租公寓运营商采取税收减免等红利政策，提高长租公寓市场的长期投资回报率，进而吸引更多的社会资本对长租公寓进行投资。此外，国家也应该制定这一方面的法律，使“租金贷”模式下长租公寓的发展更加符合市场规范。

　　第二，出台房屋租赁有关法律。与短租公寓相比，长租公寓相对便宜，对租客有吸引力，但租客租房过程中会出现房东突然涨房租的现象，这也会影响长租公寓市场的长期发展。针对该问题，2020年9月7日，住建部官网公布《住房租赁条例（征求意见稿）》明确加强对租赁机构的监管、强化突出对租赁企业扶持措施，以及加大对承租人权益的保障等。它的出台将使租客利益在一定程度上得到有效保障。

　　第三，加强对第三方金融机构的监管。蛋壳公寓“爆雷”等事件中，均有第三方金融机构的身影。第三方金融机构作为放贷人，应当严格履行其职责，向租客提供房贷时，除要审查客户本身外，还应当对运营商进行考察。

　　第四，对运营商的活动进行适当限制。实现价值增值是资本的属性。长租公寓运营商通过期限错配，不断进行资本积累，扩大长租公寓规模，可以实现资本收益最大化。但仅仅扩大规模，如果没有把房东的房子租出去，那么也会导致运营商出现资金链断裂甚至圈钱“跑路”事件。因此，对运营商扩大规模应当进行合理的限制，以确保其留存适当资金进行周转、运营。

　　第五，要避免“租金贷”变成“套路贷”。过去，很多租户在签订合同时，对合同条款没有仔细阅读，并不知合同中存在一些隐蔽性条款，在此情况下，租客很容易“被贷款”，甚至被“套路贷”。因此，政府监管应敦促长租公寓运营商与租户签订合同时严格依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定执行，即“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。

　　住房问题事关群众切身利益，长租公寓“爆雷”现象应引起人们警觉。在互联网经济快速发展的当下，“租金贷”模式等创新，应当尽量保障房东、租客、金融机构、长租公寓之间的利益平衡，其中租客利益应当被放在更重要的位置上。

　　（作者分别为北京工商大学法学院副教授、硕士研究生）