莫让漏水“冷”了邻里情

　　随着城市化发展，越来越多的居民住进了高楼大厦。但与此同时烦恼也来了，上下楼之间难免遭遇到房屋漏水的糟心事儿。房屋漏水可能导致墙皮发霉、脱落，吊柜、地柜遭到浸泡，地板和家具损坏，严重影响生活的幸福感。

　　漏水致损是邻里之间都不愿意看到的结果，如何防患于未然？遇到漏水时如何做才能把损失降到最低？因漏水产生纠纷如何妥善处理？7月16日，北京市西城区人民法院召开“涉漏水财产损害赔偿纠纷典型案例”新闻通报会，就涉漏水财产损害赔偿纠纷提出法官建议，提示居民莫让漏水“冷”了邻里情。

　　漏水往往起因于责任人疏于管理

　　据西城法院副院长毕菲介绍，涉漏水财产损害赔偿纠纷案件具有明显的季节性特征：每年冬季，因供暖管道及散热器引发的漏水纠纷高发；每年夏秋装修季，因装修施工、管道拆移等引发的漏水纠纷高发。

　　结合审判经验，西城法院总结出涉漏水财产损害赔偿纠纷案件的三个明显特征：一是常因责任人过失导致漏水。责任人疏于对相关设施的管控，在设施老化或损坏时未能及时发现，从而产生漏水问题。例如管道渗漏、卫生间防水层老化出现渗漏等。二是损害后果往往较大。漏水后，受损害一方需要清理、晾晒、挪移家具、重新装修甚至搬家，给生活造成较大影响。三是解决耗时较长。如果一方不配合漏水原因的查明，进而需要鉴定漏水的原因及损失，双方当事人将长期陷于纠纷之中。

　　综合研判是否鉴定评估损失数额

　　一起案例中，王先生在家中不当使用洗衣机导致上水管破裂，水流入楼下罗先生家中，将罗先生家的家具、床褥、电子设备及珍藏照片浸泡损坏。罗先生诉至法院要求王先生进行损害赔偿，其中家具、床褥、电子设备的损失数额双方争议不大，但对于照片损失双方产生了分歧。

　　罗先生认为照片承载了家人的美好回忆，必须进行修复，受损照片多达上百张，每张照片修复费用少则数十元，多则上百元，全部修复下来要几万元；王先生则认为，照片是普通财产，其本身价值并不高，几万元修复费用令其难以接受。

　　案件审理过程中，法院向双方释明需要对损害赔偿数额及修复费用进行鉴定评估，但双方均以评估费用过高、评估期限过长为由不申请鉴定。而后法院依据现场查看情况，酌情确定损害赔偿数额为25000元。

　　罗先生认为该数额过低，难以弥补自身的实际损失；王先生认为该数额过高，超出了对方的实际损失。王先生不服一审判决提出上诉，在二审期间，又顾虑鉴定费加上赔偿费用可能会高于一审判决结果而申请撤回上诉。

　　西城法院综合审判庭副庭长袁佳提醒居民，确定损失数额是漏水纠纷的重要环节，除去一些较容易判断损失数额的情况外，大部分财产损失数额由专业的评估机构确定为宜。根据《诉讼费用交纳办法》第12条、29条规定，评估费用由申请方预付，由败诉方承担。作为漏水纠纷的受损方，可以在诉讼中行使自己权利，正常申请评估确定损害赔偿数额。对于鉴定得出的金额低于诉讼请求的评估费的，经鉴定仅能部分支持诉讼请求的，可依据鉴定结果与诉讼请求的比例在原被告之间分担费用。作为侵权方，如果遇到漫天要价的受损方，亦可以通过申请评估确定损失数额，将自己的赔偿责任限定在合理范围内。双方如果认为评估费用过高，可以综合考虑支付能力、受损情况积极协商解决。

　　装修拆改结构导致漏水责任自负

　　冷先生及其父母在某老旧小区同一单元同一层内各有一套房屋。某天冷先生发现自家卫生间吊顶漏水，联系到漏水房屋业主和租户后，双方达成协议，由楼上重做卫生间防水。之后，冷先生重新装修自己的房屋，将与父母房屋的隔墙打通，保留父母的卫生间，将自己的卫生间拆除与厨房打通，实现扩大厨房面积的目的，并将卫生间上水管挪移至隐蔽地方。为了应对今后楼上漏水又找不到人的情况，冷先生在供水主管道上加装了阀门。

　　装修结束后的供暖季末期，冷先生发现厨房天花板漏水，赶紧联系楼上的业主和租户，但发现楼上长期无人居住。随后，冷先生将楼上产权人和承租人诉至法院，要求排除妨害并赔偿损失。

　　法院在审理过程中启动了漏水原因鉴定程序，经鉴定原漏水点未再次漏水，且漏水点上方的厨房区域的管道、暖气未见维修、更换痕迹，漏水原因无法查明。

　　楼上业主抗辩称冷先生装修大规模拆改房屋主体结构，挪移主管道，导致老旧的管道震动而漏水，在漏水过程中，水锈又将漏点堵上，故漏水停止。

　　法院经审理认为，综合全案情况，鉴于冷先生大规模拆改了房屋结构并更改了供水管道，应由冷先生承担漏水原因的举证责任，在其无法举证证明漏水原因系楼上业主所致的情况下，法院驳回了冷先生的诉讼请求。

　　袁佳提醒居民，房屋装修和改造过程中不得擅自拆改房屋主体结构，不得擅自改动屋内供排水主管道。如果存在上述情况，发生漏水损害时，会引发举证责任的转移，一般由进行拆改一方的住户承担漏水原因的举证责任。在漏水原因难以查明时，则由楼下拆改住户自行承担举证不能的法律后果及漏水造成的财产损失。

　　法官支招如何妥善处理漏水纠纷

　　如何有效避免漏水的发生？纠纷发生后如何有效控制损失扩大、保护财产安全？西城法院综合审判庭庭长张长缨支招居民。

　　注重预防是前提。漏水的样态多式多样，既有突发的大流量漏水也有隐蔽的小流量渗漏。建议居民朋友们在最初装修时，就予以注意。选购正规厂家质量过关的产品，特别是卫生间防水层切莫贪图便宜，并确保做好防水试验。装修之初，对卫生间及厨房的供排水管道要留足充裕的检测口或者安装可开合、可活动的柜体，避免因发生漏水，拆除墙体或者柜体造成损失。

　　重视维护不可少。实践中，老旧的房屋及装修环境中漏水问题多发，长年累月地使用使得管道、龙头、防水层老化，房屋管理人应当重视日常检修、小心防范漏水情况的发生。建议居民加强日常防护，定期查看隐蔽在柜体内部的管道，及时发现漏水情况。

　　快速沟通是关键。漏水之初，往往损失不大。损失越小、矛盾也越容易解决。日常查看防护发现了漏水问题，第一时间快速沟通、快速解决，于双方都是最佳的方案。属地居委会和街道的调解组织在百姓身边，建议充分利用属地居委会、街道调解组织的力量化解矛盾。

　　积极维权妥处置。对于双方分歧较大的纠纷，建议积极维权，及时提起诉讼。及时诉讼的一大好处是有利于查明漏水原因。实践中，有百般抵赖、极力推卸责任的侵权人，也有漫天要价的受损害人。对于这种情况，建议积极利用司法强制力的手段，通过鉴定、评估、判决，甚至强制执行程序来切实维护合法权益。