石佳友：民法典物权编进一步健全现代产权制度

 　民法典物权编有哪些要点值得特别关注？曾经参与民法典立法论证工作的中国人民大学民商事法律科学研究中心执行主任、法学院教授石佳友在接受本社记者专访时给出了答案。

　　随着民法典的正式发布，中国民法制度迎来民法典时代。民法典中的“物权编”有哪些要点值得特别关注？对此，民主与法制社记者专访了参与民法典立法论证工作的中国人民大学民商事法律科学研究中心执行主任、法学院教授石佳友。

　　七大主要创新

　　记者：作为曾参与民法典立法论证工作的专家，您认为民法典物权编有哪些创新？

　　石佳友：民法典第二编“物权”在2007年颁行的物权法基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。我认为，主要创新可以归纳为七点：

　　一是将有关基本经济制度的规定修改为：“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度（第206条）”；将“按劳分配为主体、多种分配方式并存”作为社会主义基本经济制度的内容之一写入法典，突出强调了“社会主义基本经济制度”概念。

　　二是结合疫情防控工作，在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加了“疫情防控”（第245条）。这也是立法机关对今年新冠肺炎疫情防控中社会治理经验的及时吸纳。

　　三是明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理；该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理（第359条）。现有物权法规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，如何自动续期，民法典编纂过程中引起了许多专家学者的讨论。根据立法机关对民法典草案的说明，为落实党中央关于完善产权保护制度的要求，最终确立现有制度。

　　四是完善农村集体产权相关制度，落实农村承包地“三权分置”改革的要求，对土地承包经营权的相关规定作了完善，增加土地经营权的规定，并删除耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要；考虑到农村集体建设用地和宅基地制度改革正在推进过程中，物权编与土地管理法等作了衔接性规定（第15章，第372条至385条）。

　　五是明确设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已设立的用益物权（第346条）；业主在行使建筑物的所有权时，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求（第286条）。

　　六是为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加了“居住权”这一新型用益物权（第14章，第366条至371条）。

　　七是进一步完善了担保物权制度，为优化营商环境提供法治保障：扩大担保合同的范围，在合同编里明确了融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同；删除有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间；简化抵押合同和质押合同的一般条款；明确实现担保物权的统一受偿规则。

　　破解业主维权难，

　　增加“居住权”

　　记者：在破解小区业主维权难问题上，民法典物权编主要增加了哪些新规定？

　　石佳友：小区治理是基层治理体系的重要组成部分，特别是从这次新冠肺炎疫情防控来看，业主自治框架下的物业管理机制对贯彻国家法令实施和保护业主合法利益十分重要。民法典中，立法机关结合疫情防控新形势，对业主权利义务增加的规定，主要涵盖4个方面：

　　一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。民法典第277条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”同时要求有关部门，尤其是居民委员会予以协助、指导。

　　二是适当降低了业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加了紧急情况下使用维修资金的特别程序。民法典第278条第2款规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”将表决门槛大幅下调。该款第一句设定了业主大会会议的法定最低人数限制（专有部分面积和人数的双重2/3）。第二句对第1款第6至8项最为重大的事项设定了门槛：经参与表决的（专有部分面积和人数的双重3/4）业主同意；由于其基数为“参与表决”，其实际门槛为：2/3×3/4=1/2。而对于其他事项，应当经参与表决的双半数，其实际门槛为2/3×1/2=1/3。这是立法者吸取了现行物权法实施后出现的一些教训：因业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪，无法有效运行。相对于业主大会决议的民主性，立法者更注重决策的效率性，它有效吸收了司法实践中的经验，确有其道理。

　　三是业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。民法典第286条规定，业主在行使其权利时有保护生态环境、节约资源、遵守法律法规及小区管理规约的义务。

　　四是对于物业服务企业或其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应依法予以配合。286条第2款明确，“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”业主或者其他行为人拒不履行相关义务，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或投诉，即业委会可以请求有关部门依法给予相应处理。

　　记者：如何理解此次民法典物权编确立的“居住权”制度？

　　石佳友：民法典在第14章用6条（第366条至371条）专门规定了“居住权”这一新型用益物权。居住权，是指在房屋上设定一个较固定的、对抗效力更强的用益物权，拥有居住权的人可以按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，而房屋所有权依然属于房主。它明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

　　这是借鉴比较法经验的结果。一方面，民法典第366条规定，居住权原则上无偿设立，维持了其传统的“人役权”属性，允许为保障特定群体的居住条件而以遗嘱等方式无偿设立。另一方面，它对传统的居住权制度有重要突破，允许当事人另行以有偿方式约定，这为实践中未来灵活的制度安排留了余地。譬如，如果单位想让一些骨干员工长期安心工作，可以为他们以有偿方式在单位所有的住房上设立一项经过登记的居住权，其效力显然强于作为债权的租赁权。另外，它为多样化的“以房养老”方式提供法律保障，譬如老人可将房屋所有权转移给他人或机构，而通过合同约定为自己设立余生的居住权。这样老人既能获得一笔售房款，又可以继续在自己一直生活的房屋中居住直到去世，让自己晚年生活获得更好的保障。

　　担保物权领域调整最大

　　记者：您认为民法典物权编最大的调整在哪里？您如何看待这些调整？

　　石佳友：民法典物权编最大的调整在担保物权领域。这些修改总体上看对担保规则实现了简化、现代化，为优化营商环境进一步提供了法治保障。

　　一是它扩大了担保合同的范围。民法典第388条规定“担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”，这就承认了融资租赁、所有权保留等非典型担保合同的担保功能。二是它简化了抵押合同和质押合同的一般条款。三是它明确了实现担保物权的统一受偿规则（已经登记的先于未登记的受偿；未登记的，按照债权比例清偿）。四是它对流押、流质禁止的刚性规定进行了缓和（第401条、428条），对当事人的意思自治给予了更大程度承认。如双方约定流押流质条款的，债权人只能依法就抵押财产优先受偿，而不能直接取得标的物所有权。这与司法机关对待让与担保的处理方式一致：“归属型”约定无效，“清算型”约定有效。“归属型”约定无效主要是为了防止债权人施加压力迫使债务人接受不公平条件，以自己价值较高的担保物来充低价值较低的债务，其主要考虑公平原则；“清算型”约定有效，显然是考虑到降低担保物权实现的成本，其基于效率价值原则。

　　记者：此次民法典物权编涉及动产担保的规则有哪些修改和完善？

　　石佳友：动产担保体系十分复杂，民法典修改和增加了一些十分重要的原则性规定，未来可能还需要配套的行政法规、司法解释和案例进行补充和细化，其主要修改包括4个方面：

　　一是删除了有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一的动产和权利担保登记制度预留空间。2019年12月发布的《中共中央 国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》明确指出：“推动抵质押登记流程简便化、标准化、规范化，建立统一的动产和权利担保登记公示系统。”由此，民法典第441条、443条、444条规定“质权自办理出质登记时设立”，未如物权法那样列明登记机构的具体名称，为未来建立统一的动产和权利担保登记机构留了余地。

　　二是将部分浮动抵押的规则扩展到一般动产抵押。如将原本适用于浮动抵押的正常买受人规则扩张适用到了所有的动产抵押（第404条），引入了原来适用于浮动抵押中的超级优先权（第416条），将普通抵押的某些规则扩展到了浮动抵押，如根据民法典第414条，在后设立的固定抵押与在先设定的浮动抵押之间的效力发生冲突时，以登记的时间先后确定清偿顺序（美国模式），而不是采用固定抵押优先模式（英国模式），这简化了权利冲突时的顺位规则。

　　三是增加了不同动产担保物权效力冲突顺位的规定。第415条规定，“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”

　　四是增设超级优先权，保障出卖人的权利。第416条规定，“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后10日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”