楼房漏水纠纷频发 业主维权法官支招

  在审判实践中，业主多以房屋漏水问题造成财产损害为由拒绝交纳物业服务费。而涉及楼房的财产损害赔偿案件中，更是以漏水问题引发纠纷为绝对主要起因。在遇有房屋漏水问题时，业主应当如何理性维权？

  近年来，随着城市化进程加快，住宅小区成为人们的主要居住地点，更多人在密集的空间中生活，难免产生矛盾，相邻关系纠纷也越来越多。

  家里水暖管道漏水、楼体防水层质量不达标漏水、下水管道堵塞反水……谁家遭遇漏水都是一件堵心事，由漏水引发的财产损害赔偿，解决起来也颇为棘手，很多人最终协商不成选择诉讼。

  据北京密云区法院统计，2017年1月1日至今，未调解成功而进入审判程序的物业服务合同纠纷案件总计380件，其中近8成案件均涉及房屋漏水问题，财产损害赔偿纠纷案件217件，涉及楼房的案件中9成以上均涉及漏水问题。

  那么，遭遇楼房漏水“烦心事”应该怎么办？造成的财产损失怎么评估？业主应当如何维权？小区物业公司是否承担责任？北京密云区法院法官来支招。

损失评估难 审理周期长

  事实上，在此类纠纷中，一方当事人主体一般为受损失的业主，但基于漏水原因的多样，可能涉及多个主体以及多种法律关系。

  比如，因建筑商建房时处理不当，导致屋面、外墙面开裂、墙面无防水层或防水层质量不达标导致房屋漏水，这种情况涉及到商品房买卖合同纠纷法律关系；楼上住户随意改建管道、不当用水或者装修不当造成对楼下住户的侵害，这种情况主要涉及财产损害赔偿纠纷的侵权法律关系；如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时，该案由主要反映的应是物业管理与服务纠纷法律关系。

  据北京密云区法院党组成员、政治处主任周凤兴介绍，在涉及漏水问题的案件中，法庭审理首要解决的问题就是要明确漏水原因，进而明确责任主体。但审判实务中，如双方当事人对漏水原因无法确定，则可能需要启动漏水原因鉴定程序。

  “根据我们的审判经验，鉴定周期少则二至三个月，部分案件因争议较大需要半年甚至一年的周期。”他解释道。

  漏水原因确定后，还可能涉及财产损失金额的确认，如双方无法协商一致，亦需要评估，评估同样需要较长周期，也会进一步加长审判周期。以至于漏水纠纷一旦进入诉讼程序，无疑花费巨大的时间和精力。

及时查找漏水原因

确定侵权责任主体

  郝某家在小区楼顶层，2008年装修时发现房屋漏水，多次找小区物业维修，但是物业维修后还是漏水，导致房屋的损失很严重，他要求物业将房屋外面的防水做好，并赔偿财产损失。并且，以此为由，从2009年到2014年一直未缴纳物业费，直至被物业公司告上法庭。

  据了解，房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位对其承担维修义务。而保修期外的房屋毁损，物业服务企业根据合同仅负有及时对共有部分进行维修的义务，或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的业主损失；对业主专有部分则没有维修义务，应由业主自行维修。

  北京密云区法院民三庭副庭长朱成辉表示，本案中房屋楼顶属于共有部分，依据双方陈述，楼顶的防水设施已经超过保修期，物业服务企业应当定期进行维护和修理。而该案件可能存在房屋开发建设单位亦存在过错、需要承担责任的情况。

  最终，法院认定物业服务企业虽称其曾对该楼的楼顶防水进行过维修，但并未进一步处理，故物业服务企业在履行物业管理义务过程中存在一定的瑕疵，法院根据具体情况予以酌减物业费。但关于郝某要求物业服务企业一并赔偿房屋因漏水造成的财产损失一节，因可能涉及其他权利义务主体责任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起诉。

  密云区人民法院民三庭庭长肖春芹提醒，一旦发现漏水问题，所要做的首要工作就是查明漏水的原因以及漏水的部位在哪里？是公共设施还是专有部分的设施（例如是公用的供排水设施漏水还是各家各户的下水管道堵塞等）？漏水的原因是管道漏水还是下雨倒灌等等？

  “为什么要在第一时间明确原因，首要目的是通过找准侵权责任主体，在造成实际损失需要主张赔偿的情况下，明确主体才能够明确在无法协商解决的情况下向谁主张赔偿权利的问题。”肖春芹说。

怠于履行止损义务

应自担扩大损失

  肖春芹表示：“明确漏水原因的另一个目的就是要及时止损，在遇有房屋漏水情况时，业主有义务立即采取必要措施，避免损失的进一步扩大，在个别极端的案件中，可能有部分业主想，是别人的原因造成跑水给我的房和财产泡坏了，我不着急，反正我的房子也该重新装修了，到时候我一并找责任人赔偿，这种观念肯定是错误的。”

  蒋某是一名销售皮鞋的个体户，居住在某市建国北路某小区，由某物业管理公司负责小区的物业服务与管理工作。该物业公司与全体业主签订的《前期物业管理协议》约定的物业管理服务内容为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；房屋共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。

  2012年7月16日，蒋某所住楼房单元地下室共用的下水管线发生漏水情况。18日，物业公司将漏水的情况通知了蒋某。19日抢修了下水管线。19日，蒋某发现他存放在地下室内的商品皮鞋出现过水现象，一部分皮鞋被泡坏。蒋某以物业公司未及时通知他，致其财产受损为由，诉至法院，要求物业公司赔偿他的财产损失。

  法院审理后认为，物业公司虽积极组织人员排查、维修，有效防止渗水面积进一步扩大，但其在知道漏水的情况下未及时通知住户做好相应的防范措施，蒋某于18日才知晓地下室漏水的情况，导致损失扩大。蒋某知道漏水情况后又未及时查看及转移财物，因此应负主要责任。法院遂判决该物业公司赔偿蒋某17170元损失的30%，即5151元。

  肖春芹根据审判经验总结，一般情况下，住宅房屋漏水，原因大致有3个，一是防水层老化或被人为破坏导致漏水；二是供排水、供暖管线老化，跑冒滴漏导致漏水；三是房屋裂缝漏水，这包括因房屋质量问题以及不当装修使用等情形造成漏水。

  当我们遇到这个问题，如何处理呢？如果发现是相邻业主的问题引发的跑水，那么在发现跑水情况后，肖春芹建议，要及时告知相邻业主采取关停阀门等必要措施，如果发现是主管道的问题，那么应当第一时间告知物业公司，由物业公司采取必要的补救措施。

  除此之外，肖春芹提醒，要注意搜集并保全好相关证据。比如对漏水的部位、房屋物品的损失第一时间进行拍照、录像留存证据，对于向物业公司报修也应当一并留存保修以及维修记录等。