深圳桂园街道探索党建引领社区共建共治共享

破解物业管理服务难题

　　随着城市化进程的快速推进以及广大人民群众对安居乐业美好生活的需求增长，居民生活小区物业管理水平的高低日益成为社会关注的热点。今年3月7日，习近平总书记参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时，对广东提出了“在营造共建共治共享的社会治理格局上要走在全国前列”的要求。

　　借此契机，桂园街道以党建引领社区共建共治共享，在激活基层群众自治活力，提升物业管理服务水平的探索中作出了良好的示范。

　　桂园街道位于罗湖中心区域，是深圳市最早设立的两个街道办事处之一，片区金融商贸产业集聚，拥有华润万象城、京基百纳空间、KKMALL等多个城市综合体，同时也有大量的城中村、老旧住宅区，共有186个物业小区。城区新旧交错融合，军产房小区、城中村密集，历史原因遗留的独栋楼宇相对分散，在布局上难以统一规范管理；老旧小区设施老化破损严重，居住环境条件差，在硬件上造成障碍；业主自治意识薄弱，无业委会小区很难选举成立，有业委会的小区履职能力不足；业委会换届选举矛盾不断，管理处与业委会协调解决纠纷能力差；管理处服务意识与能力低，无法为业主提供良好服务管理；涉军产物业因政策问题管理缺失……桂园街道可谓是全国物业管理难问题的典型缩影。

　　作为社会治理的末端，城市的基础单元——物业小区更要在营造共建共治共享社会治理格局中走在前列。今年起，深圳市罗湖区桂园街道以共治共建共享为目标，通过大量基础走访摸底，整合资源，结合辖区自身特点，以党建引领业委会组建，进一步提高物业小区专业化服务，全面提升辖区内小区物业的监管力度，解决物业纠纷问题，走出了一条社区党委、业委会、居委会、管理处“四位一体”的小区自治新路子，极大提升了居民的满意度、认同感、归属感，亦为破解物业服务管理难题贡献了“桂园经验”。

党建引领焕发小区自治活力

　　要破解物业管理难题，首先得让业主遇到问题时能找到决策组织，如何建立一个真正为居民说话的组织？为此，针对辖区内小区普遍存在的业委会覆盖面不高、履职能力不强、法规流程不熟、服务能力薄弱、业委会与管理处矛盾不断等实际问题，桂园街道坚持以问题为导向，走访了辖区160多个小区，组织管理处、业委会、业主对话探讨，逐个小区梳理问题，建档造册，专题研究解决办法。通过多年的大力组建，鸿翔花园小区自治“四位一体”党建模式已经运作成熟完善，自成体系，在小区自治上能真正发挥实际作用。

　　鸿翔花园是桂园街道辖区内的一个高档大型住宅小区，占地面积43666平方米，现有住户2138户，约有居民9504人。2012年，为了进一步解决辖区住宅小区中物业管理处与业委会的矛盾呈上升趋势的问题，桂园街道党工委以实施“书记项目”为契机，结合鸿翔花园小区居民多、党员多、配套完善等实际情况，在该小区开展小区党支部、物业管理公司、业委会、居委会“四位一体”党建模式试点，把分布在小区物业管理公司、业委会，以及居委会中的党员组织起来，建立小区联合党支部，构建以党组织为核心的小区自治组织体系。

　　小区管理中，党支部的“发动、引领、推动”作用得到充分发挥，小区设立了舞蹈队、老年人义工队等多支自治团队，以党员为骨干，充分培育自治团队带头人，将小区的各类精英人才吸引、凝聚到小区治理和服务队伍中来，成为群众自治工作的核心力量，形成邻里守望、团结互助的美好风尚。

　　立足小区实际，党支部通过整合小区各类治理力量，先后建立了支部民主议事制度、联席会议制度、民主决策制度、服务承诺制度等，形成了民主协商监督机制，推进小区治理工作科学化、制度化、规范化。（一）建立支部议事制度。坚持以“党内民主”带动“人民民主”，通过建立支委会议事制度、小区党员议事会，始终坚持重大事项党员“先知道、先讨论、先行动”，把各类组织之间的外部协商转变为党支部的内部沟通协调，将党组织的要求和意图转化为群众组织的自治行为。支委会每月定期由支部书记主持召开会议，对小区重要事务、重点工作以及重要情况进行通报或协商，提出下一步工作措施。针对重大事项，由支委会召开小区党员议事会，组织支部党员和居住在小区但关系不在支部的党员参加，对相关情况进行通报、协商或研究，达成共识或提出解决方式。（二）建立联席会议制度。充分发挥党支部在“四位一体”中的核心作用，建立小区联合党支部、业主委员会、管理处、居民小组等班子成员共同参加的联席会议制度，制定议事规则和工作流程，建立供需清单，由党支部牵头定期召开会议，密切工作联系，化解各类矛盾，共同为小区居民服务。遇到复杂问题由各方面指定专人成立协调小组联动解决。（三）建立民主决策制度。凡涉及小区的重大事项、重要问题，在小区党支部的统一领导下，通过“四议两公开”（即支部提议、“四位一体”联席会商议、小区党群代表会议审议和决议，决议公开和实施结果公开），定期共商联议，及时研究解决。对动用大额维修资金、较大型建设项目等重大事项，党支部提前介入，牵头组织召开各类听证会、协调会、评议会，为小区公共利益把好关。（四）建立服务承诺制度。小区联合党支部每年初定期组织业主委员会、管理处、居民小组结合各自职能职责作出服务承诺，向群众公开。同时，将开展服务居民群众的实事登记并在小区内公示，强化履诺管理，每半年对承诺履行情况进行动态监测，跟踪分析，及时掌握进度，提出改进意见和建议。几年来，通过“四位一体”的民主协商监督机制，破解了小区许多公共难题，如拆除了存在5年之久的违章建筑，缓解了停车难问题，对户外手扶长梯进行更换维护，将废弃儿童泳池改造成休闲活动场所，开展外墙翻新工作，协调解决邻里纠纷等，受到居民的一致赞赏。

　　同时，党支部主动牵线搭桥，注重整合社区党委、小区联合党支部和社会组织的专业化服务力量，构建共享平台，建立多元化服务网络体系，满足小区居民的多样化多层次需求。（一）开展党代表进小区、领导干部驻点联系小区、在职党员进小区等活动，深入联系服务小区居民群众。结合上级工作要求，组织开展各种进小区活动，借助“两代表一委员”、街道领导干部、社区党委兼职委员、在职党员驻点联系小区和平安、法律、科普、文体进小区工作平台，既密切了党群关系，又解决了小区实际问题。如松园社区党委兼职委员、社区警长赖永献到小区开展联系服务群众工作时，了解到小区有一名臆想病人经常投诉家里“被盗”。他联同党支部、业委会、管理处和社工机构等部门积极上门关心、做心理疏导工作，使得情况得到稳控。机关在职党员、街道公共安全办同志经常到小区开展服务，并在小区建设了微型消防站点，提升小区消防应急保障水平。通过文体进小区工作，区文体局在小区打造了“悠·图书馆”，成立“笑笑吧”，每月开展评书活动。（二）转变公共服务供给主体单一模式，调动多元力量开展多样化服务。通过调动各种力量构建多元化服务网络，注重整合社区党委、小区联合党支部和社会组织提供的专业化服务，定期举办业主文化节或家庭趣味运动会，开展争创“特色文明家庭”“文明楼道”、邻里帮扶、关心青少年成长、中秋赏月、重阳健步行等活动，开展送温暖献爱心走访慰问特殊家庭活动等。（三）激活内部资源载体，强化小区自治共享内生力。结合小区的人口构成和居民需求特点，利用小区党群服务中心、图书馆、多功能活动室等载体，联合各自治团队，为居民提供多元化服务，把服务型党组织建设与推进小区治理、改进小区服务有机融合起来，全面推进小区精神文明建设，让小区居民感受到变化、得到实际的利益，从而强化小区自治的内在动力、实现可持续的自治。

　　经过了多年的实践，鸿翔花园“四位一体”党建模式的成效不胜枚举，涵盖民生、社会管理、文化建设等领域，让党员作用发挥有了新平台、和谐小区建设有了新方法、街道社区工作有了新途径，进一步融洽邻里关系，形成凝心聚力、邻里守望、团结互助的美好风尚，小区在文化、安全、环境等方面实现了良好的共治共建共享的治理新格局。多年来小区内无重大火灾、刑事、偷盗案件等事故发生。在小区业主对小区管理建设的评议中，满意率达98%以上。鸿翔花园小区先后荣获区优秀住宅小区、市优秀住宅小区、市安全文明标兵小区、市“花园式园林式”住宅小区、市绿色环保家园等多项殊荣。

多措并举推进小区管理

逐步走向专业化

　　物业服务企业是小区治安的直接管理者，其管理模式、管理水平优劣直接关乎到市民群众的治安、消防、环境等民生安全。为从根本上扭转辖区住宅小区物业管理不规范，主体责任难以全面落实的被动局面，今年6月，桂园街道正式拉开了物业管理创新的大幕，制定并出台了《桂园街道规范和提升物业管理实施方案》，多措并举，切实抓好物业小区各项工作。一是规范细化流程，有序推进业委会换届组建。通过细化完善业主委员会换届工作机制和流程，以保证业主委员会有序顺利的完成换届，实现有业主委员会小区数量平稳增长。目前已有28个小区建立起业委会，7个小区的业委会正在组建中，每一个业委会都有党员参与其中。争取到2020年底，有业主委员会小区数量由2017年底的23个增至38个。对未能成立业主大会和业主委员会的住宅区，落实社区居民委员会代行业主大会、业委会职责；二是鼓励引导创新服务，促进提高管理效益。稳步推行连片管理上规模，鼓励引导规模小的小区纳入相邻规模大的小区一体管理。探索创新服务范围增收益，鼓励、引导物业企业开展服务小区住户的社区商业服务、维修服务、房屋租赁中介服务、O2O平台服务等。探索提高管理服务科技含量降成本，鼓励、引导物业企业通过添置小型机械清扫车、智能化设施，实行智慧型管理等；三是推进环境品质和设施设备提升。对老旧住宅小区因资金缺乏长期未能解决的消防管网等设施设备维护、维修、补建问题和重大安全隐患整治问题，通过民生微实事等渠道，实行政策倾斜、扶持。结合无物业管理小区引进正规物业管理工作，补齐短板，提升老住宅小区环境品质。试点通过政府资金补贴措施，鼓励引导住户家庭安装火险感应报警装置；四是实施紧急维修资金补助，解决老住宅小区紧急安全问题。组织对没有物业专项维修资金的老住宅小区进行全面调查摸底和梳理，申请专项资金实施紧急维修工程，以有效整治老住宅区的安全隐患，防范突发安全事故，保障人身财产安全；五是无物业管理小区全部引入规范物管，实现管理无盲区。对无物业管理的老旧住宅小区，按区委区政府的决策部署，经按规定程序征得业主或使用人同意后，引进规范物业企业进行规范管理。据统计，桂园街道今年已引进物业15个，以宝安南路3073号、机关一幼宿舍等无物业管理的老旧住宅小区为例，小区治安状况、环境卫生、消防等方面得到了有效的提升；六是严格执法，腾笼换鸟。加强治安、消防、公共安全、城市管理等方面的日常执法检查，督促物业企业全面落实各项管理责任，落实物业小区安全、消防网格化管理。对街道无执法权的领域，平安建设部等有关部门、单位要主动出击，积极协调和配合市、区有关部门加强执法监督检查。对检查中发现的以及群众举报的违法违规行为，严格依法进行查处。建立淘汰机制，实行腾笼换鸟，对问题多、管理差、业主意见大、群众投诉多又拒不按要求改进的物业企业，建议物业企业撤换管理处负责人、调换员工；七是加强业务培训和经验交流。定期举办覆盖基本物业管理全部业务（居民小组党建、物业行业监管、治安消防、城区治理、公共安全等）的培训班和经验交流座谈会。指导、督促物业服务企业加强对员工的岗位技能培训，引导和激发员工立足本职岗位，学习钻研技术，争当岗位能手的热情，营造浓厚的竞争和互相学习的氛围；八是做好物业工作动态信息公开。设立和完善桂园街道物业管理微信公众号（或物业管理微信群），覆盖全部小区，组织各小区及时发布工作动态信息，推送物业企业经验文章，宣传物业管理法规知识和相关业务知识。

物业管理“争先创优”促提升

　　为激励辖区各物业小区不断规范和提升物业管理工作，积极参与社区治理，全面落实各项管理责任，今年6月，桂园街道印发了《桂园街道规范和提升物业管理“争先创优”竞赛办法》（以下简称《办法》），在辖区范围内开展物业管理“争先创优”竞赛。《办法》将辖区所有物业小区分成商业（写字楼）、高层住宅和多层住宅三大类别，并进行竞赛评比，对优秀物管单位予以嘉奖、鼓励，排名靠后的物业挂黑牌重点督办整治。

　　在街道卓有成效的宣传动员下，报名参赛工作顺利进行。截至10月底，共135个小区报名参赛，其中商业写字楼39个，高层住宅小区42个，多层住宅小区54个。同时，街道党群部、派出所、安监、城区治理办、平安建设部物管办等相关业务主管部门，把参与竞赛的小区分三个小组分类进行了集中指导通过现场指导，绝大多数小区竞赛积极性被调动了起来，一些小区已经行动起来，按照竞赛要求开展了规范提升各方面工作：红群楼、木材公司宿舍等小区已展开对小区的绿化带进行修剪和排水沟渠清理；桂龙家园、宝泉庄、红岭集团南区、松园南等小区已着手对管理制度和基础台账进行补充完善；风格名苑小区等正积极筹备成立业主组织；金众经典家园等小区已着手配合社区成立小区党支部和四位一体联合党支部；华瑞大厦、金众经典家园、红群楼等小区发动住户安装独立式烟感；雅馨居等小区对存在的设施设备隐患故障积极进行整治。