“擅自转租”不影响合同效力

 　　目前，面对高昂房价，租房渐渐成为人们解决居住问题的重要选择，房屋擅自转租现象也日渐突出。我国合同法第224 条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。”因此，承租人对房屋进行转租必须征得出租人同意，否则构成擅自转租行为。

　　但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即出租人必须在6个月内提出异议，否则视为合同有效。因此，实践中，对于擅自转租合同的效力性质存在“有效说”和“无效说”。

　　无效说认为，租赁权禁止让与。合同法第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即承租人不享有租赁房屋的所有权，如果承租人不经过出租人的同意对租赁房屋擅自进行转租，构成无权处分，该行为无效。有效说认为，合同法第228条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。但违约责任是建立在合同有效基础上的。这说明合同法承认擅自转租合同的效力，只是不得对抗出租人。

　　笔者认为，擅自转租不影响合同效力，因为立法并无明确规定擅自转租合同是否无效。合同法第51条规定无权处分行为经权利人追认后有效，但对追认前的效力并没有明确规定。如果原始的租赁合同被解除，依附于其上的转租合同并不当然随之无效。因为转租合同和租赁合同是两个完全独立的合同，在效力上不会彼此影响，租赁合同被解除后，转租合同依然有效。合同法第224条仅规定了出租人在承租人对租赁房屋进行擅自转租时，可以解除出租人和承租人之间存在的原始的房屋租赁合同，对承租人和次承租人之间的擅自转租合同并没有涉及。因此，依据我国现有的法律法规，并不能认定擅自转租合同无效。 

　　由此可见，擅自转租合同的效力并不会受到转租行为定性问题的影响。首先，按照通行的物权行为主义观点，转租行为属于负担行为，因而转租合同的效力不受出租人同意的约束。其次，按照效力待定说，擅自转租行为属于广义上的无权处分行为。我国法律对无权处分行为效力的规定主要体现在合同法第51条，但该条主要强调在合同签订之际，处分人应当享有对标的物的处分权，如果处分人不享有标的物的所有权，并且事后也没有得到所有权人的追认，这种情况下合同是否一定无效，该条并没有给出明确的规定。

　　（作者系陕西镇巴县人民法院法官）