“以房养老”全国推广学者解读其注定属于小众业务

    老年人住房反向抵押养老保险注定是一款小众产品，但考虑到人口老龄化、城镇住房拥有率较高的背景，相当一部分家庭存在参保可能性，仍有必要在全国范围内推行。

　　今年7月初，杭州一对老夫妻在杭州市不动产登记服务中心顺利办理了“以房养老”反向抵押登记。8月7日，浙江首单“以房养老”保险发放，这对老夫妻领取到了第一笔养老保险金。

　　俗称的“以房养老”险，实际上指老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险结合的商业养老保险业务。8月8日，中国银行保险监督管理委员会下发通知，决定将其在全国范围内推广。在此之前，此保险已有四年试点经验，但参保者为数不多。

　　对此，记者专访了中央财经大学保险学院副教授张建伟。张建伟对“以房养老”问题进行过深入研究，他认为，老年人住房反向抵押养老保险注定是一款小众产品。但考虑到人口老龄化、城镇住房拥有率较高的背景，相当一部分家庭存在参保可能性，仍有必要在全国范围内推行。

部分家庭存在参保可能性

　　“以房养老”的推行离不开人口老龄化的大背景。

　　据全国老龄办最新统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9％。

　　面对严峻的人口老龄化形势，老年人住房反向抵押养老保险为老年人提供了新的养老解决方案：拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司。在房屋产权、使用权仍归老人所有的情况下，保险公司根据房产的价值，按比例每月向老人支付养老金，直到老人身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　“而四年试点‘遇冷’，很大程度上源于‘养儿防老’‘祖宅传承’等传统观念的制约。”张建伟解释道，此外城市房价持续上涨，远超出一般工薪阶层购买力，且住房保障体系不够完善，很多家庭都是倾其所有，甚至几家共同出资才购置一套住房。因此，老人可能名义上拥有住房，实际上不能自由支配。

　　“养儿防老、给子女遗赠房地产的传统很难改变，也不需要去改变。”张建伟说，应该完善产品设计及配套政策体系，为真正有需求、而且愿意采用这种方式增加老年经济来源的人提供优质服务。“无子女家庭、失独家庭、独生子女在国外留学就业或国内异地就业的空巢家庭、丁克家庭等存在‘以房养老’的可能性。”

　　据2005年全国老年人口健康状况调查，我国无子女老人占比为3.5%。此外，据人口学专家估算，目前我国失独家庭已超百万，每年新增的失独家庭有7.6万个。

　　而“空巢老人”指子女离家后的中老年夫妇。调查显示，我国老年人独立居住比例呈上升趋势，城乡合计空巢老年人占49.3%。其中城镇空巢老年人占54.0%，农村空巢老年人占45.6%。

　　“丁克”即“双收入无子女”, “丁克”家庭特指有生育能力但自愿选择不育的夫妻二人家庭，据零点调查公司多年前进行的一项社会调查，我国的大中城市已出现60万个“丁克”家庭。在张建伟看来，上述家庭实行“以房养老”具备可能性。

制度与舆论的双重困境

　　如果老人选择这一养老模式，最终是会受益还是受损？张建伟介绍，从试点情况看，参加“以房养老”业务能够有效增加老年人的经济来源，显著提升参保老人的收入水平。

　　以浙江首单“以房养老”保险为例。杭州的陆先生夫妻两人的退休金加起来不足4000元，一旦生病住院，经济压力会比较大。办理“以房养老”后，可以继续住在原来房子里，每月能领到6000多元的养老金。老两口每月收入达到万元左右，生活会相对宽裕不少。

　　然而，公众对其接受度并不高。2015年7月，中国新闻网房产频道调查结果显示，不看好这一政策的网友占比57.1%，看好的占比42.9%。还有部分专家“唱衰”。究其原因，除去传统观念的制约，“以房养老”还面临制度与舆论的双重困境。

　　“‘以房养老’业务本身的复杂性、风险多会造成供给不足。”张建伟说，因为涉及房地产、金融、财税等多个领域，在法律法规政策不健全、不完善的情况下，业务流程管理和风险管控难度较大，很多保险公司都不愿涉足。

　　同时，房屋使用权续期规定模糊隐含法律风险。从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。但具体法律条文并没有对续期土地使用费支付标准、承担主体、续期后房屋买卖有无限制作出明确规定。因此，有人担心70年土地使用权到期后会出现“房随地走、国家补偿”的情况。

　　此外，相关配套机构也并不完善。在养老服务机构供不应求、收费较高、服务不到位等现状下，如果老年人将房屋进行抵押后，需要入住养老服务机构，将面临不少考验。市场上还缺少成熟、专业化的商业机构开办“以房养老”业务，银行和保险公司等金融机构的经验与能力也将面临挑战。

　　除去制度之困，在张建伟看来，社会舆论对“以房养老”的误解，一定程度上抑制了消费需求。将“以房养老”与养老金缺口和延迟退休年龄联系讨论、担忧政府推卸养老责任等观点均不利于业务的开展。而冒用“以房养老”名义的经济诈骗案件也让不少老人多了戒备心理。

　　“试点并推行老年人住房反向抵押养老保险，是为了扩大养老服务供给方式。不会降低基本养老保险的保障水平，也不会削弱政府提供基本养老保险的责任。”张建伟说。

政策支持不可或缺

　　面对“以房养老”争议与困境并存的现状，张建伟认为势必要消除公众对其的误解、曲解。老年人住房反向抵押养老保险本质上是一种金融服务产品，是自愿的、可选择的、补充的养老方式。“与其他养老保险产品或养老金制度相比，它注定是一款小众产品。”

　　而困局如何破解？在张建伟看来，配套政策体系的完善不可或缺。据他介绍，目前开展此业务的国家中，美国的市场规模最大也最为成熟。抵押贷款额为1660亿美元，投保人数达到62万，占62岁以上住房产权所有权人的1.7%。

　　从其发展过程来看，政府的政策支持功不可没。1988年美国政府授权“联邦住房管理局”（FHA）对美国住房反向抵押市场进行规范，并向贷款人（保险公司）和借款人（投保人）提供保险。由于承保人和投保人均可获得保险，老年人住房反向抵押市场得以迅速发展起来。

　　具体来讲，“加强‘以房养老’制度的顶层设计，首先应加强对商业机构的监管。”张建伟说，国家保险监管部门应制定相应的政策规范，指导保险公司的经营行为。规范老年人与保险机构间的合同文本，防止不平等条款出现，避免损害老年人利益的情况发生。

　　其次，可制定、实施财税政策支持“以房养老”业务。对一定市值以下的老年人房产交易免税，保护中低收入居民的住房；对长寿老人予以补贴；老年人领取的养老金免税等。

　　此外，老年人住房反向抵押养老保险涉及对房地产市场价格走势、房屋价值、客户预期寿命和按揭利率等众多变量的预测、评估确定等难题，需要统筹发挥寿险公司、财产保险公司、商业银行等多种金融机构的优势。

　　就试点情况来看，实际开展业务的保险公司只有“幸福人寿”，且只有一款产品，因此开发和投放多元化的保险产品极为重要。应以保险公司为主体，银行或基金管理公司围绕保险公司发展衍生金融产品。

　　“‘以房养老’的实质是实现固定资产和流动资产的相互转换，增加‘房产富人，现金穷人’的养老资金来源。”张建伟称，它可以通过多种形式来实现，如售房养老、租房养老、分享养老、托房养老和遗赠抚养等。“住房反向抵押贷款只是其中一种形态。”张建伟说。