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本刊简介土地为何不翼而飞？
-- ——江苏连云港一起合作开发土地合同纠纷案引关注
2015年10月15日，江苏省连云港中级人民法院对原告倪世坤、上海必成置业有限公司（简称“必成公司”）和被告无锡泛亚环保科技有限公司（简称“泛亚公司”）三方合作开发土地纠纷案件进行第五次公开审理。在前后五次庭审中，原、被告辩论的焦点始终围绕着三方签订的土地合作开发合同是否有效及被告是否构成根本违约而展开。
这起诉讼缘起2007年，当年10月16日，泛亚公司、必成公司和倪世坤三方签订了《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》，共同对江苏省连云港市灌南县鹏程西路地块约159亩的土地进行房地产项目开发，并成立专门的项目公司。合同约定甲（泛亚公司）、乙（必成公司)、丙(倪世坤）三方投资占比分别为10%、45%、45%，乙、丙方向甲方支付合作开发定金1000万元，待项目公司成立后，自动转为乙方和丙方向项目公司的投资款。合同约定2008年1月31日前，甲方（泛亚公司）负责取得该地块国土使用权证，将国有土地使用权证转入项目公司名下，在甲方办妥国有土地使用权证入项目公司后一周内，乙方（必成公司)和丙方(倪世坤）向项目公司注入约定比例的项目地块合作地价之余款2600万元。
2007年10月19日，必成公司和倪世坤共支付给泛亚公司定金人民币1000万元，随后三方于2007年10月24日成立了项目公司连云港泛亚置业有限公司（简称“泛亚置业”），注册资本即为必成公司和倪世坤提供的1000万元人民币。
12月28日，必成公司、倪世坤与泛亚公司共同和杭州萧山凌飞环境绿化有限公司（简称“凌飞公司”）签订了《关于鹏程西路地块土地款项转移支付的备忘录》，约定凌飞公司将应支付给倪世坤的已完成工程量的工程款等额冲抵必成公司、倪世坤应支付给泛亚公司的合作余款。后经三方确认，该笔工程款为1903万元。至此，必成公司、倪世坤共向泛亚公司支付了2903万元。
2009年7月18日，必成公司、倪世坤与泛亚公司签订《股权转让协议》，约定将泛亚置业50%股权转让给必成公司。8月5日，必成公司与自然人岑志达实缴出资，各自取得泛亚置业50%股权。
其实早在2009年，泛亚置业就获得连云港市灌南县鹏程西路国有土地使用权证。其后不久，这块土地又被莫名其妙地转走了。原告倪世坤当庭陈述，泛亚公司以必须使用泛亚置业公司公章办理泛亚置业股权转让为由，获得泛亚置业的公章，从而于2009年8月1日，瞒着倪世坤和必成公司将泛亚置业公司名下80亩土地转给其子公司连云港民心置业有限公司（简称“民心置业”）。后又以泛亚置业的名义与民心置业共同向灌南县国土局作出《申请报告》，要求将前述80亩土地由泛亚置业转入民心置业。必成公司、倪世坤称，当时他们对此事毫不知情，泛亚公司运用欺瞒的手段使得本属于三方共同开发的这块土地流入到了民心置业名下。同年9月30日，灌南县政府在该申请报告上批复同意，民心置业获得该地块国有土地使用权证。随后民心置业对这80亩土地进行了房屋开发和销售。至于另外79亩土地，被告泛亚公司从未向泛亚置业转入，在必成公司和倪世坤看来，也同样构成了严重违约。在2009年2月4日泛亚公司向必成公司、倪世坤的《复函》中，被告泛亚公司提及办理另79亩土地的权属证书，但其后该公司不仅未能履行该义务，反而将已办入泛亚置业的80亩土地非法转至其子公司民心置业。
2009年12月25日，泛亚公司及其子公司连云港民心投资有限公司与凌飞公司、倪世坤签订《结算协议》，确定倪世坤在灌南县环境绿化景观工程中完成工程量2580万元，该款项冲抵《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》中约定的原告（必成公司、倪世坤）剩余应付土地价款。鉴于泛亚公司已支付工程款677万元，尚欠付1903万元，凌飞公司又于同日与倪世坤签订《公司债权转让协议书》，并对泛亚公司发出《债权转让通知书》，将其对泛亚公司的债权1903万元转让给倪世坤。
此后必成公司和倪世坤多次催促泛亚公司履行合作开发协议的约定，向泛亚置业公司名下转入159亩土地。但时至今日，距本案房地产项目合作开发合同约定的2008年1月31日已有约8年之久，泛亚置业名下仍然没有任何土地，导致必成公司和倪世坤未能对该房地产项目投入开发，给必成公司和倪世坤造成了巨大的经济损失。因此必成公司、倪世坤依法对泛亚公司提起诉讼。
而被告泛亚公司代理律师黄建新认为，2007年10月16日原、被告签订的《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》不合法，不赋予法律效益。他认为，签订的合同是建立在泛亚公司与灌南县政府灌南鹏程西路地块国有土地使用权出让的一揽子文件基础上，所以合同无效。并对原告必成公司及倪世坤的实际出资提出异议，认为原告方提出的经济赔偿过高。
朱树英律师认为，被告与灌南县政府灌南鹏程西路地块国有土地使用权出让的一揽子文件合法有效，并未违反任何法律规定。我国法律对于合作开发房地产合同的无效情形有着严格的规定，根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第15条“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”及第16条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，土地取得文件是否无效与合作开发房地产合同的效力没有关联，不是导致合作开发房地产合同无效的法定理由，且本案原、被告合作开发房地产并无不符合上述法律规定的情形，因此，原、被告签订的房地产合作开发合同合法有效。被告应赔偿合同中规定赔偿的金额，并按合同中的约定赔偿原告经济损失。
同时，原告倪世坤代理律师郑国辉认为：被告违约事实清楚，证据如铁并合同有效。被告不仅应当依法赔偿原告定金、违约金、前期投入和原告的实际等损失，且依据《合同法》第113条的规定，由于被告的严重违约而导致的原告丧失了合同履行后可能获得的利益，也应赔偿。郑国辉律师从合同法相关规定可得利益的“未来性”“期待性”和“现实性”综合论证了被告应当依法赔偿原告的可得利益的损失。
此案目前仍在审理当中，涉及的核心问题是土地开发引起的合作开发协议在因被告一方过错未取得土地使用权证的情况下是否有效。本案的判决对今后此类民事合同的审理将产生案例标准参照的法律意义，其后续进展，本刊将持续关注。
土地纠纷中，合同的“命运”
2014年7月22日，必成公司和倪世坤对泛亚公司提起诉讼，理由是泛亚公司未履行三方签订的《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》，要求解除合同，赔偿经济损失。这起诉讼缘起2007年，当年10月16日，泛亚公司、必成公司和倪世坤三方签订了《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》，共同对江苏省连云港市灌南县鹏程西路地块约159亩的土地进行房地产项目开发，并成立专门的项目公司。合同约定甲（泛亚公司）、乙（必成公司)、丙(倪世坤）三方投资占比分别为10%、45%、45%，乙、丙方向甲方支付合作开发定金1000万元，待项目公司成立后，自动转为乙方和丙方向项目公司的投资款。合同约定2008年1月31日前，甲方（泛亚公司）负责取得该地块国土使用权证，将国有土地使用权证转入项目公司名下，在甲方办妥国有土地使用权证入项目公司后一周内，乙方（必成公司)和丙方(倪世坤）向项目公司注入约定比例的项目地块合作地价之余款2600万元。
2007年10月19日，必成公司和倪世坤共支付给泛亚公司定金人民币1000万元，随后三方于2007年10月24日成立了项目公司连云港泛亚置业有限公司（简称“泛亚置业”），注册资本即为必成公司和倪世坤提供的1000万元人民币。
12月28日，必成公司、倪世坤与泛亚公司共同和杭州萧山凌飞环境绿化有限公司（简称“凌飞公司”）签订了《关于鹏程西路地块土地款项转移支付的备忘录》，约定凌飞公司将应支付给倪世坤的已完成工程量的工程款等额冲抵必成公司、倪世坤应支付给泛亚公司的合作余款。后经三方确认，该笔工程款为1903万元。至此，必成公司、倪世坤共向泛亚公司支付了2903万元。
2009年7月18日，必成公司、倪世坤与泛亚公司签订《股权转让协议》，约定将泛亚置业50%股权转让给必成公司。8月5日，必成公司与自然人岑志达实缴出资，各自取得泛亚置业50%股权。
其实早在2009年，泛亚置业就获得连云港市灌南县鹏程西路国有土地使用权证。其后不久，这块土地又被莫名其妙地转走了。原告倪世坤当庭陈述，泛亚公司以必须使用泛亚置业公司公章办理泛亚置业股权转让为由，获得泛亚置业的公章，从而于2009年8月1日，瞒着倪世坤和必成公司将泛亚置业公司名下80亩土地转给其子公司连云港民心置业有限公司（简称“民心置业”）。后又以泛亚置业的名义与民心置业共同向灌南县国土局作出《申请报告》，要求将前述80亩土地由泛亚置业转入民心置业。必成公司、倪世坤称，当时他们对此事毫不知情，泛亚公司运用欺瞒的手段使得本属于三方共同开发的这块土地流入到了民心置业名下。同年9月30日，灌南县政府在该申请报告上批复同意，民心置业获得该地块国有土地使用权证。随后民心置业对这80亩土地进行了房屋开发和销售。至于另外79亩土地，被告泛亚公司从未向泛亚置业转入，在必成公司和倪世坤看来，也同样构成了严重违约。在2009年2月4日泛亚公司向必成公司、倪世坤的《复函》中，被告泛亚公司提及办理另79亩土地的权属证书，但其后该公司不仅未能履行该义务，反而将已办入泛亚置业的80亩土地非法转至其子公司民心置业。
2009年12月25日，泛亚公司及其子公司连云港民心投资有限公司与凌飞公司、倪世坤签订《结算协议》，确定倪世坤在灌南县环境绿化景观工程中完成工程量2580万元，该款项冲抵《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》中约定的原告（必成公司、倪世坤）剩余应付土地价款。鉴于泛亚公司已支付工程款677万元，尚欠付1903万元，凌飞公司又于同日与倪世坤签订《公司债权转让协议书》，并对泛亚公司发出《债权转让通知书》，将其对泛亚公司的债权1903万元转让给倪世坤。
此后必成公司和倪世坤多次催促泛亚公司履行合作开发协议的约定，向泛亚置业公司名下转入159亩土地。但时至今日，距本案房地产项目合作开发合同约定的2008年1月31日已有约8年之久，泛亚置业名下仍然没有任何土地，导致必成公司和倪世坤未能对该房地产项目投入开发，给必成公司和倪世坤造成了巨大的经济损失。因此必成公司、倪世坤依法对泛亚公司提起诉讼。
双方律师观点
原告必成公司代理律师朱树英认为，原、被告签订的《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》合法有效，被告泛亚公司至今未能履行主要义务，构成根本违约。根据司法解释相关规定，原告可以请求解除合同，要求被告赔偿损失。而被告泛亚公司代理律师黄建新认为，2007年10月16日原、被告签订的《灌南鹏程西路地块房地产项目合作开发合同》不合法，不赋予法律效益。他认为，签订的合同是建立在泛亚公司与灌南县政府灌南鹏程西路地块国有土地使用权出让的一揽子文件基础上，所以合同无效。并对原告必成公司及倪世坤的实际出资提出异议，认为原告方提出的经济赔偿过高。
朱树英律师认为，被告与灌南县政府灌南鹏程西路地块国有土地使用权出让的一揽子文件合法有效，并未违反任何法律规定。我国法律对于合作开发房地产合同的无效情形有着严格的规定，根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第15条“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”及第16条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，土地取得文件是否无效与合作开发房地产合同的效力没有关联，不是导致合作开发房地产合同无效的法定理由，且本案原、被告合作开发房地产并无不符合上述法律规定的情形，因此，原、被告签订的房地产合作开发合同合法有效。被告应赔偿合同中规定赔偿的金额，并按合同中的约定赔偿原告经济损失。
同时，原告倪世坤代理律师郑国辉认为：被告违约事实清楚，证据如铁并合同有效。被告不仅应当依法赔偿原告定金、违约金、前期投入和原告的实际等损失，且依据《合同法》第113条的规定，由于被告的严重违约而导致的原告丧失了合同履行后可能获得的利益，也应赔偿。郑国辉律师从合同法相关规定可得利益的“未来性”“期待性”和“现实性”综合论证了被告应当依法赔偿原告的可得利益的损失。
此案目前仍在审理当中，涉及的核心问题是土地开发引起的合作开发协议在因被告一方过错未取得土地使用权证的情况下是否有效。本案的判决对今后此类民事合同的审理将产生案例标准参照的法律意义，其后续进展，本刊将持续关注。