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本刊简介“民心工程”是迟延交房的不可抗力？
为民办实事，向来是各级政府的工作重心。甘肃省兰州市的一家房地产公司迟延交房，却把责任归咎于市政府的民心工程，认为是民心工程耽误了他们的工期，属于不可抗力。
还有一位网友苦口婆心地“劝告”道：乐康公司近日在乐康里楼盘不按期交房违约问题上受到消费者及舆论的谴责，企业信誉大受影响。这里本着善意，为其把脉，探究原因，总结如下：总体上失利于六个字：“违约失信失策。”失误一：乐康公司不该在广告上大话连篇，对社会做不实虚假宣传，不但在推介广告上公然宣称“2013年10月31日交钥匙”，也在售房合同中写明“2013年10月31日交钥匙”，结果不能兑现承诺，失信于社会。失误二：违约事发后，不知积极整改补救，挽回或减少企业不良影响，而是消极躲避推诿，实行掩耳盗铃、驼鸟之策。交房日当天，不主动向业主作解释，反而全体消失，回避业主。一时间，这桩纠纷闹得沸沸扬扬。
延误交房近半年后，乐康公司终于在2014年4月12日以特快专递方式向购房者们发送了交房通知。收到通知后，早就等急了的业主们纷纷前来收房。但让业主们奇怪的是，交房时门禁森严，大门一道岗，小区里面交房办公室又一道岗，一个个往里放人，不让同时进入，搞得神神秘秘。结果轮到自己的时候，才发现根本不能收房，而且是问题多多：如收费不明朗，产权证费用和有线电视初装费、燃气初装费只有收据没发票。最主要的是交房手续不全，楼宇没有验收，开发商提供不出《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2014年6月13日上午8点，此案在兰州市安宁区人民法院开庭审理。因原告人数众多，庭审座位有限，法院只好将原告业主分为三批开庭审理。
安宁区人民法院查明：167名购房者与乐康公司分别签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定：乐康公司应当在2013年10月31日前将验收合格的房屋交付购房者使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐康公司可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且乐康公司在发生之日起60日内告知买方。……合同第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，乐康公司如未按照规定期限交付房屋，逾期不超过30日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，开发商按日向购房人支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，购房人有权解除合同，自解除合同的通知送达之日起，30天内退还全部已付购房款，并按购房人累计已付款的百分之一支付违约金；若购房人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，开发商须继续按日向购房人支付已交付房款价万分之一的违约金。
在合同约定的交房期限前几天，乐康公司又分别与167名购房者签订了《商品房买卖合同》补充协议。对第八条补充约定：政府部门对验收及市政配套、安装之延误，开发商可据实予以延期交房。第十一条补充约定：1．如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，开发商书面通知购房者办理收房手续，双方同意以开发商书面通知的收楼日为交房日期；若购房者未按通知的日期办理房屋的验收交接手续，视为购房者同意该商品房符合交付条件，并已实际交付购房者。2．该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由开发商转移给购房者。
庭审中，原被告双方就开发商是否违约一事进行了举证质证和辩论。原告方指出，乐康公司在未取得政府部门《项目竣工综合验收合格证》《工程竣工验收备案表》等各种相关商品房验收合格证明的情况下，为减轻违约逾期交房责任，违规把未经验收合格的商品房交付给业主。《工程竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照规定，表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就是“黑楼”，不能入住，购房者有权拒绝收房。
乐康公司当庭辩解，公司之所以拖延了工期，是因为要为市政府大气污染防治等工程让期，属于不可抗力，他们自身没有责任。2011年10月26日，乐康公司与燃气公司签订《壁挂炉居民用户燃气管道安装使用合同》，后工程如期进行。但为尽快治理大气污染、实现燃煤锅炉“双清零”的目标，兰州市政府于2013年1月和4月下发通知, 要求各施工工地进一步加强各种扬尘污染防治，对燃煤锅炉改造的施工单位（燃气公司）提出确保治理改造工作在2013年11月1日前完工的要求。
2013年7月，燃气公司按期进行乐康里管道碰管安装。9月底时，燃气公司将在乐康里的施工人员全部抽调走，以便集中力量完成市政府燃煤锅炉改造工程。乐康里的燃气安装工程只得被迫停工，直到2014年3月才恢复施工。
安宁区人民法院认可了乐康公司的此项抗辩理由，认为政府实施的一系列治污措施是惠及全市人民的民心工程，是被告无法预见、无法避免和无法克服的事件，属于不可抗力。
原告方则认为，即使不可抗力的抗辩理由成立，乐康公司也应该按照合同约定在发生之日起60日内告知买方。对此，法院认为，市政府开展的一系列民心工程已经通过各大媒体进行了广泛深入的宣传，乐康公司虽然没有履行主动告知义务，作为市民也应该知晓。
在案件审理过程中，乐康公司与乐康里物业公司共同承诺：自愿免除业主20个月的物业管理费。法院对此予以确认，并作出一审判决：乐康公司自愿免除康某等167名业主20个月的物业管理费，驳回原告其他诉讼请求。
一审宣判后，原告康某等人不服，向兰州市中级人民法院提起上诉，认为一审法院认定乐康公司延期交房的违约事由属于不可抗力是适用法律错误。在此案的上诉审理中，当事双方的矛盾焦点主要集中在乐康公司迟延交房是否因不可抗力造成，是否有合同约定的违约情形以及是否应承担违约责任等问题。不久，兰州市中级人民法院对这起涉案人数众多、受到社会广泛关注的商品房预售合同纠纷案进行了公开开庭审理。
亲爱的读者：法院会作出怎样的判决呢？
（答案在本期找）
迟延交房惹民怨，网上网下齐声讨
2013年11月起，兰州市的多家网站上，相继出现了众多对乐康里小区（化名）迟延交房的投诉与谴责。其中，一网友还向市长发帖求助：本人2012年9月购买了乐康里的房屋，合同约定：2013年10月31日前，甘肃乐康房地产开发公司（以下简称乐康公司）将达到标准的房屋交付业主使用。但是现实情况是，房屋天然气不通，楼门未安装，而且弄了一个所谓的排队交房，仅仅1500多户业主，却要安排几个月时间交房。交涉几次，开发商都没给一个满意的答复。业主们强烈要求市长介入，追究开发商责任，给予业主承诺的逾期交房违约金。还有一位网友苦口婆心地“劝告”道：乐康公司近日在乐康里楼盘不按期交房违约问题上受到消费者及舆论的谴责，企业信誉大受影响。这里本着善意，为其把脉，探究原因，总结如下：总体上失利于六个字：“违约失信失策。”失误一：乐康公司不该在广告上大话连篇，对社会做不实虚假宣传，不但在推介广告上公然宣称“2013年10月31日交钥匙”，也在售房合同中写明“2013年10月31日交钥匙”，结果不能兑现承诺，失信于社会。失误二：违约事发后，不知积极整改补救，挽回或减少企业不良影响，而是消极躲避推诿，实行掩耳盗铃、驼鸟之策。交房日当天，不主动向业主作解释，反而全体消失，回避业主。一时间，这桩纠纷闹得沸沸扬扬。
延误交房近半年后，乐康公司终于在2014年4月12日以特快专递方式向购房者们发送了交房通知。收到通知后，早就等急了的业主们纷纷前来收房。但让业主们奇怪的是，交房时门禁森严，大门一道岗，小区里面交房办公室又一道岗，一个个往里放人，不让同时进入，搞得神神秘秘。结果轮到自己的时候，才发现根本不能收房，而且是问题多多：如收费不明朗，产权证费用和有线电视初装费、燃气初装费只有收据没发票。最主要的是交房手续不全，楼宇没有验收，开发商提供不出《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
诉求迟延违约金，民心工程成理由
由于认为乐康公司交付的房屋不具备交接条件，2014年6月7日，康某等167名购房者一纸诉状将开发商告上了法庭。诉状上说：康某等人办理了《业主入伙交接确认书》，交接了房屋。但拿到房子后，却发现他们等来的房屋并不具备当初约定的入住条件，167名购房者要求乐康公司继续履行房屋交付义务并支付迟延交房违约金。2014年6月13日上午8点，此案在兰州市安宁区人民法院开庭审理。因原告人数众多，庭审座位有限，法院只好将原告业主分为三批开庭审理。
安宁区人民法院查明：167名购房者与乐康公司分别签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定：乐康公司应当在2013年10月31日前将验收合格的房屋交付购房者使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐康公司可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且乐康公司在发生之日起60日内告知买方。……合同第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，乐康公司如未按照规定期限交付房屋，逾期不超过30日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，开发商按日向购房人支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，购房人有权解除合同，自解除合同的通知送达之日起，30天内退还全部已付购房款，并按购房人累计已付款的百分之一支付违约金；若购房人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，开发商须继续按日向购房人支付已交付房款价万分之一的违约金。
在合同约定的交房期限前几天，乐康公司又分别与167名购房者签订了《商品房买卖合同》补充协议。对第八条补充约定：政府部门对验收及市政配套、安装之延误，开发商可据实予以延期交房。第十一条补充约定：1．如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，开发商书面通知购房者办理收房手续，双方同意以开发商书面通知的收楼日为交房日期；若购房者未按通知的日期办理房屋的验收交接手续，视为购房者同意该商品房符合交付条件，并已实际交付购房者。2．该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由开发商转移给购房者。
庭审中，原被告双方就开发商是否违约一事进行了举证质证和辩论。原告方指出，乐康公司在未取得政府部门《项目竣工综合验收合格证》《工程竣工验收备案表》等各种相关商品房验收合格证明的情况下，为减轻违约逾期交房责任，违规把未经验收合格的商品房交付给业主。《工程竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照规定，表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就是“黑楼”，不能入住，购房者有权拒绝收房。
乐康公司当庭辩解，公司之所以拖延了工期，是因为要为市政府大气污染防治等工程让期，属于不可抗力，他们自身没有责任。2011年10月26日，乐康公司与燃气公司签订《壁挂炉居民用户燃气管道安装使用合同》，后工程如期进行。但为尽快治理大气污染、实现燃煤锅炉“双清零”的目标，兰州市政府于2013年1月和4月下发通知, 要求各施工工地进一步加强各种扬尘污染防治，对燃煤锅炉改造的施工单位（燃气公司）提出确保治理改造工作在2013年11月1日前完工的要求。
2013年7月，燃气公司按期进行乐康里管道碰管安装。9月底时，燃气公司将在乐康里的施工人员全部抽调走，以便集中力量完成市政府燃煤锅炉改造工程。乐康里的燃气安装工程只得被迫停工，直到2014年3月才恢复施工。
安宁区人民法院认可了乐康公司的此项抗辩理由，认为政府实施的一系列治污措施是惠及全市人民的民心工程，是被告无法预见、无法避免和无法克服的事件，属于不可抗力。
原告方则认为，即使不可抗力的抗辩理由成立，乐康公司也应该按照合同约定在发生之日起60日内告知买方。对此，法院认为，市政府开展的一系列民心工程已经通过各大媒体进行了广泛深入的宣传，乐康公司虽然没有履行主动告知义务，作为市民也应该知晓。
不可抗力虽成立，没有告知是否违约
安宁区人民法院经审理后认定乐康公司已履行了书面通知义务，而原告拒不收房，应视为乐康公司已实际交房。2014年3月23日，有关部门作出乐康里全部楼房和车库验收合格的工程质量监督报告；5月13日，消防部门出具验收意见书，认定乐康里全部楼房和车库消防验收合格。原告主张房屋交付必须具备《工程竣工验收备案表》，并非合同约定的交房必备条件，故原告应积极办理交接房屋的手续。在案件审理过程中，乐康公司与乐康里物业公司共同承诺：自愿免除业主20个月的物业管理费。法院对此予以确认，并作出一审判决：乐康公司自愿免除康某等167名业主20个月的物业管理费，驳回原告其他诉讼请求。
一审宣判后，原告康某等人不服，向兰州市中级人民法院提起上诉，认为一审法院认定乐康公司延期交房的违约事由属于不可抗力是适用法律错误。在此案的上诉审理中，当事双方的矛盾焦点主要集中在乐康公司迟延交房是否因不可抗力造成，是否有合同约定的违约情形以及是否应承担违约责任等问题。不久，兰州市中级人民法院对这起涉案人数众多、受到社会广泛关注的商品房预售合同纠纷案进行了公开开庭审理。
亲爱的读者：法院会作出怎样的判决呢？
（答案在本期找）
责任编辑：崔勃