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本刊简介《房地产税离我们有多远》专题报道之四
国外房地产税的启示
多多了解国外的房地产税是怎么征收的，无疑会对中国的房地产税立法和征收起到很大的镜鉴作用。
确定税率的具体程序一般是：先由市、镇委员会通过当地本年公共预算，再根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，最后根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。也就是“以支定收”，先确定公共服务的预算，再根据预算来确定征税总额，然后通过制定合理的税率将税金征收上来。此外，有些地方的立法机构还对房地产的税率设置了最高上限，以控制地方政府的税收规模，保障纳税人的财产不因为高额的税负而遭受重大损失。
举例来说，如果某个地方政府当年的预算支出为两亿美元，当地房产计税估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如第二年当地房产估价的总额上涨为160亿美元，而地方政府的预算支出维持两亿美元不变，则当年房产税的税率为1.25%。用多少收多少，政府没有闲钱。
美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，即绝大多数房地产都被纳入征税范围，只有公共设施、宗教场所、慈善机构等特殊的不动产实行免征。少税种，指美国设置的有关房地产税持有环节的税收种类，只有这一种，别无其他。
美国的财产税是按照房地产的评估价值来征收，税率由州和地方根据预算程序自行规定，不同的地区可以有所不同，一般在1%至3%之间。而居住用房地产、商业房地产、工业地产或者空置房地产，税率是不同的。房地产的评估价值达到一定的数额，税率也会调整，即实行累进税率。
例如，美国华盛顿特区的房地产税税率分四档：居住用房的税率为0.85%，工商业用房地产按照评估价值大小规定了1.65%（不超过300万美元的部分）和1.85%（超过300万美元的部分）两档税率，实际上就是2级超额累进税率；而对于空置房地产和破旧房地产则采用惩罚性的高税率（5%和10%）。
实行累进税率，是为了劫富济贫，住大房子好房子的人，缴的税就多。而对空置房地产和破旧房地产的税率高到5%、10%，显然是为了减少房屋的空置现象，督促业主及时修缮房屋。
住宅房屋税的评估价值，由税务局授权的评估机构进行。除特殊情况外，每5年重估一次。英国也对房屋的价格等级进行划分，不同级次的房屋所对应的税率也不一样，具体的税率标准由地方政府确定。从总体上看，这种税率属于超额累进税率。
英国住宅房屋税，也是“以支定收”的原则，即政府提供公共服务需要支出的资金，根据不同的价格等级确定的税率，平摊到所有的业主身上。只有学生、未成年人、外交人员或残疾人完全免税。空置住房6个月以上的征收重税，但对青少年和残疾人居住的房屋，采用降低纳税等级等方法给予税收优惠。
而非住宅房屋税，则以房屋的年净收益作为计税依据，不对房屋价值进行评估。年净收益是房屋一年的年租金总额减去房屋修缮费用后的差价。非住宅房屋税的税率由中央政府确定，根据房屋使用的不同用途也有所不同。
日本的房地产税分为固定资产税和城市规划税。固定资产税是房屋持有税，日本每3年对房屋评估一次价格，在评估的基础上，地方政府可以依法设定标准为最低1.4%、最高2.1%的税率。
而日本的城市规划税，也由各市町村自行确定，但最高税率不得超过0.3%。总的说来，日本的房地产税是比较轻的。
而在房地产的交易环节，日本也征税，包括资本利得税、营业税、注册税和印花税。此外，还有继承税和赠与税。著名的田中角荣首相在东京的一处房屋，在他去世后因为继承税太高，子女无法继承，只好收归国有。
香港的物业税，只针对房屋的所有权人即业主进行征收，并且依据该套物业出租的情况进行征收。换句话说，自住用房屋是不征收物业税的。物业税的计税依据，也是该房屋出租的收入。税率每年都调整，一般在15%左右。也就是说，房屋租金收入的15%，要作为物业税缴纳给政府。
香港的物业税还有许多优惠政策，如半自住半出租的房屋，自住部分免征营业税。支付了物业管理费的，就不再征收物业税。业主修缮房屋，可申请20%以内的物业税减免。
物业税实际上只是物业出租后应缴纳的税收，而真正属于房地产持有环节的税收，是“差饷”。香港人管警察叫“差人”，也就是说，最初设置这个税，就是用来给警察发薪水的，以维持地方治安。差饷税的法律基础，就是《差饷条例》。2014-2015年度，香港需要缴纳差饷的单位总数是311万个。按照法律规定，差饷由使用人缴纳，如果业主自住，即由业主缴纳；如果是出租房屋，即由租户缴纳；如果业主已经缴纳，还可以向租户追索。
除了物业税和差饷，香港的房地产还要缴纳地租。香港地租的数额也是基于应缴纳的差饷租值，地租定在应缴差饷租值的3%这一水平，随应缴差饷租值的变动而调整。
本期专题报道参考资料：
《房地产税离我们并不远》，贾康著，人民出版社2015年3月第1版。
《土地财政与中国房地产税》，程瑶著，南京大学出版社2013年12月第1版。
《朱为群：房地产税立法面临的八大问题》，作者供稿。
《施正文：房地产税立法及其改革路径》，作者供稿。
《汤贡亮、施正文：房地产税改革应广泛征求意见，遵循税收法定原则，保障税制要素公平合理》，作者供稿。
美国
在美国，房地产税被称为“财产税”，它是地方政府的主体税种、支柱税种、主要财源。从1975年至今，地方政府的房地产税一般占地方财政收入的50%以上，有的甚至高达80%。地方政府根据各自实际情况确定税率并依法征收，税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，而税收主要用于当地的教育及公共服务支出。确定税率的具体程序一般是：先由市、镇委员会通过当地本年公共预算，再根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，最后根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。也就是“以支定收”，先确定公共服务的预算，再根据预算来确定征税总额，然后通过制定合理的税率将税金征收上来。此外，有些地方的立法机构还对房地产的税率设置了最高上限，以控制地方政府的税收规模，保障纳税人的财产不因为高额的税负而遭受重大损失。
举例来说，如果某个地方政府当年的预算支出为两亿美元，当地房产计税估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如第二年当地房产估价的总额上涨为160亿美元，而地方政府的预算支出维持两亿美元不变，则当年房产税的税率为1.25%。用多少收多少，政府没有闲钱。
美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，即绝大多数房地产都被纳入征税范围，只有公共设施、宗教场所、慈善机构等特殊的不动产实行免征。少税种，指美国设置的有关房地产税持有环节的税收种类，只有这一种，别无其他。
美国的财产税是按照房地产的评估价值来征收，税率由州和地方根据预算程序自行规定，不同的地区可以有所不同，一般在1%至3%之间。而居住用房地产、商业房地产、工业地产或者空置房地产，税率是不同的。房地产的评估价值达到一定的数额，税率也会调整，即实行累进税率。
例如，美国华盛顿特区的房地产税税率分四档：居住用房的税率为0.85%，工商业用房地产按照评估价值大小规定了1.65%（不超过300万美元的部分）和1.85%（超过300万美元的部分）两档税率，实际上就是2级超额累进税率；而对于空置房地产和破旧房地产则采用惩罚性的高税率（5%和10%）。
实行累进税率，是为了劫富济贫，住大房子好房子的人，缴的税就多。而对空置房地产和破旧房地产的税率高到5%、10%，显然是为了减少房屋的空置现象，督促业主及时修缮房屋。
英国
英国的房地产税历史最为悠久，早在1667年，就征收“炉灶税”，1691年征收“户税”和“窗税”。而现在的房地产税，分为住宅房屋税和非住宅房屋税。前者被称为“市政税”，顾名思义，是作为地方政府的主要财源，用于提供市政公共服务的。后者则是“营业房地产税”，是经营性房地产须缴纳的税收。住宅房屋税的评估价值，由税务局授权的评估机构进行。除特殊情况外，每5年重估一次。英国也对房屋的价格等级进行划分，不同级次的房屋所对应的税率也不一样，具体的税率标准由地方政府确定。从总体上看，这种税率属于超额累进税率。
英国住宅房屋税，也是“以支定收”的原则，即政府提供公共服务需要支出的资金，根据不同的价格等级确定的税率，平摊到所有的业主身上。只有学生、未成年人、外交人员或残疾人完全免税。空置住房6个月以上的征收重税，但对青少年和残疾人居住的房屋，采用降低纳税等级等方法给予税收优惠。
而非住宅房屋税，则以房屋的年净收益作为计税依据，不对房屋价值进行评估。年净收益是房屋一年的年租金总额减去房屋修缮费用后的差价。非住宅房屋税的税率由中央政府确定，根据房屋使用的不同用途也有所不同。
日本
日本有三级行政等级，第一级是中央政府，第二级是都、道、府、县（都道府都很少，如东京都、北海道、大阪府，一般称为“县”），第三级是市、町、村。最基层的市町村，就是以房地产税作为重要的收入来源。日本的房地产税分为固定资产税和城市规划税。固定资产税是房屋持有税，日本每3年对房屋评估一次价格，在评估的基础上，地方政府可以依法设定标准为最低1.4%、最高2.1%的税率。
而日本的城市规划税，也由各市町村自行确定，但最高税率不得超过0.3%。总的说来，日本的房地产税是比较轻的。
而在房地产的交易环节，日本也征税，包括资本利得税、营业税、注册税和印花税。此外，还有继承税和赠与税。著名的田中角荣首相在东京的一处房屋，在他去世后因为继承税太高，子女无法继承，只好收归国有。
中国香港
中国香港的房地产税尤其值得一提。因为中国内地的土地批租制度，实际上是借鉴香港的土地批租制度而来，所谓“土地出让金”，也是从香港借鉴过来的。同样，“物业税”一词，也起源于香港，是香港房地产税的一个主要税种。香港的物业税，只针对房屋的所有权人即业主进行征收，并且依据该套物业出租的情况进行征收。换句话说，自住用房屋是不征收物业税的。物业税的计税依据，也是该房屋出租的收入。税率每年都调整，一般在15%左右。也就是说，房屋租金收入的15%，要作为物业税缴纳给政府。
香港的物业税还有许多优惠政策，如半自住半出租的房屋，自住部分免征营业税。支付了物业管理费的，就不再征收物业税。业主修缮房屋，可申请20%以内的物业税减免。
物业税实际上只是物业出租后应缴纳的税收，而真正属于房地产持有环节的税收，是“差饷”。香港人管警察叫“差人”，也就是说，最初设置这个税，就是用来给警察发薪水的，以维持地方治安。差饷税的法律基础，就是《差饷条例》。2014-2015年度，香港需要缴纳差饷的单位总数是311万个。按照法律规定，差饷由使用人缴纳，如果业主自住，即由业主缴纳；如果是出租房屋，即由租户缴纳；如果业主已经缴纳，还可以向租户追索。
除了物业税和差饷，香港的房地产还要缴纳地租。香港地租的数额也是基于应缴纳的差饷租值，地租定在应缴差饷租值的3%这一水平，随应缴差饷租值的变动而调整。
本期专题报道参考资料：
《房地产税离我们并不远》，贾康著，人民出版社2015年3月第1版。
《土地财政与中国房地产税》，程瑶著，南京大学出版社2013年12月第1版。
《朱为群：房地产税立法面临的八大问题》，作者供稿。
《施正文：房地产税立法及其改革路径》，作者供稿。
《汤贡亮、施正文：房地产税改革应广泛征求意见，遵循税收法定原则，保障税制要素公平合理》，作者供稿。