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本刊简介《房地产税离我们有多远》专题报道之二
房地产税的争议焦点
征收房地产税能影响房价吗？
房地产税成为公共话题后，在网络上最早引发争议的，是房地产税能否降低房价。而引发争议和围观的两个人，一个是任志强，一个是贾康，他们开始PK的时间是2010年5月底。当时，任志强是华远地产董事长，而贾康是全国政协委员、财政部财政科学研究所所长。如今两人都已退休，但依然在这一话题上贡献余热，引人关注。任志强的观点是：中国的高房价根子在供给的不足上，但税收的板子却打在消费者的需求上。因此，将房价的希望寄托于持有税的增加上，毫无疑问这是将希望建立在了冰上。在他看来，征收房地产税不可能降低房价，也不会对房地产市场产生什么实质性的影响。
而贾康对此的回应是：在不动产持有环节征收房地产税，成为地方税体系的支柱性财源，会增进基本服务均等化，使地方政府更好履行职能；使房地产经济发展少些泡沫，房地产价格动不动大起大落对谁都没有好处，这个制度建设是客观需要的；能发挥再分配调节作用，使富人多承担赋税，来支持给穷人住的廉租房建设，促进公租房建设。
两人的观点经一些网站放大发酵后，引发了大众关注。两人的交锋也持续进行，2011年2月，任志强指出：贾康用一种虚拟的方式认为中国人一辈子只需要买一套房，从现实情况看是错误的，拿美国人为例，一生要购买7套房子。他认为，征收房产税老百姓是受害者，一定会推高房价，房产税会体现在租金或房价中由消费者承担。
贾康则认为，房地产税是直接税，不会像间接税那样很容易转嫁给租房者承担，同时对房地产市场会产生良好的影响。因为要缴纳长期的房地产税，买房自住者购房时会考虑实惠转而购买小一些的户型，中小户型的上升，将使得土地更加被集约利用。而对于不止一套房的囤房者，他们为了让房子更容易租出去，也会选择更多购买中小户型的房子，同时因为担心房子租不出去，会减少囤房数量，从而，住房空置率会大大减少，这必然会影响房地产市场。而对于购置大量房屋的炒房者，也必然会减少炒房数量，更慎重选择炒房时机，将更多空置房转入租房市场，这些都会使得房屋得到更多的利用，从而使房地产市场更为平稳。
贾康认为，房地产税的目的并不只是为了打压房价，实质上是要形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。目前我国城镇化水平刚超过50%，到70%以上才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国城镇化进程中不动产价格上扬的基本趋势，但是房地产税的实施，会使上扬曲线的斜率降低。
但财税学界的学者并非都与贾康的观点完全一致。即使是在财政部财科所，贾康退休后的继任所长刘尚希，与贾康的观点也不尽相同，他认为：无论持有环节的税收，还是交易环节的税收，其作用都是增大交易成本，但成本不决定价格。在需求旺盛的情况下，尤其是在预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都可以转嫁出去，房地产税也不例外。言下之意，只有房地产需求真正趋于饱和，房地产市场真的风光不再的时候，征收房地产税才会对房地产市场产生影响，否则，影响不大。
上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群认为，因为房价和收入分配受到诸多复杂因素的影响，房地产税只是影响因素之一，最终是否有效或者影响程度有多大是难以评估的，这就使调控房价或者收入再分配的政策目标变得模糊不清而失去了正当性。
综合多数学者的意见，征收房地产税肯定会对房地产市场产生深远的影响，使得房地产市场更加平稳健康发展，但会是一个长期的过程，很难短期内看出什么明显的影响。而对房价，房地产税的征收并没有直接的影响，认为一征收房地产税房价就会应声而落，是不现实的。
征收房地产税后还收土地出让金吗？
另一个任志强与贾康在网上PK的问题，是土地出让金与房地产税的关系问题。任志强说，如果保障房不收房产税，宪法说土地归全民，如何收商品房的财产税？只收地上建筑行吗？开发商在通过招拍挂拿地时，就已经缴了土地出让金，相当于“地租”，而房地产税也是地租的一种形式，如果业主再缴房地产税的话，就相当于政府收取了两次地租。任志强的这种观点很有代表性。宪法规定，城市土地的所有权属于国家。而城市土地的使用权、经营权则属于地方政府，土地出让金，就是地方政府在土地批租时向承租方一次性收取的费用，相当于土地有效年限的使用租金。商品房用地的使用年限只有70年，但因为开发商在开发过程中还会占用一些时间，业主实际使用的时间不足70年，只有65年到68年，如果开发商囤地，甚至会低到最低55年。如果是二手房，那就更低了。一旦使用年限到了，国家是继续出租土地还是收回土地和土地上的附着建筑物，成为全民非常关注的问题。
年限到了之后，国家径行收回土地和土地附着建筑物，将承担无法承受的经济风险、政治风险，是不现实的。但如果继续出租，70年后找谁去收租金，怎么个收法，都成为很大的问题。
中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授指出，其实，我国《物权法》已经对这一问题作了一些回答。《物权法》第141条规定：“建筑用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”第138条还将“出让金等费用及其支付”列为建设用地使用权出让合同的一般条款之一。也就是说，如果不修改《物权法》，即使将来征收房地产税，开发商在拿地时也必须缴纳土地出让金。
土地出让金是不是能够与房地产税一起收，收了是不是就相当于收取了两次地租呢？对此，财税学界的观点相当一致，答案是否定的。贾康指出，土地出让金是租金，不是税收；房地产税是税收，不是租金，两者本来就不可混为一谈。古今中外，对同一对象同时征收税、费、金的现象是非常普遍的，多税种、多环节、多次征收，被称为“复合税制”，各国普遍存在。应该争论的不是可不可以同时征收，而是这样征收合理不合理。如果政府将征收的税费金都使用得非常合理，给公众提供了性价比相当高的公共服务，就可以同时征收。
对于民众非常关心的“70年使用时限”的问题，施正文指出，《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”也就是说，国家在期满后不会收回土地和土地附着物，而是由国务院根据实际情况，对续期的期限、土地使用费支付的标准和办法等作出规定，继续收取土地使用费。而届时将土地使用费与房地产税合并征收，而不再重敲锣鼓另开张，恰恰是一种很好的思路。
房地产税能带给
民众多大的“税痛感”？
贾康认为，中国的税收大多是间接税，间接税成为国库收入的主体部分，意味着消费大众是国库收入的主要贡献群体，而消费大众的主要构成是低中收入阶层。这些税负的转嫁与归宿涉及很复杂的经济分析，但总体说来，每个消费品里或多或少都含税。而给国库作贡献的主体，即中低收入阶层，是在恩格尔系数还很高（较大部分收入用于满足基本生活需要）的情况下让渡了他们的物质利益，所以，我国的税收痛苦问题无可回避。相反，房地产税是一种直接税，相比于间接税，直接税是很难转嫁的。高档住房、面积大的住房拥有者，承担的房地产税必然就多，如果房地产税成为地方政府的主体税种，被用于提供公共服务，无论贫富，公民享受到的公共服务往往是一样的，这也就起到了劫富济贫的作用。如果直接税成为地方政府的主体税种，间接税的比例就会大幅降低，实际上也就降低了中低收入阶层的税痛感。
但在财税学界，认为房地产税的征收将加大民众的税痛感的学者居多数。中国企业研究所秘书长、财税学者唐大杰认为，尽管房地产税是一种直接税，客观上是劫富济贫，但“税痛感”只是一种感觉，如果过去的间接税让中低收入阶层的民众没有什么感觉，而现在的直接税让他们有了感觉，哪怕客观上减轻了他们的赋税，但还是加大了他们的税痛感。
一位消费者花12元买了瓶饮料，其中营业税两元，是经营者转嫁给他的，经营者的利润两元，饮料的成本其实只有8元。虽然被转嫁了两元的营业税，但因为没有明示，这位消费者感觉不到，也就没有“税痛”。温水煮青蛙，再烫的水，只要青蛙感觉不到，它被煮死了也不痛，但房地产税恰如一瓢凉水，虽然可以降低水温，却让青蛙感觉到了“痛”。
开始征收房地产税以后，业主将很深切地感受到他每年缴了多少房地产税，这种强烈的税痛感，可能会使得房地产税的征收面临相当大的阻力，甚至使地方政府因此知难而退，不愿将房地产税作为主体税种，这也是物业税十年空转和上海、重庆试点雷声大雨点小的内在原因，也是地方政府始终不愿放弃土地财政的重要原因。
基层政府要直接面对群众，让他们挨家挨户去收税，想起来就头疼。但其实，只有让基层政府天天面对税收压力，他们才会认真去搞好公共服务，使得税收取之于民，用之于民。房地产税对于基层民主建设，对于我们国家的财税民主，其实将发挥其他税种难以发挥的作用。
房地产税能成为
地方政府的主体税种吗？
房地产税成为地方政府的主体税种，是征收房地产税的一个重要目标，但这一目标能否实现，何时能实现，现在依然存在巨大的争议，甚至很多地方财税官员都很不看好。施正文认为，我国税收收入的主力是增值税，这就导致了各级政府都有投资饥渴症，因为只有上了项目，工厂冒烟，政府的财政收入才有保障。至于搞好环境、教育和治安这些工作，倒是显得不那么重要。有了房地产税之后就完全不同了。环境好、治安好、学校好的地方，自然就有更多的人愿意入住，当地持有的房产价值也会上升，地方政府的收入就会增加。因此，房地产税会给地方政府动力让当地变成“适合人类居住的地方”。在很多国家，基层地方政府的主要税收来源就是房地产税，居民通过用脚投票来督促地方政府做好公共服务。你搞不好公共服务，就没人愿意来住，房子也就卖不出去，财政收入自然也就上不去了。因此，房地产税成为地方政府的主体税种，利国利民，也有利于地方政府，是不管多么艰巨也必须实现的任务。
但这一目标如何实现，确实面临着许多现实困难。朱为群认为，房地产税能否成为地方税主体税种、是否会有助于完善房地产税体系，这在很大程度上取决于其他相关税制的改革，需要有一个税制改革的顶层设计和联动改革方案，而不只是房地产税的单兵突进。在很长的一段时间内，恐怕在征收了房地产税之后，土地财政仍将继续存在，房地产税取代土地财政成为地方政府的主体税种，是一个长期转化的过程。
而在房地产税没有成为地方政府的主体税种之前，需要关心的，是房地产税征收上来之后到底用到哪里去了。朱为群认为，只有那些当地政府自主决策的、当地民众普惠的、非基本的公共支出项目，即当地民众“看得见、摸得着”的公共支出项目，才应该由房地产税这样的地方税来筹资。这个结论并非纯学术的逻辑推演的结果，而是国外成熟的房地产税制度的经验总结。房地产税应该具有清晰而有针对性的公共支出目标定位。因此，将房地产税的立法宗旨明确表述为服务于地方政府筹集当地公众普遍受益的公共支出项目，就容易获得正当性支持。