“买卖不破租赁”规则在执行程序中的适用及证明标准

　　租赁权具有债权物权化特征，承租人可以突破与出租人之间的合同相对性对买受人、申请执行人主张权利，即“买卖不破租赁”规则同样适用于执行程序。租赁作为市场规则下的常见模式，为防范实务中虚假租赁关系阻碍执行效率，平衡承租人和申请执行人的利益保护，有必要从程序和实体方面厘清“买卖不破租赁”规则在执行程序中的适用及证明标准。

　　

　　

　　执行程序规范散见于多部司法解释及地方高级人民法院会议纪要之中，有关租赁权排除执行的程序适用缺乏明确指引和统一认识。实践中，部分法院将承租人提出的带租拍卖主张视为行为异议，依照民事诉讼法第236条规定，采用异议程序及复议的处理方式，实际上混淆了程序性权利和实体性权利的区别，弱化了对租赁权的保护。承租人在执行程序中提出租赁权排除执行，可以理解为其对实体权益的声明，法院应采用异议程序及异议之诉的处理方式。有学者主张案外人基于其享有的、足以阻却执行的实体性权利提出异议，且该异议的直接目的在于排除对特定执行标的物的强制执行措施时，该异议即构成案外人实体异议。

　　依据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第310条、第311条规定，执行异议之诉的核心在于比较申请执行人与案外人的权益保护顺位。有学者表示，如案外人基于实体权利具有对抗执行的正当基础，足以形成优于申请执行人债权的法律地位，且不存在民法典等实体法规定需服从强制执行的法定事由时，即便该权利未被归类为典型物权，仍应基于权利保护的必要性原则，承认其提起执行异议之诉的适格性。综上，现阶段应当在法规范认识上统一“买卖不破租赁”规则在程序方面的适用路径，按照异议程序和异议之诉的方式处理，最大限度保障当事人的实体权益，实现类案同判、维护司法权威。

　　

　　

　　在前述明确执行程序中应实体审查租赁权异议的前提下，下文通过分析租赁权的性质，探究租赁权排除执行的法律基础，结合执行程序中对“买卖不破租赁”规则的不同处理思路，进而提出三要件的审查标准，对现行裁判标准的理解予以有益补充，以期有效平衡申请执行人与承租人的权益保护，防范虚假诉讼，提升司法效率。

　　实体法上的规则理解。从维护交易安全、保护财产权利的角度来看，物权的对世效力需要以特定的外观进行公示，如不动产的登记、动产的占有。如前所述，租赁权具有一定物权化的表征，在房产买卖以及执行程序中应注重对承租人的权益保护，但权益保护的前提应是租赁权符合法律所规定的要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，可总结出租赁权得以排除执行需满足三个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二是在人民法院查封之前已占有使用执行标的；三是受保护的期限为租赁期内。 

　　就第一个要件而言，司法实践中，绝大多数承租人向法院提交的租赁合同效力不存在争议，个别以租抵债及名为租赁合同、实为买卖合同等情形除外。法院审查的重点在于租赁合同是否于法院查封前签订，对此应根据“谁主张谁举证”的原则，将证明责任分配给提出异议的承租人，由其提供租赁合同订立节点的相应凭证，而非径行予以确认，防范当事人为规避执行而恶意串通。以承租人对抗抵押权人的主张为例，有学者认为单纯依据抵押合同与租赁合同的订立时间先后顺序来确定权利优先顺位，此种认定方法存在明显的制度缺陷，可能诱发道德风险。

　　就第二个要件而言，一方面，占有使用并非狭义地要求承租人自行居住在案涉执行标的，仅要求其在法律上享有占有使用的权能即可，如承租人虽未实际居住，但已在法院查封前接收执行标的，或已将执行标的对外转租等，均可认定其已对执行标的占有使用。另一方面，从防范虚假诉讼、保障申请执行人的合法权益出发，法院对占有使用的审查应当达到高度盖然性的标准，在承租人提供了执行标的交接手续等书面材料的情况下，应进一步结合租金支付情况及物业、水电等费用的缴纳情况，综合认定承租人是否已在法院查封前占有使用执行标的。

　　就第三个要件而言，承租人提起排除执行的请求本质上并非终止全部的执行程序，而是请求在租赁期内阻止向受让人移交占有执行标的，该种排除执行请求并不影响执行法院对执行标的实施拍卖、以物抵债等处分行为。承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用执行标的，租赁期应当如何认定是平衡承租人与申请执行人权益保护的关键，亦是司法审判中的难点。有学者主张唯有厘定债权保护与排除执行的法律规则，方可稳定当事人对执行程序和诉讼程序的正向期待。

　　关于租赁期的既有认定。实务中，部分法院对租赁期的争议不单独处理，而对租赁关系真伪进行整体认定，继而判断承租人是否享有租赁权。如（2020）苏0412民初3161号判决认为：“某红公司提交的其与某力公司签订的20年租期的租赁协议的真实性无法确认，对其据此主张的租赁关系不予认定，理由为：第一，某红公司提供的租赁协议，合同落款处无经办人签字，无签订合同日期，未办理房屋租赁登记备案手续，故并不能确认该租赁关系具体发生时间是否早于案涉房产抵押时间；第二，根据某红公司提供的租赁协议之约定，租金采取按年结算的原则，承租人在每年的10月1日前向出租方付清当年租金，但从某红公司提供的证据看，某红公司在不到4年的时间内，就支付了几乎20年全部的租金，租金的支付违反常理；第三，某红公司提供的证据均为第三方向某力公司的汇款、支付凭证，而非由某红公司直接向某力公司支付，且相关银行记录及支付凭证中并未显示第三方代为支付的款项为代付租金，而对于1000余万元的款项支付，某红公司也并不能提供其公司相应的原始账册及记账凭证来证明该款系支付某力公司的租金，且某红公司与某力公司和其他公司均存在关联关系，上述支付的款项，并不能排除系关联公司之间的关联交易或资金往来，故原告提供的相关证据，并不能证明某红公司已向某力公司支付了10302458.73元租金的事实。综上，现有证据并不能证明某红公司提供的租赁协议合法有效，某红公司依此享有阻止不动产交付的权利，故对于某红公司要求法院在执行案涉房产时保护其租赁权的诉讼请求应予驳回。”上述裁判思路从交易习惯、租金支付情况及租赁合同的备案与否，对承租人与被执行人之间是否存在真实的租赁关系进行综合认定，契合《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第311条关于举证责任分配的精神，为司法实践中判断承租人的租赁权保护提供了便捷高效的思路。

　　完善租赁期的证明标准。将租赁期作为租赁权排除执行的审查要件之一，并不会加重承租人的负担，而有助于发掘法律事实，提升执行效率，兼顾承租人与申请执行人的权益保护。笔者在中国裁判文书网及法信中检索关键词发现此类纠纷中有关租赁期的审查尚未统一法律适用和裁判尺度。笔者提出的三要件判断标准，有利于查明纠纷中的客观事实，亦有利于裁判尺度的统一。

　　具体而言，承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用执行标的，有关租赁期的举证责任应当分配给承租人。第一，根据“谁主张谁举证”的一般原则，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有执行标的，其应对己方的主张提供充分证据予以证明。第二，从举证的经济成本和难易程度方面，申请执行人并非租赁合同的当事人，其不掌握有关租赁合同签订、履行的相关材料，法律不应强人所难；而承租人作为合同当事人，有能力、有义务向法院提交可证明租赁期限的证据，如缔约过程中有关租赁期限的聊天记录、支付租金凭证中有关租赁期限的备注等。第三，根据前述权利义务相一致的原则，举证证明其请求保护的租赁期客观真实，对承租人而言亦不存在举证上的困难。城市房地产管理法第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”租赁合同的备案登记不存在法律及登记机关的障碍。此外，当事人不可自行改动且证明力较强的证据如邮件往来、聊天记录等亦应予以认定，但综合比较证据保管的成本与便利，备案登记更显优势。 

　　

　　

　　次承租人能否基于转租合同要求在执行程序中对其租赁权予以保护？笔者认为，基于有权利即有救济之原则，次承租人依据转租合同而对租赁物享有的占有、使用、收益属于实体权益，故有权提出予以保护的请求。但应当注意的是，既然转租合同的外延包含于租赁合同，次承租人对租赁物的利用亦外化为承租人的占有形式，故由承租人主张权利更加全面有效，仅在承租人怠于行使权利时，次承租人方可以案外人身份提出，且执行法院仅对承租人或次承租人中在先主张的一方处理，而不重复处理，否则有碍申请执行人的利益实现，亦浪费司法资源。

　　综上，本文结合租赁权阻却执行的现实案例，从程序和实体方面对现行法规范进行分析解构，完善“买卖不破租赁”规则的审查标准，以期在执行程序中防范虚假诉讼，减少司法资源浪费，实现当事人的权益保护和司法效率之间的有机平衡。

　　（吕保鸿系广西壮族自治区党委政法委司法监督室副主任，朱微微系南宁市青秀区人民法院一级法官）

　　● 责任编辑：高瀚伟