烂尾楼被盘活，业主当配合

　　一起搁置多年的烂尾住宅楼，历经政府数次协调最终被盘活。某业主却因反对处置方案而闹上了法庭，此案最终走向如何？历经两级法院审理，有了结果。

　　

　　2013年10月6日，赵建（化名）与河北省保定市鑫爱房地产开发公司（化名，以下简称“鑫爱公司”）签订了《商品房预订合同书》，合同项下房屋位于竞秀区某家园1号楼的三居室，建筑面积90平方米，共计价款40.14万元。当天，赵建交付了包括定金在内的首期房款16.14万元，其余办理按揭贷款。双方约定于2015年5月1日交房。该合同另载明了违约责任，即甲方（鑫爱公司）每延期一天交付房屋，须向乙方（赵建）按每日总房款的万分之一支付赔偿。乙方每延期一天支付房款，须向甲方按每日本合同项下房屋总房款的万分之一支付滞纳金，逾期7天视为乙方单方终止合同，甲方扣除本合同项下房屋总房款5%的违约金，余款无息返还乙方，双方合同自动解除。

　　预售房工地是赵建上下班的必经之路，他几乎每天都去看看建设进度。2015年1月期间，赵建发现1号楼连续多日没有开工，遂向值班人员打听消息。有人说，开发商拖欠了供应商材料款和施工人员工资，干不下去了。

　　赵建紧急联系其他几个业主找到鑫爱公司，方才得知实情，1号楼是建筑商吴平挂靠鑫爱公司开发的项目，吴平一方的资金链出了问题，在被催债过程中又突发脑溢血，正在住院治疗，项目被迫停工。对于鑫爱公司的说辞，赵建等业主认为，合同上的甲方明明白白盖的是鑫爱公司印章，与吴平没有关系。而且，1号楼的建筑用地是村集体土地，并没有完成置换和缴纳土地出让金。

　　2015年5月17日，躺在病床上的吴平与鑫爱公司签订了协议书，主要内容是：因吴平的身体健康出现问题，1号楼无法继续施工，鉴于业主反映强烈，为防止事态扩大，该工程交由鑫爱公司进行后续建设。鑫爱公司本着对业主高度负责的精神，同意承接项目，并承担相应的法律责任。之后，吴平将工程账目和公章交给了鑫爱公司。

　　一波未平一波又起。两个月后，保定市住房和城乡建设局查明1号楼项目并未取得施工许可证而擅自开工建设，对鑫爱公司作出行政处罚。同年12月15日，保定市竞秀区城市管理行政执法局又查明1号楼项目未取得建设工程规划许可证，也对鑫爱公司作出罚款40万元的行政处罚决定。

　　鑫爱公司接手1号楼工程后，却没有能力推进项目建设和手续办理，进而引发大量业主上访维权。于是，鑫爱公司向竞秀区政府提出申请，声称因建设资金未能及时到位，不能满足业主的要求，经研究决定将项目后期建设工作交予有意接手该项目的开发商,公司全力配合相关的交接工作。

　　

　　竞秀区政府几经努力，终于敲定接手该项目的开发商，即保定夏都房地产公司（化名，以下简称“夏都公司”）。由于夏都公司需要缴纳土地出让金、完善土地房屋产权手续、工程款及人工费开发建设成本等费用，其中涉及预售房重新定价的敏感事项。为了保障工程续建的顺利进行，从2019年到2021年，竞秀区政府五次牵头召开了协调推进会，协商解决1号楼的遗留问题。

　　2021年9月22日，竞秀区政府、辖地街道办事处、夏都公司、业主代表等百余人参加第五次协调会，形成了最终决议。这次的会议纪要载明，由于1号楼存在长期烂尾、无任何土地手续、入住难的问题，而夏都公司没有收到任何前期售房款，且项目续建需要夏都公司缴纳土地出让金等费用。本着尊重历史、公平合理的原则，决定在确认购房资格的基础上，住宅每平方米加价2100元，底层商住房每平方米加价4000元，该方案获得与会人员一致通过。

　　随后，夏都公司向1号楼业主发出书面通知，告知确认购房资格、办理房屋交房手续等流程，且在政府部门监督下进行。通知书还称，如果业主在2019年12月24日至2020年1月4日期间，未到夏都公司缴纳产权手续，也未做回购登记，将视为业主放弃购买1号楼房屋等。

　　书面通知发出后，大部分业主按“解遗”方案，及时补缴相关费用，且与夏都公司换签购房合同。赵建没有参加协调会，他接到通知后，表示不同意“解遗”方案中关于住宅楼每平方米加价2100元的规定，因而没有与夏都公司换签购房合同。不久，夏都公司将赵建预订的房屋卖给案外人周伟。

　　2021年8月，赵建将鑫爱公司和夏都公司告上了法庭，他主张按照2013年签订的《商品房预订合同书》履行交付房屋义务，夏都公司继续履行合同为其办理银行按揭贷款并办理房屋产权证书。二被告共同承担延期交房违约金90315元。与此同时，夏都公司提出了反诉，其主张确认赵建与鑫爱公司签订的《商品房预订合同书》无效，赵建已付购房款16.14万元由鑫爱公司返还。

　　一审开庭时，赵建提供了在第一次协调会上，90多位业主反对加价的联名抗议书复印件，以证明最终“解遗”方案之所以获得通过，主要是基于夏都公司的要挟，即不同意加价，就撤销先前合同，房屋另行售卖，因而被迫同意加价。他提出，开发商作为营利性机构，投资盈亏与否均系商业行为，不应通过购房人加价弥补商业风险。

　　夏都公司提出反诉称，鑫爱公司始终没有取得1号楼的商品房预售许可证，依法应当认定无效。我国法律规定，无效的合同自始无效，因此，赵建已付的购房款应由鑫爱公司返还，双方的合同予以撤销。同时，补交房款是为解决1号楼多年来无土地、无规划、长期烂尾问题，在政府主导协调下，夏都公司支出了大量费用，将违法建筑转换为合法商品房。加价行为是维护购房人和开发商的合法权益，并经集体讨论通过的“双赢”方案，符合情势变更和公平原则，合理合法。

　　

　　一审法院审理认定，商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，由于买卖房屋在订立合同时并不存在，出卖人对其并不享有完全意义的所有权，享有的只是物权的期待权。《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售必须具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件。1号楼初始建设系吴平违规挂靠鑫爱公司进行开发，因该项目未取得施工许可证和建设工程规划许可证，应认定为违法工程。赵建与鑫爱公司签订的商品房预订合同书，系在鑫爱公司违法开发建设，未依法办理预售登记手续，未取得商品房预售许可证明的情况下所签订，该合同应依法认定无效。

　　夏都公司接手项目后，本着为解决工程长期烂尾、无土地及规划审批等问题，在竞秀区政府组织下，提出加价方案，以维护全体购房业主和房地产开发企业的合法利益，符合法律规定的情势变更原则。且大部分购房业主接受了该方案，与夏都公司换签了购房合同，并缴纳全部购房款。经夏都公司后续大量投资、完善相关审批手续后，1号楼由原违法烂尾工程，转变为合法合规项目。这既不是一般意义上的两个开发主体就开发项目的转让行为，也不是单纯意义上的项目开发主体的变更，而是通过政府协调，引入新的房地产开发企业，以解决项目遗留问题。

　　一审法院还认为，赵建与鑫爱公司签订的商品房预订合同书和夏都公司与大部分购房业主换签的购房合同，其签订合同的背景不同、主体不同、基础条件不同、工程项目的性质不同。赵建以其他同意加价并换签合同的业主系其个人权利处置行为及原购房合同主体已经变更为夏都公司为由，主张该合同有效并要求夏都公司继续履行，有悖公平原则，也必然导致双方之间利益的严重失衡。因此，赵建主张夏都公司履行交付房屋义务，办理银行按揭贷款、房屋产权证书及二被告承担延期交房违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。夏都公司反诉主张鑫爱公司返还原告已付购房款，因鑫爱公司并非本案的被反诉人，其诉请不能成立，不予支持。

　　2022年2月16日，竞秀区法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等规定，作出一审判决，确认赵建与鑫爱公司签订的商品房预订合同书无效；驳回赵建的诉讼请求；驳回夏都公司的其他反诉诉讼请求。 

　　赵建不服一审判决，提出上诉。二审法院经审理认为，鑫爱公司无任何开发手续、长期停工烂尾而被列入政府解遗项目，最终由政府牵头主导下由夏都公司投资、完善手续，最终成为合法项目。如果不是政府组织解遗，夏都公司不进行投资续建、完善手续，该小区可能依然还处于烂尾楼状态，本质上利益受损害的还是全体业主。赵建一方面享受政府的解遗成果，另一方面不履行政府解决方案中确定的义务，违反公平原则，其主张不应得到支持。

　　2022年7月15日，保定市中级人民法院终审落槌，驳回赵建的上诉，维持原判。

　　● 责任编辑：崔勃