一扇窗“10万元”

　　对普通老百姓来讲，买房是人生中的一件大事，往往倾尽前半生积蓄并透支未来许多年的收入，才能买上一套房。所以，都慎之又慎，多方比较后才作出最终抉择。

　　房屋平面图对购房者来说，是收房时的重要参考标准，如果“实物与图片不符”，可以向开发商索赔。浙江省杭州市的一位购房者，就因为所购房屋比房屋平面图显示少了一扇窗，而通过司法程序获得了10万元的赔偿。

　　

　　2020年年初，小伙子辛罗明的父母眼看着房价猛涨而儿子快20岁了，思谋着趁有一点积蓄，先为儿子买下一套房。经过多处看房后，他们选中了杭州京美置业有限公司（以下简称京美公司）开发的京美锦城一处一楼精装修新房。通过宣传资料和户型图可以看到，房子的厨房位置有两扇窗户，正对设备平台的是一扇大窗户，厨房东侧还有一扇小窗户。辛罗明一家很喜欢这个户型，有两扇窗户的厨房是他们特别满意的设计，因为一楼相对来说较为潮湿，有两扇窗户，可以更好地采光通风。

　　就这样，2020年3月28日，辛罗明（买受人）与京美公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，辛罗明按约支付购房款。

　　2020年8月，在房屋施工过程中，辛罗明发现厨房只设置了一扇窗户，厨房东侧未设置窗户。辛罗明傻了眼，当初自己一家就是冲着厨房东侧的那扇窗户才决定买这套房屋的，怎么说没有就没有了？辛罗明翻出购房合同再仔细看，合同附件一中，房屋平面图显示得分外清楚，厨房确实有两扇窗户，一扇较大，一扇较小。

　　“图纸上厨房东面明明有窗户啊，趁没有完工，赶快帮我补开一个窗户。”辛罗明庆幸发现得及时。开发商却告诉他，实际平面图只包含一扇窗户且已经在主管部门备案，法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。 

　　“当时就是看中你们的厨房有两扇窗户才买的一楼东侧的房子，少一扇窗户，一楼的采光通风就完全不一样了，你们这是违反合同。”辛罗明非常生气，但开发商表示厨房只要有天然采光及自然通风，就符合国家住宅设计规范，少一扇窗户不影响厨房的功能和使用，自己没有违约。

　　

　　2021年3月22日，辛罗明向杭州市拱墅区人民法院（以下简称拱墅区法院）起诉，认为：在未经辛罗明书面同意的情况下，实建房屋与合同附件一的平面图不符，厨房东侧少了一扇窗户，京美公司行为已构成违约。请求判令：京美公司向辛罗明支付因房屋建造违约产生的损失50万元。

　　拱墅区法院于2021年7月15日公开开庭进行了审理，京美公司答辩认为：合同附件虽然显示厨房有两扇窗户，但那是工作人员工作失误贴错所致，规划上厨房东面并没有窗户。补开窗户是不符合备案规划的，可能会导致不可预知的风险，并非京美公司故意违约。辛罗明提交的证据不能证明其产生的损失，其诉请赔偿50万元缺乏事实及法律依据。即便是损失赔偿，也应当从缺失部位对实际生活的影响以及缺失后对案涉房屋本身价值的损失确定。本案中，窗户缺失一扇对厨房功能性使用没有影响，也不会对房屋的价值产生损失。故辛罗明无任何损失，请求法院驳回其诉讼请求。

　　辛罗明指出，东面有无窗户对他是否购买京美锦城房屋起着决定性的作用。东侧墙上开窗能够给家中提供最佳的光线、最佳的通风，而且在冬季也不容易进入冷气。除此之外，东方是太阳升起的地方，象征着新的开始。每天早晨起来，如果看到太阳东升，人就会感觉到被一种欣欣向荣、发展、发达的气息所包围，这在潜意识里，对人的成长有一种环境助力的作用。如果东面没有门窗，他很有可能不会选择这套房。

　　法院经审理认为，辛罗明与京美公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同附件系案涉合同的组成部分，对双方具有约束力。辛罗明主张案涉房屋与合同附图不同，京美公司预期违约。京美公司明确表示此后交付的房屋不会设置厨房东侧的窗户，辩称并非京美公司故意违约，辛罗明并不因此受到损失。本院认为，附件中虽有附注“房屋平面图中门窗仅作示意，具体门窗材质、分格、样式及开启方式仅供参考，双方认可实际交付现状为准”。但门窗有无设置与门窗具体的材质、分格、样式及开启方式是两件截然不同的事，门窗有无设置并不属于“仅供参考”的内容。案涉房屋厨房东侧是否设置窗户，对通风采光有一定的影响。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。厨房东面无门窗且京美公司明确表示此后交付的房屋不设置厨房东侧的窗户，构成预期违约，辛罗明有权要求赔偿损失。不过，厨房另有一扇较大的窗户，辛罗明主张赔偿损失50万元显然太多，本院根据案涉房屋价值、合同中约定窗户设置区域大小及影响等因素，酌情调整为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，拱墅区法院于近日判决如下：京美公司于本判决生效之日起十日内，赔偿辛罗明损失10万元。 

　　该案判决生效后，辛罗明收到京美公司赔偿的10万元，目前已全部履行完毕。

　　

　　预期违约起源于英美法系，也是英美法系所独有的制度。预期违约制度自确立以来，对当今世界许多国家的合同立法及实践都产生了重大的影响。预期违约又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。作为违约行为的形态之一，预期违约当然要负违约责任。购房者购房尤其是购买期房后，要注意及时关注开发商履行约定的情况。一旦发现开发商违反合同或者可能违反合同的情形，要及时与开发商交涉补救，交涉无果，要学会拿起法律的武器，通过合法渠道提出自己的诉求，维护自己的合法权益。

　　（文中公司及人名均为化名）

　　● 责任编辑：刘瑜