法拍房存在瑕疵，买家需自担风险

　　法拍房即“经法院拍卖的房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。近期，某网站公开的阿里拍卖数据显示，截至2022年2月，全国住宅用房法拍房数量达175万套。其中，相比2017年，2021年的法拍房数量激增185倍！在此背景下，不少人把法拍房当作“捡漏”的机会。虽然法拍房价格相对较低，但机遇却与风险并存。如果竞价到手的法拍房存在瑕疵，该怎样处理呢？

　　

　　家住江苏省无锡市的晁伟、吴岚岚，已拥有一套房屋。2018年下半年，考虑儿子即将读初中，需要独立的生活学习空间，于是，夫妻俩决定购买改善性住房。看了好几处楼盘，两人都不是很中意。晁伟听同事说其刚刚购置了价格较低的法拍房，也动起了“捡漏”的心思。

　　2019年4月下旬，阿里拍卖平台发布了无锡市梁溪区人民法院某花园小区56幢104室房产的网络竞价项目。该花园小区邻近某中学，四室二厅结构。晁伟认为，自己父母年事已高，正需要住在底层，小区又靠近儿子即将就读的中学，如能拍下此房，可谓两全其美。他喜滋滋地对妻子说：“真是踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫，这房子正合适。”吴岚岚则比较理智，她认为越是好地段的房产，竞价者越多，恐怕拍不到，说不定房屋质量还有什么问题。晁伟则不以为然。

　　根据阿里平台公示的规则，竞拍该房需要缴纳50万元保证金，参加人方可提前进场查看房屋。而竞拍人一旦作出竞买决定,即表示完全了解并接受该房屋的现状和一切可能存在的问题,拍卖方对房子的瑕疵不担任何责任。

　　同时，平台还公开了附件即初始《商品房买卖合同》和房产证。晁伟详细查看后得知，该房系科某开发公司于2014年10月出卖给杜凯的。房产证上标明的建筑面积为265.45平方米，其中套内建筑面积为205.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积60.24平方米。

　　再看初始合同，其中的补充协议第十七条约定：在不违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准的前提下，出卖人所建房屋因设计需要，可能会出现以下情况：同一户型之间、不同房间之间以及一个房间内的层高不一致；室内地坪及天棚出现高差；室内天棚现梁、墙面现柱；室内外有门槛；室内卫生间未下沉或者部分未下沉或高于楼地面；室内外或阳台、露台出现各种管道（包括各种排烟管道）；阳台、露台出现空调位；入户门开启方向不统一；为保证立面效果没有雨篷；由室内向外看可能影响采光或观感的空调位、梁、柱、设备、设施、建构筑物、园林景、围墙等。如出现上述情况，在不违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准前提下，买受人不得以不舒适、有噪音、有油烟或其他有影响或未告知等为由，拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求等。

　　杜凯于2016年4月18日签署《接房手续书》《接房声明》，并实际接收了房屋。之后，因所欠银行贷款逾期，经过判决，法院将该房强制执行并委托拍卖。

　　晁伟、吴岚岚交付了保证金，获得竞拍资格。2019年5月下旬，梁溪区人民法院通知他们可以进场看房。不巧的是，夫妻俩正在吴岚岚的外地娘家，因而错过了看房时机。为了不耽误参加竞拍，晁伟对网站所提示“房屋具体现状情况以实际为准”点击确认。

　　同年6月2日，晁伟、吴岚岚以275万元的价格竞得该房屋，并办理了产权变更登记手续。拿到钥匙的当天，夫妻俩很开心，认为这套法拍房“性价比很高”。

　　

　　因为这套法拍房已经装修过，故而晁伟夫妇只进行了软装，便拖家带口入住。然而，他们很快发现，朝南两个卧室不时能听到“嗡嗡”声，地面还产生震动。尤其夜深人静时的响动，严重侵扰了家人的睡眠。经过一番探查，原来是开发商建造房屋时将整栋大楼的管道安装在负一层的车库内。

　　晁伟夫妇向拍卖方提出退房被拒绝。2020年7月1日，晁伟、吴岚岚将科某公司告到了新吴区人民法院。二人请求法院判令科某公司将其所购104室房屋负一层的全部排污管、厨卫下水道等管道迁移出房屋，并保障房屋可正常使用。他们还要求科某公司赔偿损失30万元。

　　在简易程序审理期间，因案情疑难复杂，且数轮调解未果，2020年12月30日，新吴区人民法院下达民事裁定书，决定将该案转为普通程序审理。

　　一审开庭时，晁伟、吴岚岚陈述，虽然拍卖网站上提示房屋具体情况以实际为准，请竞买人实际了解。但参与竞拍前，其因故未实际前往现场查看案涉房屋情况，且其曾前往规划局询问房屋负一层用途，工作人员答复：负一层为公共部位，应由开发商负责。

　　庭审质证期间，晁伟、吴岚岚提供了104室负一层照片和视频，欲以证明科某公司建造房屋时将整栋大楼的管道安装在负一层，且分散穿越负一层，涉及一楼卧室的空间，违反国家规定，侵犯其权利。

　　科某公司质证意见称，相关管道于2014年前建造时按照规划铺设，晁伟、吴岚岚购买房产在2019年，故未侵犯对方权利，且104室房屋在销售时的价格即低于其他楼层，买受人在参加竞价时应当明知房屋现状。科某公司还向法庭提交了56幢房屋建设工程施工审查合格证附件、建设工程规划核实合格证及附件、56幢房屋所载工程的竣工蓝图以及房屋所载工程建设竣工意见书、给排水施工说明，证明该幢楼的管道现状与设计规划竣工图中的设计标示一致，即56幢房屋系按照规划铺设，且工程经政府部门验收合格。

　　针对科某公司提供的各类设计及竣工图纸，法庭要求晁伟、吴岚岚庭后核实管道的实际情况与设计竣工图纸是否一致，如未按法庭规定的时间提供书面意见回复法庭，视为晁伟、吴岚岚没有意见，并据此推定房屋的管道布线现状与图纸规划一致。后晁伟、吴岚岚并未提供书面意见，法庭遂认定房屋的管道布线现状与图纸规划一致。

　　

　　一审法院经审理认为：某花园56幢104室系晁伟、吴岚岚通过司法拍卖竞价获得，二人在参与房屋竞拍时，应当对房屋可能存在的各类瑕疵情形有一定的认知。晁伟、吴岚岚参加竞价前，对拍卖网站上关于房屋具体情况以实际为准，并请竞买人实际了解的提示表示确认。晁伟、吴岚岚未实际前往现场查看104室房屋状况，并最终参与竞拍竞得房屋，支付房屋价款，该行为均应视为其对房屋现状的认可，并自愿承担拍卖标的物的瑕疵风险，故晁伟、吴岚岚认为科某公司未告知管道铺设状况应承担相应责任的意见不予采纳。科某公司提供的设计规划竣工图、施工资料及各类审批材料，亦能证明56幢负一层在规划时即有相应管道铺设，并通过了相关部门的审批和验收，晁伟、吴岚岚对此未提供反证，其提供的证据亦不足以证明其无法正常使用房屋，故法院认为其主张排除妨害依据不足，不予支持。晁伟、吴岚岚主张的损失均系单方陈述并未举证予以证明，亦不予支持。

　　2021年7月26日，新吴区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条等规定，作出一审判决，驳回晁伟、吴岚岚的全部诉讼请求。 

　　晁伟、吴岚岚提出了上诉。二人主张，一审法院认定事实不清，所依据的证据不足。竣工图纸并非施工图纸，按图施工不是指按竣工图纸施工，不能认定科某公司在负一层铺设管道符合法律规定。一审法院适用法律错误。《住宅建筑规范》《住宅设计规范》明确规定，公共管道不得穿越卧室。根据房产证记载，负一层属于套内面积，用途为住宅，科某公司在属于住宅的范围内铺设了公共管道，并且穿越了卧室。请求撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判。

　　在举证期限内，晁伟、吴岚岚未提交新证据，二审法院确认一审法院查明的事实。

　　庭审期间，晁伟、吴岚岚申请法院至建设行政部门调查某花园的建设规划是否合规、合法，法院认为，该申请不符合人民法院调查取证的范围，且与双方的争议焦点没有直接关联性，未予准许。

　　二审法院经审理认为，拍卖网站已提示竞买人，房屋具体情况以实际为准，请竞买人实际了解。这说明拍卖网站已告知竞买人慎重决定竞买行为。在此情形下，竞买人一旦作出竞买决定，即表明其已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。晁伟、吴岚岚知晓拍卖规则，仍参与竞拍，且表示其自愿承担买受标的物的所有风险，充分说明其出价应价已考虑了拍卖房屋瑕疵等因素对价格的影响。因此，晁伟、吴岚岚理应遵循诚实信用原则，自行承担买受该房屋的风险及责任。

　　二审法院指出，拍卖房不适用《住宅建筑规范》《住宅设计规范》等规定，故某花园的建设规划是否合规、合法，亦与本案无涉。同时，未有证据显示，案涉房屋负一层在规划时没有相应的管道铺设，更何况该布局还通过了相关部门的审批和验收，晁伟、吴岚岚关于不能认定科某公司在负一层铺设管道符合法律规定的主张，没有事实依据，不予支持。

　　2021年11月25日，无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决驳回晁伟、吴岚岚的上诉，维持原判。

　　（文中当事人均为化名）

　　● 责任编辑：崔勃