图片 
本刊简介阁楼之争
顶楼加阁楼，俗称“楼中楼”，“楼中楼”整体一起卖，买顶楼，带阁楼，本是天经地义的事。江苏省太仓市的康文进却在买房4年多后被卖方要求补付阁楼款，理由是产权证中载明了阁楼的面积。是卖方无理取闹还是买方真的占了便宜？近日，江苏省苏州市中级人民法院对一起因阁楼引起的房屋买卖合同纠纷作出了终审判决。
柳露霞通过拆迁换得了四套商品房，自己住嫌多，想卖掉其中的一两套。无独有偶，家住太仓郊区的康文进一直想买拆迁房。这样，康文进和柳露霞原本互不相识的两个人通过买房卖房建立了联系。在柳露霞可以售出的房子中，康文进一眼相中了23幢504室。“504室虽然高点，难爬，但是有阁楼，使用面积大，等于花一套的钱得了两套房子，实用。”对于当初的选择，康文进如是解释。
2005年7月23日，柳露霞与康文进签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：一、柳露霞同意将坐落在太仓市城厢镇吉星小区23幢504室计建筑面积79.79平方米、车库15.05平方米（实际面积以房产证为准）的房屋出售给康文进。二、房屋成交价为187000元，合同签订之时，支付购房定金8万元。三、双方同意柳露霞交付房屋时，康文进再支付9万元，房屋余款17000元于柳露霞将房产证、土地证交付康文进时付清……六、双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时，所需支付的契税、费用等由康文进负担。
2005年8月，柳露霞拿到了房子，并选了个好日子8月18日将房屋钥匙交给康文进。同时，从签订合同之日至2006年11月16日，康文进分六次给付柳露霞购房款175000元，剩余12000元尾款只等房产证和土地证到手给付柳露霞了。
康文进将房屋装修后，快快乐乐地乔迁新居。每天楼上楼下地在顶楼和阁楼之间跑上跑下，康文进感到十分满足，不断向前来参观的亲戚朋友炫耀自己住进了空中别墅，别提多惬意了。
但是，从卖房到拿到房产证的这几年，正是房价突飞猛进的时期，柳露霞当初不到19万元卖出的房子，到2009年末已经40万元都不止了。柳露霞内心十分不平衡，只恨自己卖早了卖低了，让人家占了大便宜。不能就这么便宜了他，柳露霞心里恨恨地想。但怎么样找康文进加价呢？柳露霞从房屋所有权证上看出了“端倪”：房屋所有权证上载明，23幢504室的建筑面积为79.79平方米，阁楼建筑面积65.04平方米。咦？产权证书把阁楼的面积标出来了，而当初柳露霞与康文进签订的《房屋买卖成交合同》没有提到阁楼，可以问他要阁楼钱。
于是，柳露霞带着房产证走进了康文进的家。康文进一看她来了，起初很开心：房产证拿到啦！太好了，太好了！你电话通知我一起到房产交易中心去就行啦，还劳你大驾亲自跑一趟。柳露霞笑得有点不自然，吞吞吐吐地说出必须增加购房款。对这个拿了房子两年多忽然冒出来的加价要求，康文进先是一愣，然后很气愤地拒绝了她。柳露霞碰了一鼻子灰，悻悻地走了。但内心想来想去还是不服气，在“高手”的指点下，柳露霞于2010年10月10日修书一封，书面通知要求康文进在一周之内将阁楼面积房款和原欠房款支付给柳露霞。康文进收到信后，鼻子一哼，丢在一边，睬都不睬。
康文进可以不回应柳露霞的加价要求，柳露霞也不好到他口袋里去掏钱。只是房屋买卖交易过户手续迟迟不能办理，终归是心头之患。和柳露霞交涉了几回，对方总是一副不加价一切免谈的神气，最后康文进不得不表示可以象征性地贴补一点，但柳露霞狮子大开口，根本没有谈判的余地。一转眼两年多过去了，康文进的担心忽然重起来，下决心打官司也要把这个事情彻底解决。
2013年4月18日，康文进诉至太仓市人民法院，请求判令柳露霞将吉星小区23幢504室房屋产权过户至康文进名下。
在法庭上，逻辑混乱的柳露霞一会儿说双方对于60多平方米的阁楼没有达成协议，柳露霞于2010年10月发函表示要将阁楼一并出售给康文进，康文进未明确作出意思表示，是康文进违约，柳露霞有权拒绝出售房屋。但柳露霞又承认房屋买卖合同签订时就知道涉案房屋有阁楼，合同签订后，柳露霞已将包括阁楼、车库在内的涉案房屋整体交付给康文进使用。一会儿又说不知道产权登记是否体现阁楼面积，如产权登记没有面积就是白送，如果登记了面积就要按照面积付钱。最后终于说出了内心的真实想法：自买卖合同签订至今房屋价格已经大幅度上涨，按原价成交天理难容。康文进一人多房，涉嫌炒房，凭什么我的房子要让他去赚？
对此，太仓市人民法院明确指出，康文进向柳露霞购买的太仓市城厢镇吉星小区23幢504室房屋应包含阁楼在内。理由是：1．根据拆迁安置协议，5层楼的阁楼是赠送的，柳露霞对免费取得阁楼的事实是明知的；2．23幢504室与阁楼在结构上是一个整体，阁楼须通过504室才能进入，没有其他方式进入阁楼，正常情况下，整体出售更符合常理，并能完全体现房屋的使用价值；3．当事人双方进行交易前柳露霞已取得涉案房屋，通常来说买卖双方会对现场情况进行充分查看后作出是否购买的意思表示，签约时双方一般不可能不将作为整体的房屋与阁楼的因素一并考虑在内；4．从履约情况来看，柳露霞在签约不久就将23幢504室与阁楼一并交付康文进，说明柳露霞对将阁楼一同出售给康文进的事实是认可的；5．从价款来看，柳露霞取得23幢504室、阁楼及车库时出资合计76235.20元，出售给康文进时的价格为187000元，其间仅相隔5天，而价格接近2.5倍，显然康文进所称已包含阁楼款更符合客观实际。
据此，太仓市人民法院判决：柳露霞于判决生效之日起10日内协助康文进将坐落在太仓市城厢镇吉星小区23幢504室（含阁楼）及车库11号的房屋所有权及土地使用权过户至康文进名下，过户费用由康文进负担。康文进在办理完毕房屋所有权及土地使用权过户手续后3日内给付柳露霞购房款12000元。
柳露霞不服太仓市法院判决，向苏州市中级人民法院提起了上诉。
苏州市中级人民法院审理后认为，柳露霞与康文进于2005年7月23日签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。房屋买卖合同约定的计价方式为整套计价，并未约定房屋单价及应结算价款的房屋面积。买卖合同签订时，房产证尚未办理，柳露霞确认当时并不知道阁楼是否会登记面积，故买卖合同约定的“面积以房产证为准”应理解为交易面积以产权登记为准，而非柳露霞主张的房产证登记阁楼面积的应额外计算房价款。双方当事人一致确认合同签订后柳露霞将包括阁楼、车库在内的全套房屋交付给康文进使用，如柳露霞主张的阁楼不在交易范围内的主张为真，其在明知康文进未购买阁楼的情况下向其交付阁楼的行为即明显有悖常理，故柳露霞关于交易范围不包括阁楼的主张与合同约定及双方的交易行为本身均存在明显矛盾之处，本院不予采信。原审判决认定诉争的买卖合同约定的交易标的包括阁楼及车库并无不当，应予维持。综上所述，上诉人柳露霞的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。
这么个官司之所以有，可以说“都是房价惹的祸”，如果不是房价像脱缰的野马一样疯涨，柳露霞不会那么后悔那么恨；也可以说“都是贪婪惹的祸”，7万多元到手的房子，出售给康文进将近19万元，1.5倍的赚头，应该相当满足了，但柳露霞愣是想出一套变两套的花样，企图在阁楼上再捞一把；但说到底“都是合同惹的祸”，如果合同再写清楚点，在“房屋成交价为187000元”后注明包含阁楼，就不会留下后遗症，柳露霞长出一百张嘴也决不敢说出要加阁楼钱，这个“阁楼之争”的官司就真的不会有了。
（本文当事人为化名）
买卖楼中楼各取所需
2004年2月，太仓市有位叫柳露霞的女士所居住区域面临拆迁。2月23日，柳露霞与太仓经济开发区动迁办公室签订初步拆迁补偿协议，约定：柳露霞选择的安置方式为产权调换安置。2005年7月18日，柳露霞与太仓经济开发区动迁办公室正式签订开发区动迁户安置房安置协议书，约定：一、住宅安置房：1.住宅安置房为多层住宅楼。2.拆迁房屋实行产权调换以被拆迁的核定的合法建筑面积为安置面积。3.多层住宅价格为880至980元/平方米，5层楼送阁楼。自行车库400元/平方米，楼底层设共用防盗门、水电设施的费用不再结算……二、安置房核定面积301.99平方米，调进17.22平方米，合计319.21平方米。三、柳露霞安置房为23幢504室、17幢105室、33幢404室、7幢105室及相对应的自行车库，并约定了每一套的面积、价格和金额。其中23幢504室，面积79.79平方米，价格每平方米880元，金额70215.20元；附属自行车库23幢11号，面积15.05平方米，金额6020元；合计76235.20元。柳露霞通过拆迁换得了四套商品房，自己住嫌多，想卖掉其中的一两套。无独有偶，家住太仓郊区的康文进一直想买拆迁房。这样，康文进和柳露霞原本互不相识的两个人通过买房卖房建立了联系。在柳露霞可以售出的房子中，康文进一眼相中了23幢504室。“504室虽然高点，难爬，但是有阁楼，使用面积大，等于花一套的钱得了两套房子，实用。”对于当初的选择，康文进如是解释。
2005年7月23日，柳露霞与康文进签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：一、柳露霞同意将坐落在太仓市城厢镇吉星小区23幢504室计建筑面积79.79平方米、车库15.05平方米（实际面积以房产证为准）的房屋出售给康文进。二、房屋成交价为187000元，合同签订之时，支付购房定金8万元。三、双方同意柳露霞交付房屋时，康文进再支付9万元，房屋余款17000元于柳露霞将房产证、土地证交付康文进时付清……六、双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时，所需支付的契税、费用等由康文进负担。
2005年8月，柳露霞拿到了房子，并选了个好日子8月18日将房屋钥匙交给康文进。同时，从签订合同之日至2006年11月16日，康文进分六次给付柳露霞购房款175000元，剩余12000元尾款只等房产证和土地证到手给付柳露霞了。
康文进将房屋装修后，快快乐乐地乔迁新居。每天楼上楼下地在顶楼和阁楼之间跑上跑下，康文进感到十分满足，不断向前来参观的亲戚朋友炫耀自己住进了空中别墅，别提多惬意了。
阁楼要加价横生枝节
2007年12月21日，柳露霞取得了23幢504室房屋的国有土地使用权证。2009年10月19日，柳露霞又取得了23幢504室房屋及附属车库的房屋所有权证。按照常理，柳露霞将23幢504室房屋的房产证、土地证过户给康文进，康文进付清余款，一桩堪称完美的房屋买卖就万事大吉了。但是，从卖房到拿到房产证的这几年，正是房价突飞猛进的时期，柳露霞当初不到19万元卖出的房子，到2009年末已经40万元都不止了。柳露霞内心十分不平衡，只恨自己卖早了卖低了，让人家占了大便宜。不能就这么便宜了他，柳露霞心里恨恨地想。但怎么样找康文进加价呢？柳露霞从房屋所有权证上看出了“端倪”：房屋所有权证上载明，23幢504室的建筑面积为79.79平方米，阁楼建筑面积65.04平方米。咦？产权证书把阁楼的面积标出来了，而当初柳露霞与康文进签订的《房屋买卖成交合同》没有提到阁楼，可以问他要阁楼钱。
于是，柳露霞带着房产证走进了康文进的家。康文进一看她来了，起初很开心：房产证拿到啦！太好了，太好了！你电话通知我一起到房产交易中心去就行啦，还劳你大驾亲自跑一趟。柳露霞笑得有点不自然，吞吞吐吐地说出必须增加购房款。对这个拿了房子两年多忽然冒出来的加价要求，康文进先是一愣，然后很气愤地拒绝了她。柳露霞碰了一鼻子灰，悻悻地走了。但内心想来想去还是不服气，在“高手”的指点下，柳露霞于2010年10月10日修书一封，书面通知要求康文进在一周之内将阁楼面积房款和原欠房款支付给柳露霞。康文进收到信后，鼻子一哼，丢在一边，睬都不睬。
康文进可以不回应柳露霞的加价要求，柳露霞也不好到他口袋里去掏钱。只是房屋买卖交易过户手续迟迟不能办理，终归是心头之患。和柳露霞交涉了几回，对方总是一副不加价一切免谈的神气，最后康文进不得不表示可以象征性地贴补一点，但柳露霞狮子大开口，根本没有谈判的余地。一转眼两年多过去了，康文进的担心忽然重起来，下决心打官司也要把这个事情彻底解决。
2013年4月18日，康文进诉至太仓市人民法院，请求判令柳露霞将吉星小区23幢504室房屋产权过户至康文进名下。
在法庭上，逻辑混乱的柳露霞一会儿说双方对于60多平方米的阁楼没有达成协议，柳露霞于2010年10月发函表示要将阁楼一并出售给康文进，康文进未明确作出意思表示，是康文进违约，柳露霞有权拒绝出售房屋。但柳露霞又承认房屋买卖合同签订时就知道涉案房屋有阁楼，合同签订后，柳露霞已将包括阁楼、车库在内的涉案房屋整体交付给康文进使用。一会儿又说不知道产权登记是否体现阁楼面积，如产权登记没有面积就是白送，如果登记了面积就要按照面积付钱。最后终于说出了内心的真实想法：自买卖合同签订至今房屋价格已经大幅度上涨，按原价成交天理难容。康文进一人多房，涉嫌炒房，凭什么我的房子要让他去赚？
整体出售无需再加钱
太仓市人民法院审理后认为：当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，所出售的房屋当时虽尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，但在康文进提起本案诉讼前，所涉房屋早已取得两证，而且在双方签约不久，柳露霞即将房屋交付康文进，康文进也按约支付了柳露霞相应的购房款，因此房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点在于：涉案房屋是否包含阁楼？对此，太仓市人民法院明确指出，康文进向柳露霞购买的太仓市城厢镇吉星小区23幢504室房屋应包含阁楼在内。理由是：1．根据拆迁安置协议，5层楼的阁楼是赠送的，柳露霞对免费取得阁楼的事实是明知的；2．23幢504室与阁楼在结构上是一个整体，阁楼须通过504室才能进入，没有其他方式进入阁楼，正常情况下，整体出售更符合常理，并能完全体现房屋的使用价值；3．当事人双方进行交易前柳露霞已取得涉案房屋，通常来说买卖双方会对现场情况进行充分查看后作出是否购买的意思表示，签约时双方一般不可能不将作为整体的房屋与阁楼的因素一并考虑在内；4．从履约情况来看，柳露霞在签约不久就将23幢504室与阁楼一并交付康文进，说明柳露霞对将阁楼一同出售给康文进的事实是认可的；5．从价款来看，柳露霞取得23幢504室、阁楼及车库时出资合计76235.20元，出售给康文进时的价格为187000元，其间仅相隔5天，而价格接近2.5倍，显然康文进所称已包含阁楼款更符合客观实际。
据此，太仓市人民法院判决：柳露霞于判决生效之日起10日内协助康文进将坐落在太仓市城厢镇吉星小区23幢504室（含阁楼）及车库11号的房屋所有权及土地使用权过户至康文进名下，过户费用由康文进负担。康文进在办理完毕房屋所有权及土地使用权过户手续后3日内给付柳露霞购房款12000元。
柳露霞不服太仓市法院判决，向苏州市中级人民法院提起了上诉。
苏州市中级人民法院审理后认为，柳露霞与康文进于2005年7月23日签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。房屋买卖合同约定的计价方式为整套计价，并未约定房屋单价及应结算价款的房屋面积。买卖合同签订时，房产证尚未办理，柳露霞确认当时并不知道阁楼是否会登记面积，故买卖合同约定的“面积以房产证为准”应理解为交易面积以产权登记为准，而非柳露霞主张的房产证登记阁楼面积的应额外计算房价款。双方当事人一致确认合同签订后柳露霞将包括阁楼、车库在内的全套房屋交付给康文进使用，如柳露霞主张的阁楼不在交易范围内的主张为真，其在明知康文进未购买阁楼的情况下向其交付阁楼的行为即明显有悖常理，故柳露霞关于交易范围不包括阁楼的主张与合同约定及双方的交易行为本身均存在明显矛盾之处，本院不予采信。原审判决认定诉争的买卖合同约定的交易标的包括阁楼及车库并无不当，应予维持。综上所述，上诉人柳露霞的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。
这么个官司之所以有，可以说“都是房价惹的祸”，如果不是房价像脱缰的野马一样疯涨，柳露霞不会那么后悔那么恨；也可以说“都是贪婪惹的祸”，7万多元到手的房子，出售给康文进将近19万元，1.5倍的赚头，应该相当满足了，但柳露霞愣是想出一套变两套的花样，企图在阁楼上再捞一把；但说到底“都是合同惹的祸”，如果合同再写清楚点，在“房屋成交价为187000元”后注明包含阁楼，就不会留下后遗症，柳露霞长出一百张嘴也决不敢说出要加阁楼钱，这个“阁楼之争”的官司就真的不会有了。
（本文当事人为化名）
责任编辑：呼满红