物尽其用，“典”亮百姓美好生活

　　物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。随着美好生活的日益增长，物权的概念早已深入人心。民法典分为7编，总则之下，物权编居于首位，重要地位可见一斑。小区车位归属、征收拆迁补偿、宅基地的使用，从安家置业到物业邻里，都能在物权编中找到相应的规定。

　　如果说，2007年颁布的物权法（已废止）在明晰物的归属秩序方面发挥了重要作用，那么民法典物权编，则是“物尽其用”精神的法治化体现。

　　

　　2021年8月的一个早上，80岁的张爷爷来到公证处，要办理一份公证，因为他前一晚做了一个梦，梦到自己去世后，残疾的妹妹无家可归。

　　张爷爷的妹妹是一名智力障碍者，未婚未育，多年来张爷爷都把照顾妹妹的责任扛在肩上。妹妹跟他住上下楼，他会每天按时送饭给妹妹，陪妹妹说话，帮她做家务。

　　可是最近，张爷爷由于年事已高，外加生了一场大病，身体状况大不如前。他开始考虑自己的身后事，最放心不下的便是这个妹妹。

　　张爷爷步履蹒跚带着妹妹来到了公证处：“她现在所居住的这套房子的产权是我的，我想办理遗嘱公证，明确我去世后这套房子归儿子所有，但是我妹妹享有居住权直到她去世。”张爷爷的儿子很支持父亲的决定：“姑姑是我们家的一分子，照顾她我责无旁贷。”

　　就在几个星期前，河南省郑州市的袁先生和家人，也一起来到不动产登记中心，递交了相关材料。

　　袁先生和前妻结婚30多年，因为脾气不合经常争吵，等到他们儿子成家之后，两人便离了婚。袁先生又和康女士再婚，一起生活至今，没有孩子。

　　“她在我最需要的时候陪在我身边，把家里打理得井井有条，这么多年我们都没红过脸。”袁先生这样描述他跟康女士的婚姻。不幸的是，袁先生前不久查出了癌症。他决定把名下唯一的一套住房过户给儿子，但他又放心不下孤苦无依的康女士，担心自己离世后，儿子会把这个跟自己毫无血缘关系的康阿姨赶出家门。

　　袁先生在了解民法典中有关居住权的规定后，便决定在过户前，先为康女士办理居住权登记。既能让儿子有所得，又能让康女士有所居。

　　2021年实施的民法典，新增了“居住权”这一新型用益物权，是民法典物权编的一大亮点。

　　民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。民法典用6条新增条款规定了居住权的相关内容，意味着正式确立了我国的居住权制度。

　　房产所有人理所应当对自己的住宅拥有占有、使用、收益、处分等权益，为什么还用居住权将占有、使用住宅的用益物权单独剥离出来？

　　房子除了是中国人传统观念里的家之外，随着房价的攀升，早已经变成一种奢侈的商品。房子刚赠与子女，父母就被赶出家门；刚过户给妻子，妻子就提出离婚，这样的事件，在当今社会屡见不鲜。

　　而居住权的增设，更加凸显了房屋的居住属性，保障居住人尤其是老年人等弱势群体有房可住。

　　在现实生活中，居住权的应用较为广泛，有些老人为了感谢继承人以外对自己长期照顾的人，承诺在自己去世后将房屋留给其居住。

　　电视剧《都挺好》里苏大强的故事，想必在很多人身上都发生过，丧偶老年人黄昏恋，却遭到子女的百般阻挠，其根本原因在于子女担心老人财产尤其是房产“被骗”。

　　有了居住权，有类似情况的老年人可在将房屋所有权留给子女的同时，为老来伴设置居住权，既可保障另一半的生活，又可消除子女的顾虑，堪称两全其美。

　　而房产纠纷最多的离婚案件中，夫妻双方经常为共有房屋的分割僵持不下。重庆市荣昌区人民法院就在一起离婚纠纷共有房屋的分割中，为未取得房屋的一方设立了居住权。

　　张某和妻子李某1986年结婚，婚后育有一子。随着儿子的出生，两人在育儿观念上的差异逐渐显现，经常引发家庭矛盾，直到孩子上大学去外地，两人的矛盾愈发尖锐，甚至大打出手。2019年的一次争吵后，两人彻底分居。如今，他们打算结束这名存实亡的婚姻，李某起诉至荣昌区法院，要求解除婚姻关系，并分割两人婚姻期间购买的一套房子。

　　两人确实感情已经破裂，且双方都同意解除婚姻关系，但对目前共有的唯一一套房产的分割分歧较大。

　　李某虽然现在住在儿子家帮忙照顾孙子，但是她为这个家辛苦付出30年，她不想放弃房子的所有权；而张某没有其他住宅，目前和自己的老母亲就住在这套房子里。两人都表示年事已高，经济条件不宽裕，不愿意也无能力在取得房屋所有权时，为另一方提供经济补偿，案子陷入了僵局。

　　主审法官对案情反复斟酌后，认为可以通过一方获得案涉房屋的所有权，另一方享有居住权的分割方式以实现物尽其用。而他们的儿子也表示愿意母亲李某一直同他一起居住，以尽赡养义务。法院遂判决准许二人离婚，房屋的所有权归李某，张某对该房屋享有居住权。二人均表示服判息诉。

　　针对这起案例，清华大学法学院副教授陈杭平认为，在离婚诉讼中，当夫妻共有的房屋难以通过出售后分配价款、一方取得房屋另一方获得经济补偿等方式分割，容易陷入无法作出裁判的司法僵局。而通过司法创设居住权，可以更好地兼顾夫妻双方的利益，也具有法律依据和法理基础，破解了离婚诉讼的瓶颈。

　　居住权的应用远不止于此，对于我国将近3亿的庞大老年群体，设立居住权，也可以让部分老年人实现“以房养老”，老人可以先为自己设立居住权，再把名下的房屋出售，晚年可以有一笔不错收入，还不用担心老无所居。

　　虽然居住权能够带来诸多好处，但是它的到来也让房产交易变得更加复杂，过去房产交易只需看是否存在抵押、租赁，现在可能还要再加上居住权，如果存在居住权，就不那么简单了。另外，居住权与抵押等担保物权还存在冲突，一些老赖借助居住权逃避债务。有居住权的房屋如何抵押等问题，在实践中恐怕还需要进一步明确细化。

　　

　　家住北京市朝阳区的小李所居住小区的电梯墙面上有一块电子屏，滚动播放着商业广告，魔幻的广告语让人无处可躲。在这个狭小的空间里，即便停留三秒，也能接收到一条广告。家住12层的小李留心到，一般情况下，乘电梯过程中自己都会听到4个及以上广告。乘坐电梯是他每天出门的必经之路，久而久之，小李对广告语早已熟记于心，张口就来。有时候上了一天班的小李身心俱疲，想到电梯里狂轰滥炸的广告声，他宁愿选择爬楼梯回家。

　　电梯里的广告语重复不断，内容参差不齐，有的甚至低俗不堪入耳，贩卖焦虑、输出不良价值观。形式从以前的平面张贴进化到现在的视频播放，在狭小的密闭空间里，让你不得不被动接收。而精明的商家，也正是瞄准了电梯里强制输出、根据群体精准投放的特性，大面积投放。

　　广告内容从理财产品到儿童线上教育，广告商换了一拨儿又一拨儿，但产生的收益，却不知去向。

　　若要问自己小区每年电梯广告的收益是多少？这个收益怎么分配的？恐怕没几个人答得上来。

　　据小李说，他搬到小区三年多，从未见过物业对电梯广告具体的收入和支出情况作过说明。他曾经因为此事专门找过物业，希望物业公示明细。物业当时以账目年底才能理清为由，草草打发了他。

　　物业擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告营利的行为屡见不鲜。其实，电梯广告的收益属于全体业主，民法典对此已经有明确的规定。民法典规范了小区共有部分的利用秩序，第274条明确，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第282条明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　可见，不仅是小区的电梯广告，就连小区建筑物的外墙、楼顶、公共停车位出租所得租金在扣除物业公司经营过程中所需合理成本后，都属于业主共有。

　　以往类似的问题因缺少法律明确规定，法官需要依靠“谁主张，谁举证”的一般举证责任、双方物业合同等约定因素作出判断。有了这条规定，以上问题便迎刃而解。

　　不过小李虽然有维权意识，向物业提出公开广告收支，但却为何没有收到回复？对此，中国社会科学院法学研究所民法学研究室主任谢鸿飞教授曾解释，如果小区没有成立业委会，业主要主张权利依然非常困难，毕竟单个业主并非这些收益的权利人，为了能让业主的权利落地，小区还是应该尽量成立业委会。为此，民法典第277条还要求，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。“在小区业委会未成立时，对物业服务企业已经取得这些收益的返还请求权，处于无法行使的状态，其诉讼时效应处于中止状态。业主委员会成立后可行使这一权利。”

　　两年前，网友桃桃在网上发文求助，称她所住的小区外墙水泥块经常脱落，有时候会砸在地上，有时砸在小区里停放的车辆上，对进进出出的居民来说，有巨大安全隐患。小区业委会想要使用物业维修基金来修补，但达不到三分之二的业主同意，请问有其他办法可以启动维修基金吗？

　　很多小区看似有业委会，但业委会形同虚设，无法实现保护业主权益的目的。原因在于有些简单的决策事项变更时，业主决议的门槛偏高，难以达成一致。

　　民法典在制定时，也关注到了社会公众“业主大会成立难，公共维修资金使用难”的呼声，在物权编中，重新调整了业主集体决策事项的内容和人数限制。第278条，对于选聘、解聘物业服务者等一般事项，降低了对决策人数的要求，而对于特殊事项，则将决策标准从原物权法中规定的“双三分之二”上调到“双四分之三”，将使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金分离开来。

　　

　　民法典对于担保物权的修改，虽然在法律文本上看似只有微小的改动，但在保护私有财产、促进资金融通方面，发挥了巨大作用。

　　民法典正式实施后，重庆市南川区人民法院法官李晓勇感慨万千。回想起自己从前办理过的案件感慨道：“有很多案件如果放到现在，会有更好的解决方案。”

　　出生于农村家庭的小赵高中毕业后，到重庆市一家酒店帮厨，每月工资1800元，省吃俭用攒了一些钱。由于年龄相仿，他很快和在同一酒店打工的小丁成为好朋友。

　　2017年的一天，小丁从小赵处借来3700元，加上自己的全部积蓄，作为对自己辛勤工作的犒赏，购买了一部苹果手机。小丁借钱时口头承诺小赵，将新手机抵押给小赵，自己会按月陆续还钱。

　　事情的走向并没有预计的顺利，一连好几个月，小丁拿了工资也没有还给小赵一分钱，两人因此闹得不愉快。最后在酒店经理的调解下，双方约定：小丁于2018年8月前还清所有借款，否则苹果手机归小赵所有。

　　不出所料，到了2018年9月，小丁仍然没有还钱。一气之下，小赵前往法院起诉。

　　当李晓勇告诉小赵，法律明确禁止约定流押条款时，小赵陷入了沉默。李晓勇看着已经遭受损失一年多情绪低落的小赵，自己也爱莫能助。

　　流押条款指的是当事人在合同中约定，一旦债务人到期不履行债务，抵押财产就归债权人所有的条款。

　　李晓勇解释：“原来的物权法对流押明确禁止。目的在于保护处于弱势地位的债务人，防止债权人在债务人经济窘迫时利用流押条款谋取不当利益。然而，在经济生活中，以物抵债、回购条款、让与担保中，流（押）质条款却普遍存在。囿于原物权法的禁止规定，导致司法实践中对其效力认定一直存在争议。这样的制度设计，不仅有悖于当事人意思自治，也确实不利于维护债权人的正当权益。”

　　原来的物权法第186条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。也就是说，是严格禁止流押的。

　　而民法典对流押作了柔化规定，平衡了各方的利益。第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第428条规定：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”

　　民法典一改物权法对流（押）质条款的绝对禁止理念，明确了流（押）质条款存在时当事人间对抵押财产的清算义务。这种缓和流（押）质条款无效制度、平衡各方利益的做法，既保障了担保物权人的优先受偿权，又保护了弱势债权人的利益，更彰显了意思自治。

　　世界银行关于营商环境的评估指标要求“各种债务和付款义务在双方之间都能得到担保”。由此看来，这就必然要求鼓励担保。

　　2019年10月，国务院常务会议通过《优化营商环境条例》，并于2020年1月1日起实施。为此，民法典物权编在原有物权法的基础上，做了多方面修正。

　　对于中小企业融资所面临的欠缺担保物的问题，物权法扩大了抵押财产的范围，在物尽其用原则的要求下，凡具有可让与性且能够变现的财产权，均可作担保。

　　不仅将海域使用权增设为可抵押财产，还采取兜底性的规定，只要是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可进入抵押融资领域。民法典又将“现有的以及将有的应收账款”纳入可质押财产的范畴，以其高度涵盖性解决新生动产性权利的担保合法性问题。

　　除此之外，还简化抵押质押合同的内容、统一规定动产抵押登记对抗效力、明确登记担保物权的清偿顺序等内容，这些规定都在保障交易安全的同时，为经济活动提供了更大程度的便利，在国内外经济环境错综复杂、企业经营压力加大的背景下，促进了资金流转，为优化营商环境提供法治保障。

　　中国人民大学教授王利明在《担保物权制度的现代化与我国民法典的亮点》一文中认为，我国民法典适应担保现代化和改善营商环境的需要，对原有的担保制度作了重大修改和完善，广泛扩张了动产担保的范围，统一了动产担保以及浮动担保、融资租赁、保理、所有权保留等担保方式的规则；确认了担保物权竞存时的优先顺位规则；通过减轻担保人责任，鼓励担保交易，促进物尽其用；基于现代社会财富增长出现大量的新型财产权利势态，将其纳入可供担保的财产范围；缓和物权法定，承认非典型担保，扩大了当事人设立担保物权的意思自治空间。同时，民法典没有规定有关担保物权具体的登记机构，为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度提供了重要的法律基础。

　　民法典颁布两年来，无论从老百姓普法、用法的角度，还是从司法审判的角度，民法典物权编都为解决生活中的具体矛盾提供了指引。

　　● 责任编辑：刘瑜