买卖房屋双方联手上演“离婚”“结婚”闹剧

　　2016年的中央经济工作会议首次提出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策。

　　《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函〔2018〕75号）第三条规定：“进一步加强商品住房（含新建商品房和二手住房）购买资格审查，在我市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：……（四）在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；……（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。”该通知于2018年6月25日发布并于2018年6月26日开始实施。为应对房地产市场调控政策，某房产中介竟然支招让卖房的“假离婚”与买房的“假结婚”，这番操作最终当然没有得逞。

　　

　　谈某飞来自安徽省蒙城县，系安徽万屋房地产经纪有限公司长沙分公司（以下简称“万屋长沙公司”）负责人。2020年10月8日，中介公司走进了一对年轻人，谈某飞立即热情接待，问有什么需要。原来，张某海、郑某花夫妇是湖南省长沙市望城区××××房共有人，想出售该共有房屋，但该房屋2018年才取得不动产权属证书，根据长沙市住宅商品房限售政策，取得不动产权属证书未满4年的商品房尚不能出售。张某海、郑某花找到谈某飞咨询，有没有什么办法解决这个问题。谈某飞胸脯一拍说：“只要你们按我的办法办，保证你们顺利售房。”

　　于是，由张某海、郑某花作为甲方，万屋长沙公司作为乙方，签订了一份《房屋独家销售合作协议》，其中约定：甲方自愿将坐落于长沙市望城区××××房授权乙方独家销售，甲乙双方协商后的约定价格为85万元，如实际成交价高于约定价格，高出部分差价作为乙方市场营销佣金分成，差价部分全归乙方所有。

　　谈某飞得到独家销售权后，开始积极寻找买主。一个多月后，年约20岁的江西省宜春市女青年柳某淳看中了张某海、郑某花打算销售的房屋，准备作为婚房使用。但根据长沙市住宅商品房限购政策，她和男友两人都没有购房资格。谈某飞依然是胸脯一拍：“只要你按我的办法办，保证你顺利买房。”

　　2020年11月24日，由张某海作为甲方（出售方）、谈某飞作为张某海的代理人、柳某淳作为乙方（买受方），签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于长沙市望城区××××房出售给乙方，房屋建筑面积97.31平方米，房屋售价为106万元，此房价包含中介费、贷款费、个税、契税等。乙方支付定金5万元，于产权过户手续办理时支付购房首付款44万元（含定金），银行贷款62万元。谈某飞代张某海在合同上签名，柳某淳也在合同上签了名。

　　

　　谈某飞胸脯拍得山响，他究竟用了什么“妙计”让双方都达到了目的？第一步，张某海与郑某花办理离婚手续，房屋由张某海、郑某花共同所有变更登记为张某海单独所有。第二步，张某海与柳某淳登记结婚，房屋以夫妻更名的方式变更登记至柳某淳名下。第三步，办完不动产登记后张某海与柳某淳办理离婚手续。第四步，张某海、郑某花复婚。一番操作后，想卖房的“脱手”了，想买房的“到手”了。

　　签订《房屋买卖合同》后，柳某淳表示自己目前手边只有3万元作为定金支付，谈某飞舍不得放弃好不容易促成的生意，只得同意先付3万元。而后，柳某淳越想越觉得不靠谱，自己年纪轻轻就有了婚史，往后还要“离异”，柳某淳向谈某飞提出无法筹足首付款，且担心夫妻更名的方式存在较大风险，想等到自己有购房资格后再买房，要求退还定金。谈某飞表示如果悔约，则所交定金不予退还，柳某淳即扬言要报警。谈某飞好言相劝，主动提出可以借给她首付款，等房产证到手再还，这样也不要怕夫妻更名的风险了。柳某淳考虑良久，最终还是同意了。

　　2020年12月28日，柳某淳向谈某飞的妻子苏某东出“借条”一份，载明：“为购买房屋资金周转需要，向苏某东借款19万元，还款期限至2021年1月31日。逾期未还，则按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付逾期利息。如借款人违约，出借人为维护权益向违约方追偿的一切费用包含律师费等均由违约方承担。”当日，苏某东向柳某淳转账19万元，柳某淳随后将该19万元作为房款支付给了张某海。

　　此后，便开始了谈某飞策划的一系列操作，房屋果然顺利登记到了柳某淳名下，柳某淳收房入住。

　　在上述操作过程中，柳某淳共计支付房款106万元，具体如下：直接向张某海支付36万元（包括向苏某东借款19万元和过户当日另行支付的17万元）；向谈某飞支付8万元（包括定金5万元和税费3万元）；银行贷款62万元（该款由银行直接支付至实际由苏某东控制的张某海名下的银行账户）。谈某飞、苏某东收到柳某淳所付的70万元后，由苏某东将其中的49万元支付给了张某海。至此，张某海获得房款85万元，谈某飞、苏某东获得售房差价21万元。办理上述房屋不动产变更登记中，根据各方合同约定，产生的下列费用由谈某飞、苏某东承担，包括：契税13075元、个人所得税17434元、公证费800元、贷款服务费19900元。

　　同时，为了避税，谈某飞指导张某海与柳某淳签订了一份用于备案的《望城区二手房买卖合同》，该合同约定的房屋售价为73万元。在办理不动产变更登记的过程中，柳某淳与张某海交流，惊悉实际出售价格只有85万元，顿时感觉受骗上当。柳某淳立即去责问苏某东，并提出少还借款，苏某东不同意，柳某淳也不还款。2021年2月8日，苏某东向长沙市望城区人民法院（以下简称望城区法院）提起诉讼，请求判令柳某淳偿还借款本金19万元及利息（利息计算标准：以本金19万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率的四倍，自2020年12月28日起计算至实际清偿之日止）；判令柳某淳赔偿维权产生的8000元律师费损失。

　　

　　望城区法院于2021年4月7日和5月31日公开开庭进行了审理。望城区法院审理后认为，柳某淳为实现购房的目的，向苏某东出具借条借款19万元用于支付房款，双方已形成民间借贷关系。本案民间借贷关系发生的原因，与房屋买卖相关联，故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。

　　苏某东具有出借人和房产中介双重身份。苏某东作为谈某飞的妻子，在《房屋买卖合同》履行过程中全程掌控资金的流转与结算，与谈某飞是利益共同体。苏某东根据谈某飞的安排向柳某淳出借首付款，目的是为了促使柳某淳积极履行《房屋买卖合同》，从而共同获取远超过一般中介费的房屋差价。苏某东能否要求柳某淳返还借款本金并支付利息，谈某飞、苏某东能否依据《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》的约定获取房屋差价，关键要看上述合同是否有效。

　　民事主体从事民事活动，不得违背公序良俗，违背公序良俗的法律行为无效。《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函〔2018〕75号）是为保障刚性购房需求，遏制投机炒房，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展而作出的规定，符合国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”宏观政策精神和要求。谈某飞、苏某东作为房产中介从业人员，应当严格遵守上述规定。而本案中，谈某飞引导柳某淳、张某海、郑某花通过夫妻更名的方式规避长沙市住宅商品房限售限购政策，与张某海、郑某花签订《房屋独家销售合作协议》，与柳某淳签订《房屋买卖合同》。为了案涉房屋办理不动产变更登记，谈某飞指使张某海与郑某花离婚，再与柳某淳结婚，房屋办理变更登记后，张某海与柳某淳离婚。为了少缴税，谈某飞又引导张某海与柳某淳签订价格明显低于实际成交价格的《望城区二手房买卖合同》用于备案。谈某飞及房屋买卖双方的上述行为，系通过规避国家政策红线获取不当利益，与社会主义核心价值观相违背。如对上述行为不加限制而任其泛滥，势必导致国家房地产宏观调控政策落空，影响婚姻家庭关系稳定，增加交易风险，损害社会公共利益。故司法对谈某飞及房屋买卖双方的上述行为应当给予否定评价，上述《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》《望城区二手房买卖合同》，均违反公序良俗，应认定为无效合同。同理，苏某东在向柳某淳出借资金之前，明知柳某淳不具备购房资格、案涉房屋不具备出售条件，但为了能与谈某飞一起赚取巨额房屋差价，向柳某淳出借资金用于支付购房首付款的行为，也因违背公序良俗，应认定为无效。

　　民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。苏某东与柳某淳之间的民间借贷合同无效，柳某淳因此取得的借款应当返还，但同时苏某东不得要求柳某淳按借条约定支付借款利息及逾期利息。《房屋买卖合同》《房屋独家销售合作协议》及《望城区二手房买卖合同》无效，谈某飞、苏某东不能据此取得房屋差价款，柳某淳取得的商品房及张某海取得的房款均应当返还。本案中，谈某飞、苏某东向张某海支付的房款为85万元，除19万元借款外柳某淳实际已支付房款87万元，苏某东、谈某飞未实际向张某海垫付房款。柳某淳的62万元银行贷款有一部分已由苏某东支取，故在贷款发放后，苏某东提供给柳某淳的借款已全部收回，故苏某东无权再要求柳某淳返还借款本金并支付利息。本院对苏某东请求柳某淳返还借款本金19万元并支付利息、律师费的诉讼请求，均不予支持。

　　综上，依据《中华人民共和国民法典》第八条、第一百五十三条第二款、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）第十四条第六项之规定，望城区法院于2021年6月17日判决如下：驳回苏某东的诉讼请求。

　　该案判决生效后，望城区法院向相关部门发送了司法建议书，建议职能部门对房地产中介从业人员加强管理，对以夫妻更名方式办理不动产变更登记的情形加强审查。2021年8月24日，望城区不动产登记中心发出风险提示，该中心将按程序撤销这起案件中的房屋转移登记。同时提醒，该案中房产中介的这些行为，违反了房地产调控政策，扰乱了税收征管秩序，影响婚姻家庭关系的稳定，有违诚实信用和公序良俗。为此，该中心将联合有关部门对这些违法行为依法予以打击，并加强以夫妻更名方式办理不动产转移登记的管理，经查实属于规避限售、限购政策的，作出不予受理的决定。

　　某些房地产中介为了利益，自作聪明地认为可以规避法律和政策的规定。本案中的交易各方，年约20的小姑娘不仅没了婚房，还因此有了婚史；中介方不仅没赚到差价，倒贴了税费，还面临行业主管部门相关处罚；卖房夫妻房没卖成，还面临一系列纠纷……这些都是他们违背法律、公序良俗所付出的代价。

　　（文中当事人为化名）

　　● 责任编辑：刘瑜