杨震：加快确立住宅建设用地使用权续期处理规则

　　有恒产者有恒心。“衣食住行”，要说占据社会公众财富最大比重的，还要属住房。而要说产业，相信也没有比住房问题得到解决，更让老百姓感到踏实的了。“70年后我的房子到期了怎么办？”相信这是许多业主的心头事。

　　今年全国两会上，第十二、十三届全国人大代表，中国法学会民法学研究会副会长，黑龙江大学教授、博士生导师杨震带来一份关于制定《住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则》司法解释的建议，受到了高度关注。

　　近几年，一些城市发生住宅建设用地使用权到期后的争议，使得住宅建设用地使用权到期后如何续期的问题引发了社会各界的密切关注。一方面，现行法律规定语焉不详；另一方面，各地实践做法不一且不少地方该问题处于搁置状态。

　　“住宅建设用地使用权到期后，如何续期是我国土地公有制背景下必然要面对的问题。”采访一开始，杨震简明扼要地对记者说。

　　据其介绍，虽然根据《物权法》《民法典》相关规定，住宅建设用地使用权可以在期满后自动续期，但法律并未对续期的期间以及次数作出规定，这导致存在极大争议。

　　“住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源。”在杨震看来，住宅建设用地使用权“自动续期”法律规则缺失，构成法律漏洞；住宅建设用地使用权“自动续期”规则存在模糊性与不确定性；现行住宅建设用地使用权续期法律规则的效应；土地所有权人的利益存在被蚕食的可能。以上四种原因，共同导致关于住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则还存在着存在模糊性与不确定性，相关争议无法达成统一共识。

　　“同时，实践中大量存在的住宅建设用地使用权到期后的续期处理问题亟待解决，这将为实践中的裁判统一与争议解决造成困难。”有鉴于此，杨震认为制定《住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则》司法解释迫在眉睫。

　　为有利于促进争议的解决，增加行为的确定性，更为了提升民众的预期，推动社会的繁荣和谐，保护建设用地使用权人的合法权益，杨震具体建议如下：

　　一、完善住宅建设用地使用权的续期缴费规则。他表示，住宅建设用地使用权期间届满后续期应当重新缴费是土地所有权的应有之义，是保障土地所有权实现、避免土地所有权虚化的重要途径。考虑到我国目前高房价的社会现实、住宅建设用地保障居民生存权的功能以及社会主义国家的优越性，国家作为土地所有权人可以部分放弃收取续期费用的权利，仅象征性地收取续期费用。

　　二、完善住宅建设用地使用权的续期期限及次数的规则。杨震告诉记者，倘若对续期的期限及次数没有任何限制，则意味着住宅建设用地使用权人有权对该建设用地进行永久性的占有和使用，这与社会主义公有制的土地制度存在一定的背离。“自动续期”的期间应当受到“土地使用权最高期间”和“住宅状况”双重限制。

　　三、完善住宅建设用地使用权的续期方式和手续的相关规则。杨震建议，未来立法或司法解释，应当将“自动续期”修正为“强制缔约”，即住宅建设用地使用权到期，房屋所有权人申请续期的，土地所有权人负有强制缔约的义务。房屋所有权人未明确放弃申请续期权利的，视为已申请；房屋所有权人明确放弃申请续期权利的，视为拒绝延长建设用地使用权。　

　　四、完善建筑物区分所有下的续期申请人的相关规则。建筑物区分所有的情境下，产权归属复杂化。建筑物区分所有中业主之间关于是否续期的意见不一致的，杨震认为，只要同意申请的业主都应当“自动续期”。不同意“自动续期”的主体其原来享有的建设用地使用权由同意续期的业主优先有偿取得；同意续期的业主不愿有偿取得的，由其他主体取得或回归土地所有权。

　　五、制定《住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则》的具体条文：

　　第1条 住宅建设用地使用权期间届满，住宅建设用地使用权人申请续期的，除因公共利益需要外，土地所有权人应当同意。住宅建设用地使用权人未明确表示放弃续期，视为申请。

　　第2条 住宅建设用地使用权单次续期的期限不得超过法律规定的最高使用年期。住宅建设用地使用权人有权多次申请续期。住宅在最高使用年期届满前灭失的，土地所有权人根据已使用年期与最高使用年期的比例退还相应的土地出让金。

　　第3条 住宅建设用地使用权续期，使用权人应当缴纳相应的续期费用。国家根据社会发展状况可以减少续期费用。续期费用不应高于同地段同期建设用地使用权出让的价格。

　　第4条 建筑物区分所有的，单个住宅所有权人与业主委员会关于是否续期的意见不一致，应当以单个住宅所有权人的意见为准。

　　单个住宅所有权人有权申请续期。其他不同意续期的业主视为放弃续期。业主放弃部分的建设用地使用权由申请续期的住宅建设用地使用权人优先有偿取得，剩余部分回复国家所有。

　　第5条 商住两用住宅应当根据城市规划或建设用地使用权出让合同确定其所依附的建设用地的用途。城市规划与建设用地使用权出让合同约定不一致的，以建设用地使用权出让合同的约定为准。

　　第6条 约定的住宅建设用地使用权出让期间低于法律规定的最高年限的，建设用地使用权年期一次性顺延至法定的最高年限。不同意顺延至最高年限，但是需要继续使用建设用地，按照土地使用权租赁处理。顺延期间的建设用地使用权人按照顺延期间缴付相应的建设用地出让金。补缴建设用地出让金按照建设用地最初出让时的出让价格确定。建设用地使用权出让时没有明确的土地出让金价格的，参照续期时公告的同类建设用地的出让金价格。