买房后房屋所在学区的学位却被卖方占用， 卖方需要赔偿买方损失吗？

　　2020年4月，杨先生经房产中介介绍，决定购买位于福建省厦门市某区的一套房产。同年4月13日，杨先生与卖方陈某某签订买卖合同，约定房产总价940万元，定金150万元。

　　但因该房产存在违建，被限制交易，因此双方约定先付20万元定金，等交易限制解除后再支付130万元。就在签约次日下午，厦门市教育局发布了一则听证会公告，该房产很可能被划入厦门某重点小学的招生片区内。买家杨先生说，卖家陈某某得知后表示不会反悔。此后，杨先生多次催促陈某某解除交易限制。5月16日，厦门市教育局正式公告，这套房产明确位于厦门市某重点小学招生片区内。

　　2020年8月中旬，房子交易限制解除。在准备办理贷款的前一天，杨先生接到中介的电话，称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入，并且使用了该重点小学的学位。杨先生始料未及，第二天就赶去看房，发现卖方正在里面办午托班。双方协商未果后，杨先生要求陈某某办理过户手续，但是房产总价应减少80万元，另外要求陈某某支付40万元的违约赔偿。

　　但陈某某认为：杨先生购房不是为了子女就学，并没有这么大的损失，主要理由是：一、杨先生的孩子已经在思明区入学，不符合转学条件；二、签合同时，杨先生要求增加约定，允许将房屋转售给亲戚或朋友；三、在8月中下旬，已经过了各小学招生报名、转学申请的时限，双方仍在对接交易事宜。陈某某还称，签合同时，他曾表示自己的孩子马上要上小学，如果是该重点小学的学位，自家要用。他认为，合同中房子的交易价格是每平方米7万多元，但如果卖房时确定被划入厦门市某重点小学的招生范围，那价格应该会更高。

　　请问，买房后学位被卖方占用，卖方需要赔偿买方损失吗？

　　

　　签约时，陈某某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，陈某某及其子女迁入了户口并占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生市场价值贬损。陈某某履行合同存在瑕疵，应承担违约责任，双方买卖合同价款应相应减少金额并赔偿杨先生定金的占用利息。

　　根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向，应当排除市场局部过热环境下非理性成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰，审慎认定学位价值并依法认定违约责任，充分救济守约方，有效惩戒违约方，向社会传递反对炒作学区房的明确信号。因此在本案中，杨先生提出高达120万元的“学位损失”请求也并不合理，金额太高。

　　律师提示，目前教育主管部门正着手改革学区政策，逐步推行更为合理的“多校划片”，广大市民不宜跟风炒作涨幅明显过高的学区房。在理性购房的基础上，建议采取以下措施规避学位占用风险：1.要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况，若有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。2.要求出卖方书面承诺学位未占用，并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任，具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。3.在合同约定违约责任的基础上，还可一并约定学位占用是合同解除的条件。