居住权的行使范围到底有多大？

　　随着《中华人民共和国民法典》的出台，居住权正式作为一种设立在他人不动产之上的用益物权被纳入立法。本文通过对居住权的行使范围与对所有权人的限制入手，多角度分析了由此可能出现的法律问题，通过对居住权人承担房屋费用和改变房屋用途两方面进行了探讨，以期能为完善居住权法律制度提供理论支撑。

　　

　　居住权与所有权究竟是什么关系？

　　随着《中华人民共和国民法典》的颁布和实施，不动产归属以及居住权的问题将又一次成为社会热点。随着立法将居住权纳入民法典，就意味着我国民法正式确立了居住权这一法律制度，房屋所有权人可以通过订立合同、设立遗嘱等方式为自己的房屋设立居住权人，而居住权的最大特点就是具有无偿性，它不同于租赁关系和借用关系，居住权的独特性对于房屋所有权的影响，将再一次把不动产归属问题推向高潮。

　　（一）居住权人对房屋费用之承担限度

　　民法典第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。在订立居住权合同时，居住权人一般情况下无须支付使用房屋的费用，这就意味着在居住权人对所有权人的房屋进行占有和使用时，理论上并不以其支付相应的费用为对价。但在实际生活中，不可避免地会产生居住权人和所有权人对于房屋费用的承担问题，例如水电费、燃气费、房屋修缮费用和装修改造的费用等等。这就将面临着居住权人是否应当承担这些因其使用和占有房屋以及房屋本身具有的特点而产生的费用以及应该在何种限度内承担的问题，对此法律并没有进行规定，而由此产生的纠纷涉及如何平衡好家庭关系以及保障少数弱势群体的住房利益。探讨和研究居住权人承担费用的范围，对于理解民法典的体系以及我国的居住权法律制度的完善有着至关重要的作用。

　　（二）居住权人改变房屋用途之权限范围

　　我国民法典第三百六十六条将居住权定义为：“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”规定了居住权只具有所有权的两项权能，即占有和使用。所有权具有占有、使用、收益、处分四项权能，而居住权作为一种新型他物权，面临着应当在什么范围内行使，如何行使才能平衡好所有权人与居住权人之间的利益的问题。同时，设立居住权的目的是为了满足生活居住的需要，但“生活居住的需要”这一概念法律没有明确界定，居住权人利用房屋的目的是仅用于居住的需要还是可以用于保障生活的需要，直接导致居住权人以何种用途来使用房屋。探讨这一问题直接关系到居住权的设立是否合法有效以及能否实现居住权本身的立法目的。

　　

　　居住权人的房屋费用如何承担？

　　居住权人与不动产所有权人签订居住权合同后，是否负担房屋的费用应当区分不同的情形，因居住而产生的通常费用由居住权人负担。以下从日常必需开销和房屋的重大修缮、装修和改造所产生的费用两方面进行讨论。

　　（一）房屋的日常必要费用

　　《物权法草案（征求意见稿）》（已失效）第一百八十二条规定：“居住权人应当承担住房即附属设施的日常维护费用和物业管理费用。”在居住权人使用合同标的房屋进行居住的过程中，居住权人应当承担居住房屋的日常开支，主要包括物业费、水电费、供暖费、税费以及房屋的日常维护和物业管理等发生的费用。原因如下：

　　第一，居住权合同本质上是一种无偿合同，即合同约定的居住期间内，居住权人无需承担居住房屋所需要支付的价款，居住权人在取得居住权时没有承担房屋所有权人购买房屋支付的对价以及房屋承租人所支付的租金，这本就是所有权人的一种“好意施惠”行为。但房屋所有权人原本承担着房屋毁损、灭失的风险并且已经为取得房屋所有权而支付了一定的对价，因此除非合同另有规定，否则房屋所有权人没有义务再次承担因设立居住权的善意行为而产生的居住权人的日常必要费用。

　　第二，居住权的设立目的原本就是为居住权人满足日常生活的需要，在房屋所有权人为居住权人设定居住权后，居住权人成为该房屋的实际使用者，居住权人享有占有和使用合同标的房屋的权利，自应当承担在使用房屋过程中产生的房屋日常的必要费用，这也属于居住权人应当承担的义务的一部分，符合我国民法上的“公平原则”。

　　此外，居住权具有基于人身专属性的家庭关系等出发而形成的特征，一般发生在家庭内部的夫妻之间或者直系尊卑亲属以及所有权人与其陪同人员之间等等。居住权合同往往是依据当事人之间人身性的特殊关系而建立的，当事人双方可以依据亲属关系、家庭关系、婚姻关系等自由约定合同内容，这种日常费用的分担可以看作是家庭内部事务，合同双方可以通过约定排除该任意性规范，不宜强行通过民法通则中“等价有偿”的原则予以规定，也能够更好地发挥家庭的职能作用，保障社会弱势群体的合法权益。

　　（二）房屋的重大修缮、装修和改造费用

　　在居住权人使用所有权人房屋居住期间，原则上所有权人只负有交付房屋以及履行登记手续的义务，并没有为保障居住权人使用而积极作为的义务，所以通常情况下为了保存、管理和正常维护房屋的费用应当由居住权人承担。

　　但是对于房屋的重大修缮以及对房屋装修和改造的承担费用，已经超出了“满足日常生活需要”的这一居住权的设立目的，不属于居住权人应当负责的日常维护的范围，也不属于居住权的权利范围。《物权法草案（征求意见稿）》第一百八十二条中也规定，居住权人可以不支付住房使用费，不承担房屋重大修缮费用。由于这种重大修缮和装修改造行为可以改变房屋的平面结构以及装修风格布局等，容易导致房屋整体结构发生较大变化，从而对房屋所有权产生重大影响，因此应当基于所有权人的意思表示作出决定，是通过其所享有的所有权而自愿作出对其所有的不动产进行处分的行为，并且应当承担由此产生的一系列大修和装改的费用。

　　此外，该标的房屋本身也属于所有权人的所有物，如果该不动产的毁损非因居住权人的故意或者重大过失而引起且其毁损程度已经达到房屋建筑安全的修缮规定标准，可能造成人身危险或者危害公共安全时，所有权人也有义务对房屋进行重大修缮或者装修改造并承担费用，如果装修改造后房屋本身的价值得到了较高的提升，这部分收益也应当归属于花费改造费用和承担改造风险的不动产所有权人。符合民法上的“公平原则”。

　　但是，如因居住权人不履行合同约定义务，或者由于其故意或者重大过失而导致房屋毁损灭失并对所有权人造成重大损失，从而必须对房屋进行重大修缮的，此时费用应当依据过错原则由居住权人承担；或者如果居住权人没有经过所有权人同意或者合同没有约定时便擅自利用其居住在所有权人房屋的外观和承包方达成了房屋装修改造合同，应当按照无权处分处理，居住权并不享有处分标的物的权能，但居住权人却擅自处分所有权人的所有物，属于有过错的一方，应当由居住权人自行承担合同所约定的装修改造费用。如果所有权人不同意装修改造的，可以行使物上请求权请求居住权人排除妨害、消除危险、恢复原状，所花费用应当由居住权人承担，造成所有权人损失的，所有权人可以请求其赔偿损失并承担民事责任。但是当事人另有约定的，从其约定。

　　

　　居住权人能否改变房屋用途？

　　设立居住权的房屋用途多用于居住权人满足日常生活中安身立命之所的刚性需要。居住权人改变所有权人房屋用途的行为是指利用所有权人的房屋进行营利活动或其他合理收益的行为，例如在所有权人的房屋内设立营业场所、用作商业房等。一般而言，居住权人使用房屋应当基于居住的目的，虽然居住权人有权以满足生活居住的需要使用房屋，但毕竟房屋的所有权归属于他人所有，作为一种附于他人所有权之上的他物权，居住权的行使应当处于合理的范围之内。那么，居住权的合理使用是否包括有权改变房屋的用途？对此问题具有以下两种不同的观点：

　　第一种观点认为，居住权的设立以权利取得人及其家属居住所必要为限。居住权人行使使用权时，必须依据房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的前提下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。

　　第二种观点认为，我国物权法上对于居住权人的这一义务不必限制过严，从居住权的权利范围讲，为居住的目的对房屋的各种使用都在居住权人的权利范围之内，因而“居住”，是对居住权人使用房屋的必要限定。在此范围内居住权人对房屋的各种使用均可。当然，居住权人在不改变房屋的结构或用途的条件下，还可以进行某些必要的收益行为，如从事其他经济活动而对房屋的使用，可以从事商业买卖，将货物存放于房屋中。

　　笔者认为，对于居住权人能否改变房屋的用途，不能一概而论，应当从房屋本身的性质加以判断。以下分别从两方面进行讨论：

　　（一）设立居住权的房屋为居民住宅

　　民法典第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。居民住宅本身的房屋性质决定了其原则上不能用于从事商业活动，例如利用设立居住权的公租房开设饭店、超市等经营性用途的场所，但符合法律法规以及相关规定并经过有利害关系的业主一致同意的除外。

　　存在以下两种可能的情况：第一，合同约定居住权人可以利用标的住宅从事营利性活动或者改变房屋的用途进行其他活动，但不符合法律规定、社区管理规约或者没有经过有利害关系的业主一致同意的。虽然在这种情况下没有侵犯房屋所有权人对于房屋的所有权，也即所有权人对于居住权人改变房屋用途这一行为知情且明知其利用房屋从事法律法规或管理规约所禁止的行为，并且侵害了有利害关系的业主的合法权益，那么居住权人和房屋所有权人对于这一违法行为均具有过错，应当承担连带责任，有利害关系的业主可以向其任意一人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。第二，所有权人与居住权人未达成合意，或者居住权人擅自改变所有权人的房屋的用途，从事法律法规所禁止行为或者没有经过有利害关系的业主一致同意的，居住权人既没有履行合同约定的义务，也没有遵守法律的相关规定，具有过错，应当承担民事责任，而所有权人主观上确为善意的，可以免于追究责任。

　　（二）设立居住权的房屋为经营性用房

　　根据我国民法典第三百六十九条的规定，“设立居住权的住宅不得出租”，在设立居住权后，所有权人不得将其住宅出租给第三人。那么居住权人能否利用所有权人的房屋进行营利活动或其他合理收益呢？如果居住权人的房屋本身的性质为商业用房或者办公用房，是经营者为顾客提供商品交易服务的场所，例如写字楼、门市部等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，并且其营业范围和登记注册程序均符合相关法律法规和管理条例的规定，就可以从事营利性活动。

　　如果合同约定或者所有权人委托居住权人利用其不动产从事营利性活动。此时双方应当在合同中约定或者协商一致经营利润的分配比例。由于居住权的设立基本上是一种无偿的、带有扶助、友善、帮助性质的“恩惠”行为，尽管居住权人可能会承担或者想居住权人支付一定的费用，但这与房屋租赁的有偿租金的双务合同截然不同，并且居住权人的用益物权效力也远强于承租人的债权效力，基于民法上的“平等原则”，居住权人从应当向所有权人分配部分或者全部所得收益。而对于在进行经营活动时的违法行为和对交易相对方造成的损失，如果所有权人和居住权人约定由居住权人独立从事经营活动的，则证明所有权人没有参与该交易活动，不存在过错的可能性，则应当由居住权人承担赔偿责任及相关费用；基于民法中合同的相对性原理以及善意取得制度，由于第三人无法得知法律关系双方的真实情况，因此善意第三人可以向其中任意一人追究民事责任；如果双方均从事相关活动的，应当承担连带赔偿责任，第三人均可向双方追究民事责任。

　　需要注意的是，上文所提到的从事营利性活动，不同于民法典三百六十九条规定的“设立居住权的住宅不得出租”，由于居住权具有人身专属性，不得转让和继承，是一种人役权。基于此，居住权人不能将房屋转让、出租给第三人以获取利益；本文中提到的从事营利性活动，仅限于居住权人本人或者合同中约定的有权居住于标的房屋的居住权人的亲属改变原房屋用途，而从事的符合法律规定和合同约定的经营性活动，而非对外出租或转让标的不动产。

　　此外，无论设立居住权的不动产是住宅还是经营性用房，基于我国民法典所规定的无偿取得居住权的理由，居住权仍应当对所有权人的不动产尽到善良管理人的注意义务，在房屋及其所有人的权利存在可能毁损、灭失的风险时，应当及时告知房屋所有权人，也可以根据当事人的约定履行此项义务。此外，居住权人有权使用和占有他人房屋的同时，也应当承担维护所有权人房屋正常使用的义务，应当合理使用房屋及其附属设施，应尽善良管理人的注意维护房屋的正常使用。并且，从所有权人的角度出发考虑，为了保障在居住权消灭时所有权人能够原物取回房屋，居住权人也应承担保管房屋不受损害的义务。所以，居住权人不仅对于所有权人的房屋有合理使用的义务，并且应当以满足生活居住的需要为限，在享受其权利使用住房时满足善良管理人的原则性要求。

　　

　　本文主要围绕民法典新增的居住权制度结合相关立法草案和学理观点，从居住权人承担房屋费用之限度、改变房屋用途之权限两方面展开论述，根据民法和相关原理，为以上几个方面中法律没有规定的问题提供了解决办法和建议，为实践中个案的纠纷解决提供了理论依据。

　　总体上看，居住权的设立目的是为保障弱势群体的刚性住房需要，以及完善现有的公租房、廉租房、经济适用房等住房保障体系，在抵押权、租赁权之上增加物权制度的弹性等。

　　作为一项新制度，居住权同样还有不少未竟事宜。毫无疑问，居住权制度在民法典中被首次规定，为今后相关案件的审理提供了法律依据。但是，诸如新设居住权的房子落户权益、入学权益的归属如何落实；居住权与抵押权、担保物权等权利的冲突如何解决；居住权能否分割分享、撤销等，所有这些问题，都需要进一步明确，都有必要通过法律解释和漏洞填补等方法，实现法律推理逻辑和个案公平正义的平衡。

　　居住权到底是什么、从哪里来、到何处去，同样可以称为一个逻辑之问。通过房屋费用与房屋用途这个视角，或许已经可以看到居住权的广阔世界。

　　（作者单位：西北政法大学民商法学院）

　　● 责任编辑：侯兆晓