业主：说好的人车分流、露天泳池呢?

　　购房前，周某等业主在宣传册、沙盘、广告片等宣传资料中看到，他们所购买的小区设有人车分流设施和露天泳池。
　　后来，周先生得知：在开发商天福公司向有关部门备案的建设规划中，该小区并非人车分流，天福公司是在通过竣工验收后，以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”，而有关部门发现这一情况后，立刻责令天福公司进行整改、恢复地面车位。至于“室外泳池”，则属于违法建筑，不能使用。
　　当业主们找天福公司交涉时，却被天福公司告知，在《商品房预售合同》中约定其保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同的组成部分。
　　周某等人认为自己受到了欺诈，向法院起诉，要求开发商天福公司赔偿损失，按照每平方米3000元计算（其中，周某房屋面积92.43平方米，故主张损失27万余元）。

　　上海一中院认定《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分的格式条款与购房者具有重大利害关系，而天福公司对此未尽提示或说明义务，故该条款不应成为合同内容，维持一审法院关于天福公司赔偿周某等业主相关损失的判决。

　　律师点评：

　　未尽提示或说明义务的格式条款不成为合同内容
　　《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分等格式条款，限制了购房者的权利，且与购房者明显具有重大利害关系，而天福公司未就上述条款向周某等履行提示或说明义务。
　　鉴于周某等人不认可上述条款具有拘束力，故依据民法典第四百九十六条等规定，认定该格式条款不成为《商品房预售合同》的内容；法院一审结合在案证据，认定涉案宣传资料内容明确，且对公众的购房决策确会产生实质影响，构成要约并判令天福公司承担相应的赔偿责任并无不当。
　　关于周某等业主在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周某等人所主张的差价损失，依据显非充分。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性。

　　“霸王条款”的生存空间越来越小
　　民法典实施后，其第四百九十六条规定了格式条款不订入合同的情形，即提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
　　因此，开发商作为格式条款的提供者不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该条款内容达成合意，该条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。
　　在律师看来，民法典实施后，适用格式条款的相关判例显示，条款制定方利用地位优势制造“霸王条款”的空间将越来越小，市场交易将更加公平、规范。