房屋中介犯罪套路究竟有多少？

　　靠谱中介，实诚房东，超低中介费……这对于即将租房或购房的你，想想都很美好。抵挡不住的诱惑力，不可谓不大。但现实总是很“骨感”，困在房屋交易套路中的人不在少数。

　　面对黑中介形形色色、层出不穷的套路，你是不是那只待宰羔羊呢？

　　2020年12月15日，北京市第三中级人民法院召开新闻通报会，通报了近五年来该院及辖区法院审理的涉房屋中介人员刑事案件，并发布相关典型案例。

　　从法院调研选取的25起案件中可以发现，涉房屋中介人员刑事犯罪案件案由较为复杂，对居民正常办理房屋租赁、买卖业务造成威胁。除造成财产损失外，被害人精神方面的伤害也不容小视。犯罪主体多具有中介职业背景，多发领域因案由不同呈现差异，犯罪手段呈现多样性与共通性……

　　这些都急需重视！

　　

　　敲诈勒索：零中介费背后的阴谋

　　房屋交易包括买卖及租赁两大块，在北京三中院的调研案件中，敲诈勒索占比40%。而此类案件多发于房屋租赁领域，被害人普遍遭受了巨大的精神折磨。

　　北京三中院副院长辛尚民对记者介绍，犯罪嫌疑人敲诈勒索的常见套路为：通过发布低价房源信息或承诺零中介费等手段，诱惑被害人签订租赁合同，后以言语威胁、辱骂、骚扰等方式，强迫被害人缴纳物业费、服务费等额外费用。若租户不缴纳，则制造违约假象，并雇用打手强迫被害人搬离房屋，且拒不退还房租；也有部分“黑中介”通过威胁正规中介公司，垄断特定小区的二手房买卖、租赁等中介业务，向租户或买卖双方索要合作费、好处费。

　　在刘某等人敲诈勒索一案中，被告人刘某于2016年11月出资购得某中介公司营业执照后，将多套房源对外出租，并承诺零中介费。

　　刘某团伙成员将多套房源对外出租。在被害人按照合同约定，将租金、押金、管理费等款项，打入被告人李某的银行账户并入住租赁房屋后不久，该团伙成员便以语言威胁、辱骂、骚扰等方式，强迫被害人缴纳物业费、供暖费、中介费等额外费用，声称若不缴纳就构成“违约”，必须搬离所居住的房屋。被害人被迫搬离后，理应退还的剩余款项亦会被强行扣除。有的被害人即使缴纳了额外费用，仍会被被告人以各种理由认定为“违约”。

　　截至案发时，25名被害人被强行收取或者因“违约”被强行扣除的钱款共计人民币30余万元。经法院审理，以敲诈勒索罪判处刘某等7名被告人七年至一年六个月不等的刑期，并处罚金。

　　“我们在审理该案时，发现房屋租赁领域的黑中介犯罪作案手段相似，都是以低中介费手段诱惑被害人签订租赁合同，后制造违约假象，进而驱赶租客扣留租金。”北京三中院刑二庭法官张媛介绍，“司法实践中，二房东收取租金后‘跑路’的情况也时有发生，若选择个体中介，租客必须核实其出租或转租权限。”

　　对于此类案件，北京三中院刑二庭庭长余诤法官提出了具体建议。他指出，监管部门应加强房屋中介公司的规范化管理。首先，房地产管理部门、市场监督管理部门应要求房屋中介机构在显著位置悬挂工商营业执照和税务登记、房屋经纪备案证书、经纪人员资格证书及相关投诉电话，便于客户查询与监督。

　　“监管部门可考虑设立房屋中介黑名单制度。”余诤补充道，如果存在不法行为，应当视具体情形，将相关从业人员或中介公司立即拉入黑名单，并及时向社会公示。与此同时，应加强对广告发布商的监管，杜绝无资质的中介公司散发小广告，并加大对违法广告的惩处力度，斩断不法广告推送的链条。

　　除了监管部门，租客本身也需加强防范意识。余诤法官建议承租人尽量选择正规中介公司或者线上租赁平台，避免与个体中介直接交易，以有效降低风险。面对“黑中介”的敲诈勒索，不要忍气吞声、一味退让，应及时报警。

　　

　　合同诈骗：“戏精”中介与卖家唱双簧

　　房屋买卖领域的犯罪以合同诈骗、诈骗为主，手段呈现多样性。中介人员与卖方串通，损害买方利益的案件居多。

　　那么，被告人的犯罪手段包括哪些呢？

　　辛尚民介绍，被告人通常隐瞒房屋已被出售的事实重复销售，赚取双重中介费及卖方好处费；以资金托管为名，让被害人将钱款打到其个人账户；虚构具有代理销售房屋的资质或者购买回迁房的资格，通过伪造虚假文件甚至法院文书骗取钱款；以收取税费、办事费、排号费、订金、装修款等名目为由，大肆骗取钱款。

　　“部分行为人还采用钓鱼式诈骗的手段，通过退还部分钱款的方式获取被害人信任，以骗取更多的钱款。”辛尚民说。

　　值得一提的是，二手房买卖领域是犯罪重灾区。“一方面，北京等一线城市的房屋交易市场以二手房为主，新房存量较少；另一方面，二手房交易程序繁琐，产权状况复杂，风险较高，存在作案的空间。”辛尚民举例说，有的购房人交付首付款后才发现房屋已被房主出售给他人或房屋存在限制或禁止转让的情况，因此遭受损失。

　　通报会上，张媛法官介绍了一起典型案例。

　　房主宛某伙同中介人员乔某，以出售北京市朝阳区一套房产为名，在签订、履行房屋买卖合同过程中，隐瞒该房产已先后出售给朱某、陈某二人的事实，使用伪造的民事裁定书、虚假监管账户等手段，骗取被害人王某人民币510万元。

　　后王某通过银行查账及到某中介公司进行核实，发现资金监管账户是虚假的，乔某已在2014年1月从该公司离职，如梦初醒，果断报案。宛某、乔某陆续被公安机关抓获归案。

　　经法院审理，认定被告人宛某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币十三万元；被告人乔某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币八万元。

　　“司法实践中，中介人员伙同卖方共同损害买方利益的案件较多。”张媛法官介绍，此案中，中介人员乔某隐瞒了自己从房屋中介公司离职的事实及房屋产权真实情况，利用客户对其身份的信赖，伙同卖方共同损害买方利益。

　　对此，余诤法官建议房屋中介公司应当建立严格的规章制度，严惩违规中介人员，审慎核实房源，避免交易房屋存在产权瑕疵。此外，购房者亦应当保持警惕，房屋中介人员的流动性较强，需及时核实房屋中介人员的身份及房屋产权状况，及时进行网签，锁定房屋状态，有效避免一房多卖。一旦发现问题，需及时止损，向公安机关马上报案或者通过民事诉讼途径解决。

　　

　　中介诈骗：骗取购房者228万用于赌博

　　房屋中介公司应当严守企业信誉，将优质的业内口碑作为企业生命线；中介人员亦应严格遵守职业道德，平等对待买卖双方当事人。

　　但在司法实践中，中介人员诈骗案件并不罕见。辛尚民介绍，犯罪主体多具有中介职业背景。被告人分别为冒充房屋中介的人员、正规中介公司的从业人员及离职中介人员、“黑中介”公司的从业人员。

　　“这些被告人通常具有中介公司的从业经验，熟悉房屋交易流程，往往利用被害人在房屋交易领域的知识空白及信息不对称等劣势，实施相关犯罪行为。”辛尚民说。

　　例如，有的行为人隐瞒了其已从房屋中介公司离职的事实，利用老客户对其身份的信赖实施诈骗；有的行为人收取好处费后，帮助卖方隐瞒房屋产权瑕疵，串通卖方骗取买方钱款；有的行为人虽是正规中介公司的从业人员，但其利用被害人渴望低中介费的心理，伙同“黑中介”实施犯罪行为。

　　在被告人黄某诈骗罪一案中，其2019年6月入职北京某地产公司马坡门店。当年7月底，在黄某居间介绍下，仵某、茹某购买程某位于顺义区的房屋一套，总价款人民币348万元。因仵某、茹某无购房资格，约定房产由茹某之母、被害人李某（66岁）代持。

　　7月31日，黄某在代理李某办理尾款支付业务时实施犯罪，为使用购房尾款进行网络赌博，在李某已办理专门的资金托管账户的情况下，其谎称为了转账方便，让李某把购房款67万元转入自己名下的银行账户，将该钱款用于赌博。次日，黄某让李某把剩余部分购房款共计161万元转入自己账户。

　　从银行调取的柜台操作录像显示，转款时，银行工作人员向李某核实转款用途，李某均确认转给黄某，并称转款是因为“买房”。黄某于当日将上述钱款全部挥霍于赌场。

　　8月1日晚，茹某得知母亲李某将钱款转入黄某个人账户，遂报警。2日，黄某被抓获。

　　对于此案，张媛法官介绍：“我们在审理该案时，发现黄某作为房屋中介人员，不应直接经手房款。但由于被害人过于信赖中介人员，未及时核实资金监管账户的真实性，黄某才有了作案的契机。”

　　对此，余诤庭长提醒市民，购房时，一定要选择正规房屋中介公司，切忌贪图廉价中介费。购房人不仅要留心营业执照的业务范围以确保公司具有房产中介资质，还需综合考量公司的口碑、专业度、注册资金、员工形象、程序透明度等一系列情况。此外，购房款应当通过第三方资金托管账户等资金监管方式汇入，谨慎核实监管账户的真实性，切忌将钱款直接转入个人账户。需要注意的是，中介人员可能会提供虚假文件或法院文书，甚至以交付钥匙的方式取得购房者信任以实施诈骗行为。购房者应当保持警惕，核实文件真伪，以防上当受骗。

　　随着市场经济的高速发展，房产中介行业不断发展壮大，在房屋交易过程中扮演着重要角色，关系着人民群众“安居梦”的顺利实现。近年来，涉房屋中介人员犯罪案件逐步进入刑事审判视野。此次北京市三中院新闻通报会，就涉房屋中介人员刑事犯罪案件进行梳理、通报。希望以此提醒广大读者朋友，在正常办理房屋租赁、买卖业务时，高度警惕，谨防受骗。与此同时，社会也强烈呼吁：房产中介行业应向更加健康有序的方向发展。