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本刊简介豪门夫妻反目，天价别墅归谁所有？
豪门夫妻协议离婚后，总裁前夫从公司账户转出巨资，以前妻名义购买了别墅。但复婚之后，夫妻感情却逐渐走向真正的破裂。围绕别墅产权，公司主张是女方代持公司资产，女方则坚持是夫妻共同财产。
2020年6月23日，北京市高级人民法院终审落槌定音。
两个月后，周文看中了北京市三环内的顶级别墅，他的名下已经拥有多套房产，不具备购买条件，遂决定通过“假离婚”，以吴岚的名义购置别墅。吴岚同意丈夫的意见，她要求等房屋交付后，产权证登记在自己名下。周文同意了。于是，两人在民政局办了协议离婚手续。
2013年9月和12月，众锦公司分别划款500万元、5500万元，转到别墅的开发商账户。其中，500万元的首付款备注有“代付购房款”字样，5500万元的备注是“大额往来”。于是，吴岚以个人名义签订了购房合同。
顶级别墅是期房，套内建筑面积达2000平方米，总价1.4亿元人民币。在开发商的配合下，银行提供了按揭贷款，还款账户为吴岚的个人账户。吴岚与银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款人民币1亿元，时长360个月。周文作为保证人，与放款银行签订了《担保合同》，为吴岚的借款本金、利息、罚息、复利违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等承担连带担保责任。此后，由吴岚每月等额还本付息50万元，由公司直接汇付给周文，周文再转账给吴岚偿还银行本息。此外，公司还是通过转账还款的途径，由吴岚签订了6个车位的买卖合同。
2015年11月，周文与吴岚重新登记结婚。半年后，因开发商催办房屋过户手续，此时，房产政策严格调控，两人再次办理离婚手续。吴岚得以办理住房抵押贷款合同，众锦公司指派员工去物业办理了别墅的收房手续，接收了房屋、全部钥匙、电卡、燃气卡等，并缴纳了房屋维修基金和车位的专项维修资金以及房屋契税费。收房后，该公司还转账给吴岚账户缴纳了物业费。房屋交易的材料也由公司实际保管。
在买下豪宅的期间，周文与吴岚的婚姻关系分分合合，但一直同居生活，吴岚从2015年8月到2018年10月，先后又为周家生了3个儿子。吴岚拿到别墅后，请了知名的装饰设计师，要对别墅精心布局，为5个儿子分别配套卧室和书房。当吴岚把具有欧美风格的装修设计图展开在周文面前时，却见周文漫不经心的神情。2019年1月，周文再次提出离婚，吴岚诧异地问：“又离婚做什么呀？”周文却认真地说：“我想彻底跟你分开！”吴岚错愕不已，她拒绝离婚。
法庭上，众锦公司诉称，董事会看好该别墅的投资前景，遂集体决定进行投资。但开发商告知，公司作为购房主体，不能办理按揭贷款，必须要全款购买，众锦公司无法协调大额流动资金，故迟迟没有签订房屋买卖合同。至2016年，开发商通知尽快签署合同，否则将不予保留该别墅。考虑不过多占有流动资金，于是，周文与吴岚协商，由她为公司代持别墅和配套车位。对于代持的事实，有吴岚自认的录音及证人周文的证言证明。之后，众锦公司实际出资购买了这套别墅。并协调开发商与吴岚签署《买卖合同》，购买了别墅及配套车位，总价款为1.4亿元人民币，其中定金和首付款由众锦公司于2013年已经支付。
2016年，众锦公司以吴岚的名义办理了银行按揭贷款。因吴岚没有还款能力，董事会决定协调周文提供贷款担保。且公司按约将按揭款通过相应的账户及时支付给吴岚，由吴岚按月及时偿还给银行，即最终按揭贷款由众锦公司按约偿付。众锦公司的诉讼代理人在法庭上说，可以想象，购买这套价值过亿元的别墅并按揭贷款时，吴岚的身份是离异单身，并且没有职业。没有众锦公司这样的背景资源，银行怎么可能向她提供贷款？因此，众锦公司出于投资置业需要，让吴岚代持房屋产权，这是不争的事实。
针对众锦公司的诉称理由，吴岚拿出了盖有众锦公章和落款有周文签字的《声明》，她答辩说，当初购买这套别墅，完全是周文考虑夫妻俩准备养育多个子女，而别墅周边有众多国际学校，为了方便孩子们的生活以及教育，二人共同商定。事实上，周文与吴岚离婚复婚再离婚期间，又生育了三个儿子。由于子女众多，且雇请多位保姆帮助照料，购买2000平方米的住宅，对于周文这样的企业家来说，是很自然的想法。而在申请银行按揭贷款时，银行要求说明资金的流向，众锦公司还专门出具了《声明》，该《声明》记载着按揭房屋的产权人系吴岚所有，与公司行为无关。
因此，无论是购房人还是银行贷款人以及担保人，均不是众锦公司。如果众锦公司主张的代持事实确系出于投资置业需求购买，在当时的政策背景下，完全可以直接以公司名义购买或者在贷款时直接以担保人的方式出现在贷款合同当中，从而保护公司利益。别墅价值如此巨大，如果由吴岚代持，众锦公司出于谨慎，更应该要求吴岚签订《代持协议》，以确保公司利益。而作为对资产管理极其专业的家族企业，众锦公司竟然没有要求吴岚出具片言只语，不符合生活逻辑。
吴岚还答辩说，双方争议发生的真实原因，是由于周文与她的婚姻关系破裂，周文对其赠与别墅之事意欲反悔。根据物权法之规定，不动产物权的设立须经依法登记，未经登记，不发生效力。现该别墅已经依法登记在她的名下，赠与行为已经完成，产权应该归她所有。
对从物业拿钥匙等事项并非由其本人出面的问题，吴岚解释道，她有五个孩子需要照顾，家庭事务的处理平时由公司员工朱莉处理，并配有司机，故而没有亲自去办理交房手续。
法庭上，吴岚出示多份证明文件介绍其婚姻状况。她和周文于2013年11月虽然办理了离婚手续，实际仍同居生活。2015年年初在香港办理结婚注册，同年年底，他们在北京再次登记结婚。2016年6月，为了购置这套别墅，申请按揭贷款，他们又在民政部门办理了离婚。其间，吴岚又与周文生了3个孩子。吴岚说，正因孩子众多，两人才决定购买这套面积2000平方米的顶级别墅。也正为此，别墅自始至终办理在吴岚名下，吴岚是别墅的唯一产权人。
同时，众锦公司虽然转账支付500万元和5500万元，但转账备注和财务记录并没有注明别墅系公司置业投资，反而以“代付购房款”“大额往来”为由，载明公司与别墅无关。此外，众锦公司也并不是吴岚按揭贷款的保证人，没有对别墅承担任何义务。
针对众锦公司提交的吴岚自认代持别墅的手机短信《公证书》，双方经质证，吴岚不予认可。她反驳说，同样的手机短信，众锦公司居然能够针对删减版和未删减版提交两份公证书。经过对两份公证书中提供的手机截屏时间对比，一份为晚上7点05分至7点11分，一份截屏时间为晚上7点24分至7点28分。也就是说，众锦公司在同时间段内先制作了未删减版的手机短信公证，后又制作了短信删减后的手机短信公证。众锦公司提交的短信证据不仅因此失去真实性，更可见其以人工拼凑、违造证据颠覆事实真相。
一审法院经审理认为，认定借名买房合同关系是否存在，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。本案中，众锦公司主张与吴岚协商一致，借用其名义购买涉案房屋及车位，关于双方是否存在借名买房的合意，首先要判断众锦公司是否有购房的意思表示。一方面，虽然首付款6000万元系从众锦公司账户转入开发商账户中，但其中的500万元，众锦公司在付款凭证备注的是“代付购房款”，之后5500万元的付款说明是“大额往来”。
该事实说明，众锦公司在付款时并无购买涉案房屋的意思表示，其账户支出的6000万元系代为支付购房款。其次，关于周文账户每月转入吴岚还贷账户用于偿还按揭贷款50万元的性质问题，涉案房屋总价为1.4亿元人民币，吴岚与银行的购房抵押合同约定借款人民币1亿元。吴岚每月需偿还的按揭贷款数额，大部分是从众锦公司账户转入周文的个人账户，再由周文个人账户转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。因此，从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，不能证明众锦公司有投资别墅置业的意思表示。
2020年1月3日，北京市第三中级人民法院驳回了众锦公司主张吴岚返还别墅的诉讼请求。
众锦公司与吴岚是否存在借名买房合同关系？二审法院经审理认为，根据已查明的事实，涉案房屋及车位均登记在吴岚名下，众锦公司与吴岚没有签订任何关于借名买房的书面协议。现众锦公司主张吴岚仅仅是代持涉案房屋，其提供的房屋首付款以及每个月的按揭贷款还款均由其支付。但众锦公司通过其账户向房地产公司支付6000万元，其中的500万元付款备注为“代付购房款”、5500万元付款说明为“大额往来”，故从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，均无法表明众锦公司在付款时其购买涉案房屋支付房款的意思表示。
二审法院还认为，从已查明的事实看，周文为众锦公司的法定代表人，众锦公司确为家族企业。另一方面，周文与吴岚之间育有五名子女，双方之间目前的婚姻关系状态尚在诉讼之中。考虑周文的身份关系以及金钱作为种类物的特点，众锦公司向周文付款，周文再向吴岚付款，这两次付款行为都不能简化为众锦公司向吴岚付款。同时，众锦公司主张每个月50万元的按揭贷款还款由该公司转入法定代表人周文的个人账户，再由周文转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。
而吴岚主张其是涉案房屋的所有权人，众锦公司系家族企业，周文以其家族财产为妻儿购置涉案房屋，用于周文与吴岚的家庭共同居住，周文为其贷款承担保证责任是家庭置业的正常安排，与众锦公司无关。
基于查明的事实及双方提交的相关证据，结合众锦公司的股权构成等实际状况、周文与吴岚的特定人身关系以及二人共同生育了多名子女等事实，一审法院认定众锦公司与吴岚不存在借名买房的合意于法有据，应予维持。
2020年6月23日，北京市高级人民法院作出终审判决，驳回众锦公司的上诉请求，维持原判。
众锦公司与吴岚的借名买房纠纷终审宣判时，周文与吴岚的离婚官司尚未结束。
正如众锦公司在法庭上所陈述，吴岚系没有收入来源的全职主妇。而让一个没有收入的、孩子众多的母亲，在与众锦没有任何书面代持协议且天价别墅的全部权利文件上都只有吴岚一个人的情况下代持，作为一家经营良好、管理规范、多方投资的上市公司，本身就有专业的法律顾问，不可能没有这样的法律风险意识，其所称让吴岚代持上亿元的别墅，明显违反常理。
此外，众锦公司不仅没有要求吴岚出具任何书面代持协议，反而向贷款银行作出其与天价别墅毫无关系、吴岚才是产权人的《声明》。如果权利人真为众锦公司，那么，众锦公司出于维护利益目的，更应该在出具《声明》后，要求吴岚出具书面说明，反向证明该别墅系公司投资由吴岚代持，以避免未来可能出现的产权争议。
本案具有较为普遍的社会意义。在限购政策调控的大城市，借名买房并不鲜见。当发生借名买房问题时，当事人应充分协商讨论并咨询专业人士，让权利义务固定明确，不给纠纷留下空间。同时，要妥善留存证据，助力还原事实。
（文中公司及人名均为化名）
2020年6月23日，北京市高级人民法院终审落槌定音。
两度离婚购豪宅
2013年6月，浙江省杭州市女子吴岚的恋情终于修成正果，她成了北京市众锦公司的法定代表人周文的合法妻子。在此之前，吴岚和周文已经共同生育了两个儿子。众锦公司是上市家族企业，产业链分布多地，两人领取结婚证前，办理了财产公证，夫妻财产实行分别制，即周文在公司的财产利益与吴岚没有瓜葛。婚后，周文奔波操劳公司经营，吴岚在家做全职太太，夫妻聚少离多。两个月后，周文看中了北京市三环内的顶级别墅，他的名下已经拥有多套房产，不具备购买条件，遂决定通过“假离婚”，以吴岚的名义购置别墅。吴岚同意丈夫的意见，她要求等房屋交付后，产权证登记在自己名下。周文同意了。于是，两人在民政局办了协议离婚手续。
2013年9月和12月，众锦公司分别划款500万元、5500万元，转到别墅的开发商账户。其中，500万元的首付款备注有“代付购房款”字样，5500万元的备注是“大额往来”。于是，吴岚以个人名义签订了购房合同。
顶级别墅是期房，套内建筑面积达2000平方米，总价1.4亿元人民币。在开发商的配合下，银行提供了按揭贷款，还款账户为吴岚的个人账户。吴岚与银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款人民币1亿元，时长360个月。周文作为保证人，与放款银行签订了《担保合同》，为吴岚的借款本金、利息、罚息、复利违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等承担连带担保责任。此后，由吴岚每月等额还本付息50万元，由公司直接汇付给周文，周文再转账给吴岚偿还银行本息。此外，公司还是通过转账还款的途径，由吴岚签订了6个车位的买卖合同。
2015年11月，周文与吴岚重新登记结婚。半年后，因开发商催办房屋过户手续，此时，房产政策严格调控，两人再次办理离婚手续。吴岚得以办理住房抵押贷款合同，众锦公司指派员工去物业办理了别墅的收房手续，接收了房屋、全部钥匙、电卡、燃气卡等，并缴纳了房屋维修基金和车位的专项维修资金以及房屋契税费。收房后，该公司还转账给吴岚账户缴纳了物业费。房屋交易的材料也由公司实际保管。
在买下豪宅的期间，周文与吴岚的婚姻关系分分合合，但一直同居生活，吴岚从2015年8月到2018年10月，先后又为周家生了3个儿子。吴岚拿到别墅后，请了知名的装饰设计师，要对别墅精心布局，为5个儿子分别配套卧室和书房。当吴岚把具有欧美风格的装修设计图展开在周文面前时，却见周文漫不经心的神情。2019年1月，周文再次提出离婚，吴岚诧异地问：“又离婚做什么呀？”周文却认真地说：“我想彻底跟你分开！”吴岚错愕不已，她拒绝离婚。
借名买房不成立
周文与吴岚协商不成，遂到法院起诉离婚。因涉及周文家族的财产走向，在离婚诉讼尚未见分晓之际，2019年4月，众锦公司向法院起诉，主张变更吴岚名下的这幢别墅为公司所有。法庭上，众锦公司诉称，董事会看好该别墅的投资前景，遂集体决定进行投资。但开发商告知，公司作为购房主体，不能办理按揭贷款，必须要全款购买，众锦公司无法协调大额流动资金，故迟迟没有签订房屋买卖合同。至2016年，开发商通知尽快签署合同，否则将不予保留该别墅。考虑不过多占有流动资金，于是，周文与吴岚协商，由她为公司代持别墅和配套车位。对于代持的事实，有吴岚自认的录音及证人周文的证言证明。之后，众锦公司实际出资购买了这套别墅。并协调开发商与吴岚签署《买卖合同》，购买了别墅及配套车位，总价款为1.4亿元人民币，其中定金和首付款由众锦公司于2013年已经支付。
2016年，众锦公司以吴岚的名义办理了银行按揭贷款。因吴岚没有还款能力，董事会决定协调周文提供贷款担保。且公司按约将按揭款通过相应的账户及时支付给吴岚，由吴岚按月及时偿还给银行，即最终按揭贷款由众锦公司按约偿付。众锦公司的诉讼代理人在法庭上说，可以想象，购买这套价值过亿元的别墅并按揭贷款时，吴岚的身份是离异单身，并且没有职业。没有众锦公司这样的背景资源，银行怎么可能向她提供贷款？因此，众锦公司出于投资置业需要，让吴岚代持房屋产权，这是不争的事实。
针对众锦公司的诉称理由，吴岚拿出了盖有众锦公章和落款有周文签字的《声明》，她答辩说，当初购买这套别墅，完全是周文考虑夫妻俩准备养育多个子女，而别墅周边有众多国际学校，为了方便孩子们的生活以及教育，二人共同商定。事实上，周文与吴岚离婚复婚再离婚期间，又生育了三个儿子。由于子女众多，且雇请多位保姆帮助照料，购买2000平方米的住宅，对于周文这样的企业家来说，是很自然的想法。而在申请银行按揭贷款时，银行要求说明资金的流向，众锦公司还专门出具了《声明》，该《声明》记载着按揭房屋的产权人系吴岚所有，与公司行为无关。
因此，无论是购房人还是银行贷款人以及担保人，均不是众锦公司。如果众锦公司主张的代持事实确系出于投资置业需求购买，在当时的政策背景下，完全可以直接以公司名义购买或者在贷款时直接以担保人的方式出现在贷款合同当中，从而保护公司利益。别墅价值如此巨大，如果由吴岚代持，众锦公司出于谨慎，更应该要求吴岚签订《代持协议》，以确保公司利益。而作为对资产管理极其专业的家族企业，众锦公司竟然没有要求吴岚出具片言只语，不符合生活逻辑。
吴岚还答辩说，双方争议发生的真实原因，是由于周文与她的婚姻关系破裂，周文对其赠与别墅之事意欲反悔。根据物权法之规定，不动产物权的设立须经依法登记，未经登记，不发生效力。现该别墅已经依法登记在她的名下，赠与行为已经完成，产权应该归她所有。
对从物业拿钥匙等事项并非由其本人出面的问题，吴岚解释道，她有五个孩子需要照顾，家庭事务的处理平时由公司员工朱莉处理，并配有司机，故而没有亲自去办理交房手续。
法庭上，吴岚出示多份证明文件介绍其婚姻状况。她和周文于2013年11月虽然办理了离婚手续，实际仍同居生活。2015年年初在香港办理结婚注册，同年年底，他们在北京再次登记结婚。2016年6月，为了购置这套别墅，申请按揭贷款，他们又在民政部门办理了离婚。其间，吴岚又与周文生了3个孩子。吴岚说，正因孩子众多，两人才决定购买这套面积2000平方米的顶级别墅。也正为此，别墅自始至终办理在吴岚名下，吴岚是别墅的唯一产权人。
同时，众锦公司虽然转账支付500万元和5500万元，但转账备注和财务记录并没有注明别墅系公司置业投资，反而以“代付购房款”“大额往来”为由，载明公司与别墅无关。此外，众锦公司也并不是吴岚按揭贷款的保证人，没有对别墅承担任何义务。
针对众锦公司提交的吴岚自认代持别墅的手机短信《公证书》，双方经质证，吴岚不予认可。她反驳说，同样的手机短信，众锦公司居然能够针对删减版和未删减版提交两份公证书。经过对两份公证书中提供的手机截屏时间对比，一份为晚上7点05分至7点11分，一份截屏时间为晚上7点24分至7点28分。也就是说，众锦公司在同时间段内先制作了未删减版的手机短信公证，后又制作了短信删减后的手机短信公证。众锦公司提交的短信证据不仅因此失去真实性，更可见其以人工拼凑、违造证据颠覆事实真相。
一审法院经审理认为，认定借名买房合同关系是否存在，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。本案中，众锦公司主张与吴岚协商一致，借用其名义购买涉案房屋及车位，关于双方是否存在借名买房的合意，首先要判断众锦公司是否有购房的意思表示。一方面，虽然首付款6000万元系从众锦公司账户转入开发商账户中，但其中的500万元，众锦公司在付款凭证备注的是“代付购房款”，之后5500万元的付款说明是“大额往来”。
该事实说明，众锦公司在付款时并无购买涉案房屋的意思表示，其账户支出的6000万元系代为支付购房款。其次，关于周文账户每月转入吴岚还贷账户用于偿还按揭贷款50万元的性质问题，涉案房屋总价为1.4亿元人民币，吴岚与银行的购房抵押合同约定借款人民币1亿元。吴岚每月需偿还的按揭贷款数额，大部分是从众锦公司账户转入周文的个人账户，再由周文个人账户转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。因此，从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，不能证明众锦公司有投资别墅置业的意思表示。
2020年1月3日，北京市第三中级人民法院驳回了众锦公司主张吴岚返还别墅的诉讼请求。
终审维持原判决
众锦公司不服一审判决，向北京市高级人民法院提出上诉。众锦公司与吴岚是否存在借名买房合同关系？二审法院经审理认为，根据已查明的事实，涉案房屋及车位均登记在吴岚名下，众锦公司与吴岚没有签订任何关于借名买房的书面协议。现众锦公司主张吴岚仅仅是代持涉案房屋，其提供的房屋首付款以及每个月的按揭贷款还款均由其支付。但众锦公司通过其账户向房地产公司支付6000万元，其中的500万元付款备注为“代付购房款”、5500万元付款说明为“大额往来”，故从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，均无法表明众锦公司在付款时其购买涉案房屋支付房款的意思表示。
二审法院还认为，从已查明的事实看，周文为众锦公司的法定代表人，众锦公司确为家族企业。另一方面，周文与吴岚之间育有五名子女，双方之间目前的婚姻关系状态尚在诉讼之中。考虑周文的身份关系以及金钱作为种类物的特点，众锦公司向周文付款，周文再向吴岚付款，这两次付款行为都不能简化为众锦公司向吴岚付款。同时，众锦公司主张每个月50万元的按揭贷款还款由该公司转入法定代表人周文的个人账户，再由周文转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。
而吴岚主张其是涉案房屋的所有权人，众锦公司系家族企业，周文以其家族财产为妻儿购置涉案房屋，用于周文与吴岚的家庭共同居住，周文为其贷款承担保证责任是家庭置业的正常安排，与众锦公司无关。
基于查明的事实及双方提交的相关证据，结合众锦公司的股权构成等实际状况、周文与吴岚的特定人身关系以及二人共同生育了多名子女等事实，一审法院认定众锦公司与吴岚不存在借名买房的合意于法有据，应予维持。
2020年6月23日，北京市高级人民法院作出终审判决，驳回众锦公司的上诉请求，维持原判。
众锦公司与吴岚的借名买房纠纷终审宣判时，周文与吴岚的离婚官司尚未结束。
类案注意留证据
本案以众锦公司败诉宣告终结。正如众锦公司在法庭上所陈述，吴岚系没有收入来源的全职主妇。而让一个没有收入的、孩子众多的母亲，在与众锦没有任何书面代持协议且天价别墅的全部权利文件上都只有吴岚一个人的情况下代持，作为一家经营良好、管理规范、多方投资的上市公司，本身就有专业的法律顾问，不可能没有这样的法律风险意识，其所称让吴岚代持上亿元的别墅，明显违反常理。
此外，众锦公司不仅没有要求吴岚出具任何书面代持协议，反而向贷款银行作出其与天价别墅毫无关系、吴岚才是产权人的《声明》。如果权利人真为众锦公司，那么，众锦公司出于维护利益目的，更应该在出具《声明》后，要求吴岚出具书面说明，反向证明该别墅系公司投资由吴岚代持，以避免未来可能出现的产权争议。
本案具有较为普遍的社会意义。在限购政策调控的大城市，借名买房并不鲜见。当发生借名买房问题时，当事人应充分协商讨论并咨询专业人士，让权利义务固定明确，不给纠纷留下空间。同时，要妥善留存证据，助力还原事实。
（文中公司及人名均为化名）
● 责任编辑：李爱芹