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本刊简介《律师眼中的民法典》系列报道之四
物权编：一种财产权利的天经地义
战国《孟子·滕文公上》说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心，苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。”字面理解孟子此言，即如果能给普通老百姓长期占有的财产，他们就能够安定，社会也能安宁，否则就会肆意作恶，从而无所不为。
私有财产的保护，其实也是社会安宁的基石。
经统计，民法典物权编共258条，分为五个分编——通则、所有权、用益物权、担保物权、占有，约占民法典1260个条文的五分之一。
同时，物权法的颁行，也是中国民主与法制进程中迈出的重大一步，为平等保护各个社会主体的产权提供了基础。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，该法典自2021年1月1日起施行。
物权编作为第一分编，不是另起炉灶、推倒重来，而是对现行物权法的延续和“升级”，基本采取了能不改就不改的立法策略。
正如王利明教授在中国人民大学第462期民商法前沿论坛暨第5期安通论坛所言：“经过十年的检验，物权法的基本制度、规则被证明是正确的、符合中国国情的，这些规则是可行的，是立法应保留和继承的经验。物权法是民事立法中质量很高的一部法律，因此我们应该珍惜物权法留下的宝贵立法经验。”
而针对十多年来，出现的很多新情况、新问题，此次的民法典进行了完善和修改，主要有：1.最大的变化来自“用益物权”增设“居住权”。2.“三权分置”思想引入“土地承包经营权”。3.担保物权部分致力于动产抵押体系的重构。4.抵押物转让规则的重构。5.对业主大会决议的表决规则作出调整。6.简化公共维修基金使用条件，增加业主对共有部分收益权的保护规定。7.建设用地使用权自动续期问题等。
民法典顺应时代发展需要，在房屋买卖、租赁方式之外，新增居住权制度。其含义是：居住权是为满足生活居住的需要，可以通过合同约定，对他人住宅享有占用、使用的权利；居住权的设立既可以无偿，也可以由双方自行约定；居住权可通过订立居住权合同或遗嘱方式，经向登记机构申请登记设立，没有登记，则不产生居住权，办理注销登记后消灭；居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅无特殊约定不得出租。
北京市西城区的李奶奶名下只有一套房屋，无其他贵重财产，也无其他稳定收入来源，因生病和养老问题，拟将房屋对外出售，将出售房款用于看病和支付养老费用，但又担心房屋一旦出售后，将居无定所。此时，李奶奶可将房屋出售给第三方而获得房款以获得资金。同时，通过向登记机构申请设立居住权，在该房屋中居住到老，形成稳定的居住关系。这也是近几年被大力推广和宣传的“以房养老”，居住权的设立，让选择“以房养老”方式的老人，晚年获得更好的保障。
同时，笔者注意到，民法典规定的居住权，并没有对设定居住权当事人的身份做出明确限定，意味着只要有闲置房屋，都可以设定居住权，这样就能更大程度实现物尽其用。但同时也规定，居住权不得转让、继承， 这其实对实现物尽其用是有一定限制的。
另外，民法典规定设立居住权的住宅不得出租，而另有约定的除外。这说明以不得出租为原则，以可以出租为例外，其实并没有禁止设立居住权的房屋进行出租，这给投资性居住权留下了空间，更能实现物尽其用。
居住权作为一项新设制度，民法典中只有六个条文，立法者的本意应该是为了保障人民住有所居。但笔者担心，因为目前的规定无法涵盖居住权的各个方面。
如已经设立抵押权的房屋，是否可以再设立居住权，如果可以再设立，在借款人无法清偿到期债务，债权人需要实现抵押权时，房屋上设定的居住权，有可能导致法院无法对房屋进行执行腾退，这对执行会带来负面的影响。
如部分地方政府要求购房人必须具备一定的资质，而房地产开发商是否可以通过与购房人签订居住权合同而规定购房资质的问题等。这些均需要进一步的配套法律法规进行规范。
作为市民权利的宣言书，民法典倾听老百姓的声音，通过优化建筑物区分所有权，致力于破解小区“自治难”，更好地保护业主的利益。
相较于现行物权法主要的改进体现在：
新增了居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导的规定。
降低了业主决议的门槛。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，对筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或以其从事经营活动的三个事项，参与表决者双四分之三通过，对其他事项（包括使用维修基金）双半数通过。
增加了对业主共有部分收益权的保护规定。明确了建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
简化了公共维修资金的使用条件。明确维修资金属业主共有，经业主共同决定，可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下可以依申请使用。
福建省厦门市思明区某小区电梯年久失修，经常出现故障无法使用，给小区业主们带来诸多不便。业委会在征求业主意见“大修”或更换几部电梯时，由于花费金额较大，有些业主自身不住在本小区，或是住在低楼层，导致众口难调、莫衷一是。好不容易统一了意见，要组织足够人数开会表决又大费周章。因为现行的面积和户数双三分之二绝对多数表决规则就是一大“拦路虎”，让立意良好的维修资金束之高阁。
民法典施行后，使用维修资金只需要双三分之二的业主参与表决且简单半数通过即可。如果出现电梯安全隐患等紧急情况，还可以直接依法申请使用维修资金。此外，小区快递柜进场费流向不明、电梯外墙广告收入归属模糊等让业主颇有微词的现象也将大为改观，因为民法典明确了利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
当然，民法典在“放松”的同时，也有“收紧”的一面。比如，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”这一事项纳入参与表决双四分之三通过的范畴，殊途同归，其目的都是维护业主切身利益。
民法典对建筑物区分所有权相关规定的优化，一定程度上降低了业主决议门槛，对公共维修资金的使用也做了一定的松绑，立法者的本意是发挥业主大会或业委会的权能，强化业主权益保护。但一项新制度的诞生往往也会带来一些新的问题。
如紧急情况下，业主大会或业主委员会可以依申请使用公共维修资金，那么如何界定紧急情况？依申请的使用如何监督？事后通过什么机制进行追认？这些都需要制定进一步的法律法规予以规范。
现行物权法对抵押物转让的限制一直饱受批判，而传统大陆法系国家通行的抵押物自由转让结合追及效力的规制模式则得到学术界的一致追捧。
民法典从善如流，一举解除了限制抵押物转让的桎梏，预计将对社会经济生活特别是金融市场带来积极和深远的影响。
民法典对现行物权法关于抵押物转让规则的调整和改变主要表现在：1.删除了抵押物转让须经抵押权人同意的条件。2.以抵押人可以自由转让抵押物为一般原则，如果当事人另有约定的，按照其约定。也就是说，如果抵押权合同约定了不得转让或未经抵押权人同意不得转让，也不能自由转让。3.明确抵押人转让抵押财产的，对抵押权人负有通知义务。4.规定抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
上海甲公司将其自身持有的一批商铺抵押给乙小贷公司申请抵押贷款，该批商铺经评估价值4000万元，乙小贷公司按照50%的抵押率向甲公司发放了2000万元贷款。抵押期间，甲公司因应收账款回收不及时，现金流骤然紧张，资金链濒临断裂。情急之下，甲公司想到出售该批商铺以换取现金度过流动性危机，怎奈乙小贷公司坚持要甲公司结清本息才能予以解押，这对甲公司来说无异于雪上加霜，只能眼睁睁地看着市值4000万元的资产因为2000万元的负债而无法腾挪。
在民法典时代，假若没有特殊约定，甲公司完全可以通过多种交易方式将这批商铺以市场价转让，从而将抵押物余值变现，帮企业渡过难关。这时候，乙小贷公司也完全不必担心，因为民法典赋予的追及力，让抵押权人可以如影随形地追随抵押物，权利坚如磐石。如果有疑虑，乙小贷公司甚至还可以请求将商铺转让价款向他提前还贷或做一个公证提存。
由此可见，民法典对抵押物转让制度的重构，既保证了抵押人资产的盘活，也充分保证了抵押权人权益，有利于提升全社会整体资产的流动性，符合物权法物尽其用之法旨。
诚然，民法典的抵押物转让规则对现行物权法是一项重大改进，在全新的法律语境下，合理设计抵押物转让规则对于维护抵押物转让各方当事人利益就显得至关重要。在这方面，民法典也留下了一些严峻的问题。
如抵押物易主后，物上保证人随之发生变化。而抵押物在不同人手上，对抵押物变现难度、抵押物安全，难免产生差异。如果债权人的交易对手随意变化，债权人的权益怎样得到保护呢？
又如抵押合同限制转让之约定发生何等效力？是否需要登记公示？
以上这些问题，都需要在实践中不断地摸索与适用，我们也期待及早出台细化的法律和行政法规，对该制度予以完善。
法律是治国之重器,良法是善治之前提。笔者认为，民法典物权编，会让恒产者更有恒心，让公民财产更“物尽其用”。
私有财产的保护，其实也是社会安宁的基石。
经统计，民法典物权编共258条，分为五个分编——通则、所有权、用益物权、担保物权、占有，约占民法典1260个条文的五分之一。
从物权法到物权编
2007年10月1日起，《中华人民共和国物权法》施行。这部历经13年制定，进行了8次审议的法律，可以说，创下了法律审议次数之最。在中国立法史上，具有里程碑意义。同时，物权法的颁行，也是中国民主与法制进程中迈出的重大一步，为平等保护各个社会主体的产权提供了基础。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，该法典自2021年1月1日起施行。
物权编作为第一分编，不是另起炉灶、推倒重来，而是对现行物权法的延续和“升级”，基本采取了能不改就不改的立法策略。
正如王利明教授在中国人民大学第462期民商法前沿论坛暨第5期安通论坛所言：“经过十年的检验，物权法的基本制度、规则被证明是正确的、符合中国国情的，这些规则是可行的，是立法应保留和继承的经验。物权法是民事立法中质量很高的一部法律，因此我们应该珍惜物权法留下的宝贵立法经验。”
而针对十多年来，出现的很多新情况、新问题，此次的民法典进行了完善和修改，主要有：1.最大的变化来自“用益物权”增设“居住权”。2.“三权分置”思想引入“土地承包经营权”。3.担保物权部分致力于动产抵押体系的重构。4.抵押物转让规则的重构。5.对业主大会决议的表决规则作出调整。6.简化公共维修基金使用条件，增加业主对共有部分收益权的保护规定。7.建设用地使用权自动续期问题等。
从居住权入法到“物尽其用”
“让全体人民住有所居”，是党的十九大报告中确立的目标。民法典顺应时代发展需要，在房屋买卖、租赁方式之外，新增居住权制度。其含义是：居住权是为满足生活居住的需要，可以通过合同约定，对他人住宅享有占用、使用的权利；居住权的设立既可以无偿，也可以由双方自行约定；居住权可通过订立居住权合同或遗嘱方式，经向登记机构申请登记设立，没有登记，则不产生居住权，办理注销登记后消灭；居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅无特殊约定不得出租。
北京市西城区的李奶奶名下只有一套房屋，无其他贵重财产，也无其他稳定收入来源，因生病和养老问题，拟将房屋对外出售，将出售房款用于看病和支付养老费用，但又担心房屋一旦出售后，将居无定所。此时，李奶奶可将房屋出售给第三方而获得房款以获得资金。同时，通过向登记机构申请设立居住权，在该房屋中居住到老，形成稳定的居住关系。这也是近几年被大力推广和宣传的“以房养老”，居住权的设立，让选择“以房养老”方式的老人，晚年获得更好的保障。
同时，笔者注意到，民法典规定的居住权，并没有对设定居住权当事人的身份做出明确限定，意味着只要有闲置房屋，都可以设定居住权，这样就能更大程度实现物尽其用。但同时也规定，居住权不得转让、继承， 这其实对实现物尽其用是有一定限制的。
另外，民法典规定设立居住权的住宅不得出租，而另有约定的除外。这说明以不得出租为原则，以可以出租为例外，其实并没有禁止设立居住权的房屋进行出租，这给投资性居住权留下了空间，更能实现物尽其用。
居住权作为一项新设制度，民法典中只有六个条文，立法者的本意应该是为了保障人民住有所居。但笔者担心，因为目前的规定无法涵盖居住权的各个方面。
如已经设立抵押权的房屋，是否可以再设立居住权，如果可以再设立，在借款人无法清偿到期债务，债权人需要实现抵押权时，房屋上设定的居住权，有可能导致法院无法对房屋进行执行腾退，这对执行会带来负面的影响。
如部分地方政府要求购房人必须具备一定的资质，而房地产开发商是否可以通过与购房人签订居住权合同而规定购房资质的问题等。这些均需要进一步的配套法律法规进行规范。
从优化建筑物区分所有权到破解小区“自治难”
近年来，业主大会或业委会成立难、表决门槛高，公共维修资金使用难等问题一直为广大群众所诟病。作为市民权利的宣言书，民法典倾听老百姓的声音，通过优化建筑物区分所有权，致力于破解小区“自治难”，更好地保护业主的利益。
相较于现行物权法主要的改进体现在：
新增了居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导的规定。
降低了业主决议的门槛。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，对筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或以其从事经营活动的三个事项，参与表决者双四分之三通过，对其他事项（包括使用维修基金）双半数通过。
增加了对业主共有部分收益权的保护规定。明确了建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
简化了公共维修资金的使用条件。明确维修资金属业主共有，经业主共同决定，可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下可以依申请使用。
福建省厦门市思明区某小区电梯年久失修，经常出现故障无法使用，给小区业主们带来诸多不便。业委会在征求业主意见“大修”或更换几部电梯时，由于花费金额较大，有些业主自身不住在本小区，或是住在低楼层，导致众口难调、莫衷一是。好不容易统一了意见，要组织足够人数开会表决又大费周章。因为现行的面积和户数双三分之二绝对多数表决规则就是一大“拦路虎”，让立意良好的维修资金束之高阁。
民法典施行后，使用维修资金只需要双三分之二的业主参与表决且简单半数通过即可。如果出现电梯安全隐患等紧急情况，还可以直接依法申请使用维修资金。此外，小区快递柜进场费流向不明、电梯外墙广告收入归属模糊等让业主颇有微词的现象也将大为改观，因为民法典明确了利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
当然，民法典在“放松”的同时，也有“收紧”的一面。比如，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”这一事项纳入参与表决双四分之三通过的范畴，殊途同归，其目的都是维护业主切身利益。
民法典对建筑物区分所有权相关规定的优化，一定程度上降低了业主决议门槛，对公共维修资金的使用也做了一定的松绑，立法者的本意是发挥业主大会或业委会的权能，强化业主权益保护。但一项新制度的诞生往往也会带来一些新的问题。
如紧急情况下，业主大会或业主委员会可以依申请使用公共维修资金，那么如何界定紧急情况？依申请的使用如何监督？事后通过什么机制进行追认？这些都需要制定进一步的法律法规予以规范。
从重构抵押物转让制度到有效盘活抵押资产
抵押物转让攸关抵押人、抵押权人和抵押物受让人三方的利益，是否允许抵押物自由转让，可谓兹事体大。现行物权法对抵押物转让的限制一直饱受批判，而传统大陆法系国家通行的抵押物自由转让结合追及效力的规制模式则得到学术界的一致追捧。
民法典从善如流，一举解除了限制抵押物转让的桎梏，预计将对社会经济生活特别是金融市场带来积极和深远的影响。
民法典对现行物权法关于抵押物转让规则的调整和改变主要表现在：1.删除了抵押物转让须经抵押权人同意的条件。2.以抵押人可以自由转让抵押物为一般原则，如果当事人另有约定的，按照其约定。也就是说，如果抵押权合同约定了不得转让或未经抵押权人同意不得转让，也不能自由转让。3.明确抵押人转让抵押财产的，对抵押权人负有通知义务。4.规定抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
上海甲公司将其自身持有的一批商铺抵押给乙小贷公司申请抵押贷款，该批商铺经评估价值4000万元，乙小贷公司按照50%的抵押率向甲公司发放了2000万元贷款。抵押期间，甲公司因应收账款回收不及时，现金流骤然紧张，资金链濒临断裂。情急之下，甲公司想到出售该批商铺以换取现金度过流动性危机，怎奈乙小贷公司坚持要甲公司结清本息才能予以解押，这对甲公司来说无异于雪上加霜，只能眼睁睁地看着市值4000万元的资产因为2000万元的负债而无法腾挪。
在民法典时代，假若没有特殊约定，甲公司完全可以通过多种交易方式将这批商铺以市场价转让，从而将抵押物余值变现，帮企业渡过难关。这时候，乙小贷公司也完全不必担心，因为民法典赋予的追及力，让抵押权人可以如影随形地追随抵押物，权利坚如磐石。如果有疑虑，乙小贷公司甚至还可以请求将商铺转让价款向他提前还贷或做一个公证提存。
由此可见，民法典对抵押物转让制度的重构，既保证了抵押人资产的盘活，也充分保证了抵押权人权益，有利于提升全社会整体资产的流动性，符合物权法物尽其用之法旨。
诚然，民法典的抵押物转让规则对现行物权法是一项重大改进，在全新的法律语境下，合理设计抵押物转让规则对于维护抵押物转让各方当事人利益就显得至关重要。在这方面，民法典也留下了一些严峻的问题。
如抵押物易主后，物上保证人随之发生变化。而抵押物在不同人手上，对抵押物变现难度、抵押物安全，难免产生差异。如果债权人的交易对手随意变化，债权人的权益怎样得到保护呢？
又如抵押合同限制转让之约定发生何等效力？是否需要登记公示？
以上这些问题，都需要在实践中不断地摸索与适用，我们也期待及早出台细化的法律和行政法规，对该制度予以完善。
法律是治国之重器,良法是善治之前提。笔者认为，民法典物权编，会让恒产者更有恒心，让公民财产更“物尽其用”。
● 责任编辑：宋韬