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本刊简介《民法学者眼中的民法典》系列报道之三
物权编之热点：在编纂中回应时代变化
物权法律制度是调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是最重要的民事基本制度之一。
2007年颁行的物权法在明晰物的归属秩序、稳定物的利用关系、实现物权平等保护等方面发挥了重要作用，但随着中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，民法典编纂时有必要对现行物权法律制度进行修改，以“健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”。
在系统总结制度建设成果和实践经验的基础上，民法典物权编对物权法的规定进行了与时俱进的修改，以此回应时代所提出的要求。
业主大会、业主委员会是业主借以行使其权利的团体，但实践中业主大会、业主委员会的成立尚属少数，业主权利的行使与保护也就缺乏正当渠道。民法典保留了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的规定，进一步规定业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定，且居民委员会也应当对此提供指导与协助。由此，业主大会、业主委员会的成立就可以援引《物业管理条例》中的相关规则，基层群众自治的途径也进一步拓宽。
同时，民法典适当降低业主决议通过的表决比例，解决现实中业主决议难的问题。就业主决议的通过，物权法设定的表决比例是双“1/2”（一般决议）与双“2/3”（特别决议），且是以全体业主参与表决为决议前提。由于决议通过门槛过高，物权法第一百七十六条在实施中遭遇了困境，民法典则降低了业主大会召开的法定条件与业主决议通过的表决比例：在业主共同决议事项经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决时，一般决议可由专有部分面积占比1/3以上的业主且人数占比1/3以上的业主表决同意通过，特别决议可由专有部分面积占比1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主表决同意通过。如此，业主决议的形成将会更为顺畅。
同时，民法典强化了业主对共有部分共同管理的权利，规范小区共有部分的利用秩序。现实生活中，物业服务企业擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告营利的行为屡见不鲜。对此，民法典增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定，并明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
最后，民法典完善了维修资金的使用规则，契合物业服务实践。在物权法中，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于特别决议事项，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。但由于共有部分的示例不足，且就维修资金的使用所要求的决议门槛过高，实践中经常就维修资金的使用产生争议。为此，民法典将“屋顶、外墙、无障碍设施”增加为共有部分的示例，将维修资金的使用修改为一般决议事项，且在紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，民法典在用益物权部分增加一章，专门规定居住权，并将其界定为权利人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权是一个源自罗马法的古老概念，性质上属于为特定人利益而设定的人役权。在物权法制定的过程中，对于是否规定居住权曾有过较大争议，立法机关认为房屋租赁等权利能满足居住需求，就未再规定居住权。但实际上，租赁权虽与居住权有相似之处，但却无法替代租赁权：一方面，作为用益物权的居住权是支配权，居住权人对房屋有较强的支配力，可以基于生活居住的需要对房屋进行广泛的正常使用；另一方面，作为用益物权的居住权是绝对权，经过登记后可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人。为贯彻居住权的用益物权属性，对于依合同而设立居住权，民法典采取了基于法律行为的不动产物权变动的既有模式，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。“居住权自登记时设立。”至于以遗嘱设立的居住权，自继承开始时居住权设立。
在大陆法系国家，作为人役权的居住权具有恩赐与慈善的价值，通常是无偿设立。民法典沿袭了这一特征，规定居住权无偿设立，但同时也规定“当事人另有约定的除外”。这一规定为居住权的功能扩张提供了可能，如我国现有住房保障体系中，经济适用房、廉租房、租售并举共有产权住房、集体建设用地租赁住房等，均以有偿为前提。民法典同时规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这些规定表明，民法典增设的居住权带有强烈的人役权属性。
所谓承包地“三权分置”，就是要“不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”，而这一政策如何表达，学说上存在不同观点：一是“土地所有权+土地承包权+土地经营权”，二是“土地所有权+土地承包权+土地承包经营权”，三是“土地所有权+土地承包经营权+土地承包权+土地经营权”，四是“土地所有权+土地承包经营权+土地经营权”。
就此，民法典首先明确，土地承包经营权是巩固和完善农村基本经营制度的基础，是从集体土地所有权派生出的一种用益物权，同时又确认承包农户可以从其土地承包经营权中为经营主体派生出土地经营权。因此，民法典形成了“土地所有权→土地承包经营权→土地经营权”的承包地产权结构，结合农村土地承包法的修改，“三权分置”的具体形式是，在土地承包经营权人为他人设定土地经营权后，就形成“土地所有权+土地承包经营权+土地经营权”的产权格局，而若土地承包经营权人未流转出土地经营权，则维系“土地所有权+土地承包经营权”的两权结构。
为了贯彻前述承包地的产权结构，民法典在具体规则上继续作出了相应的安排。首先，在“三权分置”的政策之下，土地承包经营权具有严格的身份属性，即土地承包经营权的取得和保有以权利人具有本集体经济组织成员身份为前提，如此物权法对“以家庭承包方式取得的土地承包经营权”和“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权”的区分就与政策有了抵牾，民法典遂删去“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权”，将其修改为土地经营权。同时，农村土地承包法将土地承包经营权的互换和转让局限在本集体经济组织内部，且互换、转让产生出让人的土地承包经营权消灭的物法效果，民法典对此与产生债法效果的“流转”土地经营权作了区分，前者直接用“互换、转让”表达，后者则采纳“流转”概念。最后，民法典明确了土地经营权的权利内容：在约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。土地经营权依承包农户或集体与经营主体之间的土地经营合同而设立，并赋予流转期限为五年以上的土地经营权以登记能力，以此为债权性质的土地经营权提供以物权手段的保护，从而稳定市场主体的经营预期。
在新一轮土地制度改革的过程中，另一项历史任务是开展“承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，故而民法典删除禁止“耕地……集体所有的土地使用权”抵押的规定，允许土地承包经营权进入金融融资担保领域，而土地经营权人同样可以以其依法取得的土地经营权展开担保融资。此外，为落实“稳定农村土地承包关系并长久不变”的政策，民法典第三百三十二条将物权法第一百二十六条第二款修改为“前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包”，给予承包农户稳定的土地承包经营预期。
长期以来，中小企业融资都面临着欠缺担保物的问题，物权法虽在担保法的基础上扩充了担保财产的范围，但实践中新类型担保的发展仍受到物权法定原则的制约。在物尽其用原则的要求下，凡具有可让与性且能够变现的财产权，均可作担保，因此，民法典不仅将海域使用权增设为可抵押财产，还采取兜底性的规定，只要是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可进入抵押融资领域。同时，民法典又将“现有的以及将有的应收账款”纳入可质押财产的范畴，以其高度涵盖性解决新生动产性权利的担保合法性问题。在世界银行发布的《全球营商环境报告》中，“信贷人权利保护指标”有两项就涉及法律是否要求对动产担保物做具体描述。
为优化营商环境，在动产担保领域应当降低物权特定性的要求，允许担保财产的概括性描述，为未来财产进入融资担保领域提供前提。为此，民法典将物权法规定的担保合同条款“抵（质）押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”修改为“抵（质）押财产的名称、数量等情况”，还规定“将有的应收账款”“将有的生产设备、原材料、半成品、产品”可以作为担保财产。
在完善动产担保实体法的过程中，统一动产担保登记制度的构建是重中之重，目前已通过的国际公约、示范法和立法指南，无不将其作为法制改革的重心。《优化营商环境条例》第四十七条第二款规定：“国家推动建立统一的动产和权利担保登记公示系统，逐步实现市场主体在一个平台上办理动产和权利担保登记。纳入统一登记公示系统的动产和权利范围另行规定。”鉴于物权法之下担保登记机构高度分散、登记规则差异较大的弊病，民法典删除物权法有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一动产和权利担保登记制度留下空间。
为加大担保信贷的供给，法律允许同一担保人在相同的财产上可为不同的信用提供者设定担保权，但如此一来，同一动产之上出现多数担保权而产生顺位争议的情形就不再罕见。现代动产担保交易制度必须制定明确的规则，使潜在债权人在交易之初即能够以可靠、及时的方式判定其权利的优先顺位，因此明确动产担保物权的统一受偿规则是优化营商环境的必然要求。
民法典确立了以取得对抗第三人效力的时间先后为优先顺位的基本判断标准，第四百一十四条以登记时间先后确定竞存抵押权之间的优先顺位，而其他登记担保物权自可准用这一规定；第四百一十五条以登记或交付的时间先后确定竞存抵押权和质权之间的优先顺位；第七百六十八条以登记、通知应收账款债务人的时间先后确定复数保理权利人之间的优先顺位。同时，基于促进融资、保护劳动者利益的政策，民法典规定了购买价金担保物权的超级优先顺位，以及留置权优先于抵押权及质权。
伟大的时代孕育伟大的法典，人类的法制经验表明，优秀的民法典都集中反映了所处时代的精神，契合了所处时代的特征，解决了所处时代的问题，促进了所处时代的进步。
为维护法律的安定性，民法典物权编在维持物权法基本体系的前提下，针对社会生活中的新问题进行了必要、适当的增加和修改，以此健全和充实财产权利种类、促进社会财产的流转与社会财富的积累。
不过，民法典的编纂并非能毕其功于一役，至于新规定的解释与适用，仍有待于将来学理与实践的发展。
2007年颁行的物权法在明晰物的归属秩序、稳定物的利用关系、实现物权平等保护等方面发挥了重要作用，但随着中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，民法典编纂时有必要对现行物权法律制度进行修改，以“健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”。
在系统总结制度建设成果和实践经验的基础上，民法典物权编对物权法的规定进行了与时俱进的修改，以此回应时代所提出的要求。
回应基层群众的自治需求——增加业主权利保护规则
随着我国城镇化建设进程的推进，城镇商品房小区内业主和物业服务企业的矛盾日益突出，人民法院所受理的建筑物区分所有权纠纷案件也逐年增加。立法机关在立法调研时发现，基层群众对建筑物区分所有权这一章如何规定尤为关注，而其中的问题点又集中在建筑物业主权利的行使与保护上。业主大会、业主委员会是业主借以行使其权利的团体，但实践中业主大会、业主委员会的成立尚属少数，业主权利的行使与保护也就缺乏正当渠道。民法典保留了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的规定，进一步规定业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定，且居民委员会也应当对此提供指导与协助。由此，业主大会、业主委员会的成立就可以援引《物业管理条例》中的相关规则，基层群众自治的途径也进一步拓宽。
同时，民法典适当降低业主决议通过的表决比例，解决现实中业主决议难的问题。就业主决议的通过，物权法设定的表决比例是双“1/2”（一般决议）与双“2/3”（特别决议），且是以全体业主参与表决为决议前提。由于决议通过门槛过高，物权法第一百七十六条在实施中遭遇了困境，民法典则降低了业主大会召开的法定条件与业主决议通过的表决比例：在业主共同决议事项经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决时，一般决议可由专有部分面积占比1/3以上的业主且人数占比1/3以上的业主表决同意通过，特别决议可由专有部分面积占比1/2以上的业主且人数占比1/2以上的业主表决同意通过。如此，业主决议的形成将会更为顺畅。
同时，民法典强化了业主对共有部分共同管理的权利，规范小区共有部分的利用秩序。现实生活中，物业服务企业擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告营利的行为屡见不鲜。对此，民法典增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定，并明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
最后，民法典完善了维修资金的使用规则，契合物业服务实践。在物权法中，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于特别决议事项，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。但由于共有部分的示例不足，且就维修资金的使用所要求的决议门槛过高，实践中经常就维修资金的使用产生争议。为此，民法典将“屋顶、外墙、无障碍设施”增加为共有部分的示例，将维修资金的使用修改为一般决议事项，且在紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
实现人民住有所居的美好期待——专章规定居住权
在我国的历史文化中，“住有所居”一直是人民群众对美好生活的期待之一，正所谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，民法典在用益物权部分增加一章，专门规定居住权，并将其界定为权利人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权是一个源自罗马法的古老概念，性质上属于为特定人利益而设定的人役权。在物权法制定的过程中，对于是否规定居住权曾有过较大争议，立法机关认为房屋租赁等权利能满足居住需求，就未再规定居住权。但实际上，租赁权虽与居住权有相似之处，但却无法替代租赁权：一方面，作为用益物权的居住权是支配权，居住权人对房屋有较强的支配力，可以基于生活居住的需要对房屋进行广泛的正常使用；另一方面，作为用益物权的居住权是绝对权，经过登记后可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人。为贯彻居住权的用益物权属性，对于依合同而设立居住权，民法典采取了基于法律行为的不动产物权变动的既有模式，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。“居住权自登记时设立。”至于以遗嘱设立的居住权，自继承开始时居住权设立。
在大陆法系国家，作为人役权的居住权具有恩赐与慈善的价值，通常是无偿设立。民法典沿袭了这一特征，规定居住权无偿设立，但同时也规定“当事人另有约定的除外”。这一规定为居住权的功能扩张提供了可能，如我国现有住房保障体系中，经济适用房、廉租房、租售并举共有产权住房、集体建设用地租赁住房等，均以有偿为前提。民法典同时规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这些规定表明，民法典增设的居住权带有强烈的人役权属性。
反映新一轮土地制度改革成果——以法律表达承包地“三权分置”政策
随着农村生产力的发展，以集体土地所有权和土地承包经营权“两权分离”为基础的土地承包经营制度已不能满足农业、农村的实际需要，党的十九大报告明确提出，要“巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地‘三权分置’制度”，以此“促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，发展多种形式适度规模经营，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，推动现代农业发展”。农村土地制度改革政策在经由部分地区的试点工作后，已经取得了显著的成果，并在农村土地承包法、土地管理法修订中予以反映。作为“社会生活百科全书”的民法典，也应当反映新一轮土地制度改革的成果，其中的重点就在承包地“三权分置”政策的法律表达上。所谓承包地“三权分置”，就是要“不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”，而这一政策如何表达，学说上存在不同观点：一是“土地所有权+土地承包权+土地经营权”，二是“土地所有权+土地承包权+土地承包经营权”，三是“土地所有权+土地承包经营权+土地承包权+土地经营权”，四是“土地所有权+土地承包经营权+土地经营权”。
就此，民法典首先明确，土地承包经营权是巩固和完善农村基本经营制度的基础，是从集体土地所有权派生出的一种用益物权，同时又确认承包农户可以从其土地承包经营权中为经营主体派生出土地经营权。因此，民法典形成了“土地所有权→土地承包经营权→土地经营权”的承包地产权结构，结合农村土地承包法的修改，“三权分置”的具体形式是，在土地承包经营权人为他人设定土地经营权后，就形成“土地所有权+土地承包经营权+土地经营权”的产权格局，而若土地承包经营权人未流转出土地经营权，则维系“土地所有权+土地承包经营权”的两权结构。
为了贯彻前述承包地的产权结构，民法典在具体规则上继续作出了相应的安排。首先，在“三权分置”的政策之下，土地承包经营权具有严格的身份属性，即土地承包经营权的取得和保有以权利人具有本集体经济组织成员身份为前提，如此物权法对“以家庭承包方式取得的土地承包经营权”和“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权”的区分就与政策有了抵牾，民法典遂删去“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权”，将其修改为土地经营权。同时，农村土地承包法将土地承包经营权的互换和转让局限在本集体经济组织内部，且互换、转让产生出让人的土地承包经营权消灭的物法效果，民法典对此与产生债法效果的“流转”土地经营权作了区分，前者直接用“互换、转让”表达，后者则采纳“流转”概念。最后，民法典明确了土地经营权的权利内容：在约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。土地经营权依承包农户或集体与经营主体之间的土地经营合同而设立，并赋予流转期限为五年以上的土地经营权以登记能力，以此为债权性质的土地经营权提供以物权手段的保护，从而稳定市场主体的经营预期。
在新一轮土地制度改革的过程中，另一项历史任务是开展“承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，故而民法典删除禁止“耕地……集体所有的土地使用权”抵押的规定，允许土地承包经营权进入金融融资担保领域，而土地经营权人同样可以以其依法取得的土地经营权展开担保融资。此外，为落实“稳定农村土地承包关系并长久不变”的政策，民法典第三百三十二条将物权法第一百二十六条第二款修改为“前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包”，给予承包农户稳定的土地承包经营预期。
助力优化营商环境——修改担保物权规则
2019年1月，国务院通过《优化营商环境条例》，并于2020年1月1日起实施。在国内外经济环境错综复杂、企业经营压力加大的背景下，通过制度改革建立公平、可预期、有活力的营商环境是新时代的使命。民法典在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，为优化营商环境提供法治保障。长期以来，中小企业融资都面临着欠缺担保物的问题，物权法虽在担保法的基础上扩充了担保财产的范围，但实践中新类型担保的发展仍受到物权法定原则的制约。在物尽其用原则的要求下，凡具有可让与性且能够变现的财产权，均可作担保，因此，民法典不仅将海域使用权增设为可抵押财产，还采取兜底性的规定，只要是“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可进入抵押融资领域。同时，民法典又将“现有的以及将有的应收账款”纳入可质押财产的范畴，以其高度涵盖性解决新生动产性权利的担保合法性问题。在世界银行发布的《全球营商环境报告》中，“信贷人权利保护指标”有两项就涉及法律是否要求对动产担保物做具体描述。
为优化营商环境，在动产担保领域应当降低物权特定性的要求，允许担保财产的概括性描述，为未来财产进入融资担保领域提供前提。为此，民法典将物权法规定的担保合同条款“抵（质）押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”修改为“抵（质）押财产的名称、数量等情况”，还规定“将有的应收账款”“将有的生产设备、原材料、半成品、产品”可以作为担保财产。
在完善动产担保实体法的过程中，统一动产担保登记制度的构建是重中之重，目前已通过的国际公约、示范法和立法指南，无不将其作为法制改革的重心。《优化营商环境条例》第四十七条第二款规定：“国家推动建立统一的动产和权利担保登记公示系统，逐步实现市场主体在一个平台上办理动产和权利担保登记。纳入统一登记公示系统的动产和权利范围另行规定。”鉴于物权法之下担保登记机构高度分散、登记规则差异较大的弊病，民法典删除物权法有关担保物权具体登记机构的规定，为建立统一动产和权利担保登记制度留下空间。
为加大担保信贷的供给，法律允许同一担保人在相同的财产上可为不同的信用提供者设定担保权，但如此一来，同一动产之上出现多数担保权而产生顺位争议的情形就不再罕见。现代动产担保交易制度必须制定明确的规则，使潜在债权人在交易之初即能够以可靠、及时的方式判定其权利的优先顺位，因此明确动产担保物权的统一受偿规则是优化营商环境的必然要求。
民法典确立了以取得对抗第三人效力的时间先后为优先顺位的基本判断标准，第四百一十四条以登记时间先后确定竞存抵押权之间的优先顺位，而其他登记担保物权自可准用这一规定；第四百一十五条以登记或交付的时间先后确定竞存抵押权和质权之间的优先顺位；第七百六十八条以登记、通知应收账款债务人的时间先后确定复数保理权利人之间的优先顺位。同时，基于促进融资、保护劳动者利益的政策，民法典规定了购买价金担保物权的超级优先顺位，以及留置权优先于抵押权及质权。
伟大的时代孕育伟大的法典，人类的法制经验表明，优秀的民法典都集中反映了所处时代的精神，契合了所处时代的特征，解决了所处时代的问题，促进了所处时代的进步。
为维护法律的安定性，民法典物权编在维持物权法基本体系的前提下，针对社会生活中的新问题进行了必要、适当的增加和修改，以此健全和充实财产权利种类、促进社会财产的流转与社会财富的积累。
不过，民法典的编纂并非能毕其功于一役，至于新规定的解释与适用，仍有待于将来学理与实践的发展。
● 责任编辑：杜林