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本刊简介不动产登记，难在哪里?
一项新政自2015年3月1日起开始施行，这对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。《不动产登记暂行条例》的实施，使徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。
社会各界对《不动产登记暂行条例》的实施效果，抱有极高的期待，但很多人对此还是依然不敢乐观。那么，不动产登记到底难在哪里呢?在我看来，《不动产登记暂行条例》第14条就值得认真研究。该《条例》第14条第2款规定：“属于下列情形之一的，可由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的……”
据此规定，当事人可以不经民事诉讼的执行程序，凭人民法院、仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决），单方到不动产登记部门申请办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等事项的登记。
笔者认为此项规定应与《民事诉讼法》中有关执行的规定相衔接，建议在制定《不动产登记暂行条例》实施细则时将该款第3项“（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”中的“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书”，界定为“已送达至不动产登记部门的人民法院协助执行通知书”。理由如下：
《民事诉讼法》第236条规定：“发生法律效力民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行。”《民事诉讼法》第237条规定：“对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”《民事诉讼法》第251条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”
根据上述规定，按人民法院和仲裁委员会生效法律文书（判决、裁定和裁决）的要求，办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，是民事诉讼活动中当事人的法定义务，一方当事人不配合办理的，由对方当事人向人民法院申请执行，并由人民法院要求一方当事人配合办理或向不动产登记部门发出《协助执行通知书》强制办理，这是民事诉讼活动中的法定程序（执行程序）。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项的规定，上述一方当事人不配合办理登记的情形，对方当事人也可以直接向不动产登记部门申请办理。由于法院和不动产登记部门办理的依据、要求、程序不同，不仅会产生不同的法律后果，同时还会引发新的问题和纠纷。
一、一方当事人不按法院、仲裁委员会生效法律文书的要求，配合对方当事人办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，对方当事人申请法院执行时，根据《民事诉讼法》第256条、257条和237条第2款规定，法院有权依据相关事实裁定中止执行（办理）、终结执行（办理）和不予执行（办理）。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定，不动产登记部门依据对方当事人提供的人民法院和仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决）为其办理不动产登记，可能将存在中止执行（办理）、终结执行（办理）和不予执行（办理）的事实和情形的不动产办理登记，使登记结果和中止执行（办理）、终结执行（办理）和不予执行（办理）的事实和情形不符。
二、一方当事人不按法院、仲裁委员会生效法律文书的要求，配合对方当事人办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，法院根据对方当事人的申请进行执行时，如不动产被一方当事人占有、控制，根据《民事诉讼法》第250条规定，法院则会要求一方当事人退（迁）出或强制其退（迁）出占有、控制的不动产。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定，不动产登记部门依据对方当事人提供的人民法院和仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决）为其办理不动产登记，可能存在登记在其名下的不动产仍被一方当事人实际占有、控制的情形，使其占有、使用、收益、处分不动产的权能无法实现，这时对方当事人就会按民事诉讼的执行程序向人民法院申请执行，消除一方当事人对该不动产的实际占有、控制，而法院则会以该不动产已办理产权登记、生效的法律文书执行完毕（结案）为由不予受理，这样对方当事人要消除一方当事人对该不动产的实际占有、控制，一方面要向法院提起新的民事诉讼，另一方面可能会以持有该不动产权证为由直接去占有、控制该不动产，这不仅会引发新的民事诉讼，增加法院的工作量和当事人的诉讼成本，而且可能引发刑事案件。
三、《民事诉讼法》第239条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”据此规定，法院和仲裁委员会生效的法律文书中要求办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，一方当事人不配合办理，对方当事人超过两年向法院申请执行时，没有提出执行时效中止、中断的相关事实理由，或提出执行时效中止、中断的相关事实理由，法院在审查时认为不符合法律规定的，法院会以执行时效过期为由不予受理案件或不予立案执行，即法院不能要求一方当事人不配合办理，也不能要求不动产登记部门予以办理。按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定，不动产登记部门依据对方当事人提供的人民法院和仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决）为其办理不动产登记，可能将已过执行时效期的不动产，在一方当事人不同意的情况下，直接变更至对方当事人名下，这不仅与《民事诉讼法》中有关执行时效的法律规定不符，同时也会损害一方当事人的权利。
四、根据《民事诉讼法》第164条规定，地方人民法院一审判决书送达当事人15日后或裁定书送达当事人10日后，当事人未上诉的，一审判决（裁定）即发生法律效力。实践中判决书（裁定书）的日期和送达日期及送达给不同当事人的日期往往是不一致的，不动产登记部门按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定办理不动产登记时，无法准确认定当事人提交的判决书（裁定书）是否生效（法院是认定判决书或裁定书生效的权威部门），办理不动产登记的依据可能存在瑕疵。
五、《民事诉讼法》第198条规定，对已经发生法律效力的判决、裁定，可按审判监督程序再审。《仲裁法》第58条规定，对仲裁委员会已经发生法律效力的裁决，当事人可向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁。根据上述规定，再审法院和受理撤销仲裁申请的法院，认为原审法院的判决、裁定和仲裁委员会的裁决，在认定事实和适用法律上确有错误的，会重新作出裁判。原审法院的判决、裁定和仲裁委员会的裁决，给当事人造成损失的，根据有关法律的规定，原审法院和仲裁委员会应承担赔偿责任，如果损失与不动产登记部门按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定办理登记有关联，法院和仲裁委员会则会以该不动产登记未按《民事诉讼法》的相关规定办理为由，拒绝承担相应的赔偿责任，或要求不动产登记部门承担相应的赔偿责任，使得赔偿责任主体不清。
避免上述问题和纠纷产生的最好办法是，不动产登记部门在按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定办理不动产登记时，要征求法院意见或要求申请人向法院申请执行，根据法院意见或法院协助执行通知书办理，即按《民事诉讼法》的执行程序办理。
故此，建议将《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项中的“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书”，在其实施细则中界定为“已送达至不动产登记部门的人民法院协助执行通知书”。
社会各界对《不动产登记暂行条例》的实施效果，抱有极高的期待，但很多人对此还是依然不敢乐观。那么，不动产登记到底难在哪里呢?在我看来，《不动产登记暂行条例》第14条就值得认真研究。该《条例》第14条第2款规定：“属于下列情形之一的，可由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的……”
据此规定，当事人可以不经民事诉讼的执行程序，凭人民法院、仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决），单方到不动产登记部门申请办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等事项的登记。
笔者认为此项规定应与《民事诉讼法》中有关执行的规定相衔接，建议在制定《不动产登记暂行条例》实施细则时将该款第3项“（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”中的“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书”，界定为“已送达至不动产登记部门的人民法院协助执行通知书”。理由如下：
《民事诉讼法》第236条规定：“发生法律效力民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行。”《民事诉讼法》第237条规定：“对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”《民事诉讼法》第251条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”
根据上述规定，按人民法院和仲裁委员会生效法律文书（判决、裁定和裁决）的要求，办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，是民事诉讼活动中当事人的法定义务，一方当事人不配合办理的，由对方当事人向人民法院申请执行，并由人民法院要求一方当事人配合办理或向不动产登记部门发出《协助执行通知书》强制办理，这是民事诉讼活动中的法定程序（执行程序）。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项的规定，上述一方当事人不配合办理登记的情形，对方当事人也可以直接向不动产登记部门申请办理。由于法院和不动产登记部门办理的依据、要求、程序不同，不仅会产生不同的法律后果，同时还会引发新的问题和纠纷。
一、一方当事人不按法院、仲裁委员会生效法律文书的要求，配合对方当事人办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，对方当事人申请法院执行时，根据《民事诉讼法》第256条、257条和237条第2款规定，法院有权依据相关事实裁定中止执行（办理）、终结执行（办理）和不予执行（办理）。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定，不动产登记部门依据对方当事人提供的人民法院和仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决）为其办理不动产登记，可能将存在中止执行（办理）、终结执行（办理）和不予执行（办理）的事实和情形的不动产办理登记，使登记结果和中止执行（办理）、终结执行（办理）和不予执行（办理）的事实和情形不符。
二、一方当事人不按法院、仲裁委员会生效法律文书的要求，配合对方当事人办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，法院根据对方当事人的申请进行执行时，如不动产被一方当事人占有、控制，根据《民事诉讼法》第250条规定，法院则会要求一方当事人退（迁）出或强制其退（迁）出占有、控制的不动产。根据《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定，不动产登记部门依据对方当事人提供的人民法院和仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决）为其办理不动产登记，可能存在登记在其名下的不动产仍被一方当事人实际占有、控制的情形，使其占有、使用、收益、处分不动产的权能无法实现，这时对方当事人就会按民事诉讼的执行程序向人民法院申请执行，消除一方当事人对该不动产的实际占有、控制，而法院则会以该不动产已办理产权登记、生效的法律文书执行完毕（结案）为由不予受理，这样对方当事人要消除一方当事人对该不动产的实际占有、控制，一方面要向法院提起新的民事诉讼，另一方面可能会以持有该不动产权证为由直接去占有、控制该不动产，这不仅会引发新的民事诉讼，增加法院的工作量和当事人的诉讼成本，而且可能引发刑事案件。
三、《民事诉讼法》第239条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”据此规定，法院和仲裁委员会生效的法律文书中要求办理不动产权利的设立、变更、转让、消灭等手续，一方当事人不配合办理，对方当事人超过两年向法院申请执行时，没有提出执行时效中止、中断的相关事实理由，或提出执行时效中止、中断的相关事实理由，法院在审查时认为不符合法律规定的，法院会以执行时效过期为由不予受理案件或不予立案执行，即法院不能要求一方当事人不配合办理，也不能要求不动产登记部门予以办理。按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定，不动产登记部门依据对方当事人提供的人民法院和仲裁委员会生效的法律文书（判决、裁定和裁决）为其办理不动产登记，可能将已过执行时效期的不动产，在一方当事人不同意的情况下，直接变更至对方当事人名下，这不仅与《民事诉讼法》中有关执行时效的法律规定不符，同时也会损害一方当事人的权利。
四、根据《民事诉讼法》第164条规定，地方人民法院一审判决书送达当事人15日后或裁定书送达当事人10日后，当事人未上诉的，一审判决（裁定）即发生法律效力。实践中判决书（裁定书）的日期和送达日期及送达给不同当事人的日期往往是不一致的，不动产登记部门按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定办理不动产登记时，无法准确认定当事人提交的判决书（裁定书）是否生效（法院是认定判决书或裁定书生效的权威部门），办理不动产登记的依据可能存在瑕疵。
五、《民事诉讼法》第198条规定，对已经发生法律效力的判决、裁定，可按审判监督程序再审。《仲裁法》第58条规定，对仲裁委员会已经发生法律效力的裁决，当事人可向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁。根据上述规定，再审法院和受理撤销仲裁申请的法院，认为原审法院的判决、裁定和仲裁委员会的裁决，在认定事实和适用法律上确有错误的，会重新作出裁判。原审法院的判决、裁定和仲裁委员会的裁决，给当事人造成损失的，根据有关法律的规定，原审法院和仲裁委员会应承担赔偿责任，如果损失与不动产登记部门按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定办理登记有关联，法院和仲裁委员会则会以该不动产登记未按《民事诉讼法》的相关规定办理为由，拒绝承担相应的赔偿责任，或要求不动产登记部门承担相应的赔偿责任，使得赔偿责任主体不清。
避免上述问题和纠纷产生的最好办法是，不动产登记部门在按《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定办理不动产登记时，要征求法院意见或要求申请人向法院申请执行，根据法院意见或法院协助执行通知书办理，即按《民事诉讼法》的执行程序办理。
故此，建议将《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项中的“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书”，在其实施细则中界定为“已送达至不动产登记部门的人民法院协助执行通知书”。
责任编辑：阮莹