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本刊简介房与地： 现代法治下的土地正义与居住公平
什么是土地正义？土地是农民的命根子，中国王朝更替，基本围绕这一命题展开。无论是李自成的“均田免粮”，还是太平天国的“有田同耕”，抑或孙中山的“平均地权”，口号直指数千年来中国老百姓最关心的问题：土地。
新民主主义革命时期，翻身农民推着独轮车运送粮食支持淮海前线，中国共产党人革命成功的法宝之一就是：通过土地改革让农民获得土地，民心自然向背。
土地正义，往往是一个国家公正的基础，王朝的更替，或在于统治者的横征暴敛，或在于土地兼并已经超过警戒线，富者阡陌连县，贫者无立锥之地，民变已然酝酿，所谓天灾，只不过是压在骆驼身上的最后一根稻草而已。
现代工业文明中，土地已不再是简单的居住和刨食的所在，土地正义，有了更丰富的内容。
房价疯涨的背后是什么？许多数据已经说明，那是房地产商和地方政府合意的推手。回到家乡，村民家家户户盖了小洋房，问之，答：无它，砖头钱而已，建筑成本一般在每平方千元左右，同样的房子，若能移栽到城市，价格至少增长40倍，地皮贵也。细析近十年城市商品房的交易价格，与其说房子在涨价，不如说是承载房子的土地在涨价。在许多城市，商品房价格构成中，建筑成本不到总价的10%。
许多地方政府提出“经营城市”的概念，这就涉及到“房屋拆迁”和“农村集体所有的土地征收”两个问题。
许多城市开展了轰轰烈烈的“旧城改造”运动，位于城市中心地带的许多老旧城区面临拆迁改造的命运。
但旧城改造是否关乎公共利益？与国防外交需要，政府主导下的教育、科学、文化、卫生、公共交通不同的是，旧城改造的公共利益属性较难判断。2011年公布施行的《国有土地上的房屋征收与补偿条例》规定的“旧城改造”的对象必须是“危房集中、基础设施落后”的旧城区，且改造必须严格依照城区规划法的有关规定组织实施。
以A市B城区的旧城改造计划为例。B城区是A市传统核心城区，具有百年以上的历史，许多有历史意义文化承载的老巷子就如那百年青石板路一样蜿蜒在B城区，B城区的主要建筑是平房或早期居民自建的二三层楼房，从边上摩天大楼的高层俯视，如同高楼群中一块凹陷的盆地，衣衫褴褛。A市政府决定引入商业财团进行战略投资，整体改造B城区。对于B城区的改造，不同职业有不同的解读。
A市政府认为：城市的土地必须得到集约利用，应该通过城市整体规划提升土地的整体价值，旧城改造改善了旧城区的环境和面貌，提升了市民生活质量。同时，旧城改造，无论是拆迁、商品房建设，还是改造后就业机会的增加，都是一项利国利民的大好事。
社区居民却强烈反对，并出现抗拒拆迁的钉子户和群体上访事件。其主要冲突在于，当地市政府虽然口口声声旧城改造计划是一项造福于民的“德政”，但在改造方案中，被拆迁的原居民房屋建筑面积计27万平方米，改造后规划项目的总建筑面积为119万平方米，大部分被设计成商业综合写字楼、商业网点和商品房，计划用于回迁安置的只有35万平方米。由于用于回迁安置的住宅都是高层带电梯建筑，公摊比例大，居民的住宅面积比起拆迁改造前并无明显改善，反而要承担物业费、二次供水供电费等成本。其次，居民发现，回迁安置房的朝向、通风、采光均较差，内部设计也极不科学，有些卧室只能放下一张床和一张桌子。
另外，拆迁补偿方案中，赔偿面积以产权证上确定面积计算，无产权部分视为违章加盖，只给象征性补偿。在补偿单价上，房屋以同地段房屋的市场均价计入使用年限折旧计价，而回迁安置房则全额计价。也就是说，居民如果选择就地回迁，要么以大换小，要么还得补给开发商差价，另一个选择就是同意安置到距B城区约5公里的安置房小区，可以同等面积换房。
居民对补偿方案十分不满，深感吃亏。在居民的计算中，房屋拆迁后，土地挂牌拍卖，所得地价远远超过拆迁补偿的费用，开发商也通过写字楼及商品房买卖获得巨大的利益。居民们认为，旧城改造，打的是公共利益的旗号，最大获益的却是政府和开发商，显失公平，土地应重新规划而获益，B城区居民有权要求参与分配土地开发的增值，有权获得更多的赔偿。
当地政府却认为，通过对老城区的整体拆迁改造，政府是从土地出让、税收增长获利，但拆迁地块增值，源于政府对于规划改造区市政的投入带来地块的整体升值，城市土地所有权归国家所有，这块蛋糕自然应归于政府，这块收益将被用于城市基础建设所需要的巨额资金，可谓取之于民、用之于民。旧城改造后，居民从平房蜗居中迁入配套厨房厕所的套房，享受管道煤气等市政设施，生活已经大有改善，不应有太多抱怨和诉求。
有居民指出，老旧平房因为设施的不配套，生活确有不便，但街坊邻居其乐融融，也是一种慢节奏的惬意生活。拆迁前，居民在自家房屋中破墙开店或在巷子中摆摊做小本生意，自有一份稳定的收入。旧城改造后，除到超市当售货员或在写字楼中从事清洁工作外，增加的就业机会主要给了外来人员，农民征地还必须考虑失地劳力的就业安置。因此，除居住安置外，政府必须考虑到拆迁给当地居民所带来的生活方式的变化，而予以适当安置或就业辅导。
二者观念的对立突显了城市拆迁中的困局，也正是土地正义的迷局所在。
曾经有一个美国拆迁钉子户的故事：梅斯菲尔德老太84岁，孤身一人住在一幢老宅中。有开发商想在这块区域建大厦，希望购得老太的房子，开发商报出超过房屋数倍的收购金额或以另一幢豪宅相换，老太始终拒绝，不愿搬离这幢她与老伴厮守一生的房子，开发商告到法庭也未得到支持。最后，开发商只能三面围着她的小房子建起凹字形的商业大楼。故事的结局是商业大楼的工程项目主管马丁和老太太成了忘年之交，一直照顾这个老人的生活。多年后，老太在自己的房子里去世了，遗嘱将房子赠予马丁。房子也终未被拆，成为当地一道奇特的风景线。
故事中，没有暴力，没有黑社会恐吓，没有公权的被滥用。
西方中有一法律谚语：风能进，雨能进，国王不能进。故事中，国王外出打猎，突遇暴雨，见森林边有一茅草屋，又破又旧，国王却不敢擅入，敲门得到主人邀请后方敢进门。法律保护私有财产，国民的房子即使破旧不堪，风雨欺凌，即使贵为国王，亦不得擅入，否则可能被法庭判定为非法侵入住宅。
再如，一些拉美国家在城市的边缘甚至中心地区有大量的棚户区，即使占据的是公共用地，除非法庭发布驱逐令，政府决不会动用警力强制拆迁或驱离，这并不仅仅是因为政客们害怕居民手中的选票，而是法治国家有这样一种价值观：迁移自由是宪法赋予人民的权利，国民有权选择在城市生活。政府不得以市政管理为由强制驱离，或许，贫民窟有碍观瞻有损国威，但既然政府无力为国民提供更体面的基本居住条件，那就应该容忍贫民窟的存在。
当然，在我们国家，占用城市公共用地搭建棚户，是不可能的，还好有城中村吸纳了大量城市的流动人口。
但是，如果一座城市中，盖了许多房子，均已售出，一到晚上黑灯瞎火的没人住，另一方面，许多在城里打工的人却买不起房子甚至租不起像样的房子，一家人挤在狭窄的出租屋中，是不是有问题？
这几年，城市商品房的价格如三伏天中的温度计，越升越高，记得几年前网络上还有一群屌丝抱团取暖发起“不购房”运动，以为可以顶死开发商，他们很快发现房价稳稳地上升，越顶越高。到最后，城市蜗居一族，要么死了购房的念想，要么聚三代人积蓄付首付，背负银行贷款月月被摁倒在地揭皮（按揭）。另一场景，新楼房在开盘数小时后即告售罄，许多房叔房婶如买大白菜一样拎着装钱的箱子现场抢房子。
我曾问过一位号称囤了数十套房子的房叔，既然您将整个楼道的房子都顺号买下来了，为什么不装修一下出租出去，物尽其用还可以有租金收入。那哥们儿以不屑的眼神回答我：装修要钱，和租客打交道还有许多麻烦事，我买房就是为了投资，每一个月，我名下的房子都在稳健的升值中，比养金母鸡还赚。还有一个原因，中国人买房子后都得重新折腾装修，毛坯房在二手房市场更好交易。
这就回答了我前面那个问题，那就是：房子盖起来是给人住的，但如果房屋被视为一种投资商品的话，里面到底有没有人住，就不重要了。
这就涉及到了“居住公平”的概念，孙中山先生在其《建国方略》中提到，民生之要旨，就是要让“耕者有其田，居者有其屋”，所以，同为国民，当许多人“上无片瓦，下无立锥之地”时，房叔房婶们却囤积房屋养苍蝇，这是不能容忍的，也不能简单地以市场经济为借口放任。
即使是老牌的资本主义国家，也不允许在居住权上出现如此的“撑死饿死”，当然，调剂的方式有许多。
一是税收杠杆。物业税是许多国家法定的税种，征收对象主要是房产、土地所有权等不动产。物业税显然对房地产价格虚高起到抑制作用，大部分国家规定人均居住多少面积以下的部分免征房产税，超额部分以其地段评估市场价格缴纳征税，豪华别墅还可能征收奢侈税，上市交易，还须缴纳所得税。如此一来，倒腾房子就无利可图了。赔本生意没人玩，当房屋回归到居住功能时，价格就回复本位。德国等许多西方国家房价长期平稳，就是这个原因。
对于空置房屋，法国、西班牙等多个国家立法对其征收高额附加税，在法国部分城市，立法规定在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。
在一些国家，法律对侵占空置房屋的行为持一种令人惊讶的容忍态度。电影《极限特工》中，中央情报局特工执行任务后回到他在巴黎的住所，他惊讶地发现，自己半年未住的房屋中住进了不速之客：一家逃难的非洲乌干达人自行入住他的住宅已经三个月。那位乌干达老人面对房主，十分热情，感谢他空置的房屋使他的家人免受风雨，并表示没有移动主人的私人物品。啼笑皆非的特工选择报警，警察告诉他，法律不允许他使用武力逼迫那户人家离开，只能向法庭申请驱逐令，这一过程一般需要六周左右的时间，而且需要好几次听证会。神通广大的特工没辙了，只能选择一边与“朴素正义观”（空房子不能被浪费）的乌干达人在同一屋檐下生活，一边执行与国家安全有关的特殊任务。
“居住公平”的理念必须靠制度设计来实现。新加坡是个寸土寸金的岛国，土地必须被集约高效利用，新加坡的建屋发展局负责圆国民“居者有其屋”的住宅梦想，这就是著名的组屋计划。目前，85%的新加坡公民住进了政府建造的“组屋”。其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁，只有15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。为了鼓励年轻人与父母同居一处共享天伦，在组屋的设计上，有三居室与一居室对门组合，平日其乐融融，一关门，又是各自不受打扰的生活。有“一碗汤”组合，年轻人和父母同住于一小区，5分钟内步行可至，平日互不打扰，但一碗代表亲情的煲汤送到时犹有余温，对选择亲情组合组屋的家庭，政府设计了许多优惠。
法律不外乎人情，信矣。
新民主主义革命时期，翻身农民推着独轮车运送粮食支持淮海前线，中国共产党人革命成功的法宝之一就是：通过土地改革让农民获得土地，民心自然向背。
土地正义，往往是一个国家公正的基础，王朝的更替，或在于统治者的横征暴敛，或在于土地兼并已经超过警戒线，富者阡陌连县，贫者无立锥之地，民变已然酝酿，所谓天灾，只不过是压在骆驼身上的最后一根稻草而已。
现代工业文明中，土地已不再是简单的居住和刨食的所在，土地正义，有了更丰富的内容。
房屋拆迁与土地正义
过去的二十年中，房价越来越高时，开发商总是说：这是市场调控的结果，房价高，说明商品房资源有限。因此，房地产市场调控的重点并不是限购、限贷等行政管制手段调抑房价，应该通过增加商品房的市场投放量解决，增加投放量，就必须增加土地供应，甚至有“砖家”提出：守住18亿亩的耕地红线是一种落伍的抱残守缺的观念，应当勇于突破，方能抑制上涨的房价。房价疯涨的背后是什么？许多数据已经说明，那是房地产商和地方政府合意的推手。回到家乡，村民家家户户盖了小洋房，问之，答：无它，砖头钱而已，建筑成本一般在每平方千元左右，同样的房子，若能移栽到城市，价格至少增长40倍，地皮贵也。细析近十年城市商品房的交易价格，与其说房子在涨价，不如说是承载房子的土地在涨价。在许多城市，商品房价格构成中，建筑成本不到总价的10%。
许多地方政府提出“经营城市”的概念，这就涉及到“房屋拆迁”和“农村集体所有的土地征收”两个问题。
许多城市开展了轰轰烈烈的“旧城改造”运动，位于城市中心地带的许多老旧城区面临拆迁改造的命运。
但旧城改造是否关乎公共利益？与国防外交需要，政府主导下的教育、科学、文化、卫生、公共交通不同的是，旧城改造的公共利益属性较难判断。2011年公布施行的《国有土地上的房屋征收与补偿条例》规定的“旧城改造”的对象必须是“危房集中、基础设施落后”的旧城区，且改造必须严格依照城区规划法的有关规定组织实施。
以A市B城区的旧城改造计划为例。B城区是A市传统核心城区，具有百年以上的历史，许多有历史意义文化承载的老巷子就如那百年青石板路一样蜿蜒在B城区，B城区的主要建筑是平房或早期居民自建的二三层楼房，从边上摩天大楼的高层俯视，如同高楼群中一块凹陷的盆地，衣衫褴褛。A市政府决定引入商业财团进行战略投资，整体改造B城区。对于B城区的改造，不同职业有不同的解读。
A市政府认为：城市的土地必须得到集约利用，应该通过城市整体规划提升土地的整体价值，旧城改造改善了旧城区的环境和面貌，提升了市民生活质量。同时，旧城改造，无论是拆迁、商品房建设，还是改造后就业机会的增加，都是一项利国利民的大好事。
社区居民却强烈反对，并出现抗拒拆迁的钉子户和群体上访事件。其主要冲突在于，当地市政府虽然口口声声旧城改造计划是一项造福于民的“德政”，但在改造方案中，被拆迁的原居民房屋建筑面积计27万平方米，改造后规划项目的总建筑面积为119万平方米，大部分被设计成商业综合写字楼、商业网点和商品房，计划用于回迁安置的只有35万平方米。由于用于回迁安置的住宅都是高层带电梯建筑，公摊比例大，居民的住宅面积比起拆迁改造前并无明显改善，反而要承担物业费、二次供水供电费等成本。其次，居民发现，回迁安置房的朝向、通风、采光均较差，内部设计也极不科学，有些卧室只能放下一张床和一张桌子。
另外，拆迁补偿方案中，赔偿面积以产权证上确定面积计算，无产权部分视为违章加盖，只给象征性补偿。在补偿单价上，房屋以同地段房屋的市场均价计入使用年限折旧计价，而回迁安置房则全额计价。也就是说，居民如果选择就地回迁，要么以大换小，要么还得补给开发商差价，另一个选择就是同意安置到距B城区约5公里的安置房小区，可以同等面积换房。
居民对补偿方案十分不满，深感吃亏。在居民的计算中，房屋拆迁后，土地挂牌拍卖，所得地价远远超过拆迁补偿的费用，开发商也通过写字楼及商品房买卖获得巨大的利益。居民们认为，旧城改造，打的是公共利益的旗号，最大获益的却是政府和开发商，显失公平，土地应重新规划而获益，B城区居民有权要求参与分配土地开发的增值，有权获得更多的赔偿。
当地政府却认为，通过对老城区的整体拆迁改造，政府是从土地出让、税收增长获利，但拆迁地块增值，源于政府对于规划改造区市政的投入带来地块的整体升值，城市土地所有权归国家所有，这块蛋糕自然应归于政府，这块收益将被用于城市基础建设所需要的巨额资金，可谓取之于民、用之于民。旧城改造后，居民从平房蜗居中迁入配套厨房厕所的套房，享受管道煤气等市政设施，生活已经大有改善，不应有太多抱怨和诉求。
有居民指出，老旧平房因为设施的不配套，生活确有不便，但街坊邻居其乐融融，也是一种慢节奏的惬意生活。拆迁前，居民在自家房屋中破墙开店或在巷子中摆摊做小本生意，自有一份稳定的收入。旧城改造后，除到超市当售货员或在写字楼中从事清洁工作外，增加的就业机会主要给了外来人员，农民征地还必须考虑失地劳力的就业安置。因此，除居住安置外，政府必须考虑到拆迁给当地居民所带来的生活方式的变化，而予以适当安置或就业辅导。
二者观念的对立突显了城市拆迁中的困局，也正是土地正义的迷局所在。
风能进，雨能进，国王不能进
在国外，政府一般是不介入拆迁的，因为城市土地房产私有的原因，对公民私有财产的征收被限定在严格的公共利益范围内。旧城改造可以有，但谈判的双方是开发商和房屋业主，双方依市场规律进行，合则签约，谈不拢政府也不应介入，更不应成为开发商的帮凶或打手。曾经有一个美国拆迁钉子户的故事：梅斯菲尔德老太84岁，孤身一人住在一幢老宅中。有开发商想在这块区域建大厦，希望购得老太的房子，开发商报出超过房屋数倍的收购金额或以另一幢豪宅相换，老太始终拒绝，不愿搬离这幢她与老伴厮守一生的房子，开发商告到法庭也未得到支持。最后，开发商只能三面围着她的小房子建起凹字形的商业大楼。故事的结局是商业大楼的工程项目主管马丁和老太太成了忘年之交，一直照顾这个老人的生活。多年后，老太在自己的房子里去世了，遗嘱将房子赠予马丁。房子也终未被拆，成为当地一道奇特的风景线。
故事中，没有暴力，没有黑社会恐吓，没有公权的被滥用。
西方中有一法律谚语：风能进，雨能进，国王不能进。故事中，国王外出打猎，突遇暴雨，见森林边有一茅草屋，又破又旧，国王却不敢擅入，敲门得到主人邀请后方敢进门。法律保护私有财产，国民的房子即使破旧不堪，风雨欺凌，即使贵为国王，亦不得擅入，否则可能被法庭判定为非法侵入住宅。
再如，一些拉美国家在城市的边缘甚至中心地区有大量的棚户区，即使占据的是公共用地，除非法庭发布驱逐令，政府决不会动用警力强制拆迁或驱离，这并不仅仅是因为政客们害怕居民手中的选票，而是法治国家有这样一种价值观：迁移自由是宪法赋予人民的权利，国民有权选择在城市生活。政府不得以市政管理为由强制驱离，或许，贫民窟有碍观瞻有损国威，但既然政府无力为国民提供更体面的基本居住条件，那就应该容忍贫民窟的存在。
当然，在我们国家，占用城市公共用地搭建棚户，是不可能的，还好有城中村吸纳了大量城市的流动人口。
房价暴涨与居住公平
如果有人问：房子是用来干吗的？这是个愚蠢的问题么？自从人类走出洞穴，从栖息于树上（有巢氏）到在地面上夯土为墙，盖房子当然是为了让人居住。但是，如果一座城市中，盖了许多房子，均已售出，一到晚上黑灯瞎火的没人住，另一方面，许多在城里打工的人却买不起房子甚至租不起像样的房子，一家人挤在狭窄的出租屋中，是不是有问题？
这几年，城市商品房的价格如三伏天中的温度计，越升越高，记得几年前网络上还有一群屌丝抱团取暖发起“不购房”运动，以为可以顶死开发商，他们很快发现房价稳稳地上升，越顶越高。到最后，城市蜗居一族，要么死了购房的念想，要么聚三代人积蓄付首付，背负银行贷款月月被摁倒在地揭皮（按揭）。另一场景，新楼房在开盘数小时后即告售罄，许多房叔房婶如买大白菜一样拎着装钱的箱子现场抢房子。
我曾问过一位号称囤了数十套房子的房叔，既然您将整个楼道的房子都顺号买下来了，为什么不装修一下出租出去，物尽其用还可以有租金收入。那哥们儿以不屑的眼神回答我：装修要钱，和租客打交道还有许多麻烦事，我买房就是为了投资，每一个月，我名下的房子都在稳健的升值中，比养金母鸡还赚。还有一个原因，中国人买房子后都得重新折腾装修，毛坯房在二手房市场更好交易。
这就回答了我前面那个问题，那就是：房子盖起来是给人住的，但如果房屋被视为一种投资商品的话，里面到底有没有人住，就不重要了。
这就涉及到了“居住公平”的概念，孙中山先生在其《建国方略》中提到，民生之要旨，就是要让“耕者有其田，居者有其屋”，所以，同为国民，当许多人“上无片瓦，下无立锥之地”时，房叔房婶们却囤积房屋养苍蝇，这是不能容忍的，也不能简单地以市场经济为借口放任。
即使是老牌的资本主义国家，也不允许在居住权上出现如此的“撑死饿死”，当然，调剂的方式有许多。
一是税收杠杆。物业税是许多国家法定的税种，征收对象主要是房产、土地所有权等不动产。物业税显然对房地产价格虚高起到抑制作用，大部分国家规定人均居住多少面积以下的部分免征房产税，超额部分以其地段评估市场价格缴纳征税，豪华别墅还可能征收奢侈税，上市交易，还须缴纳所得税。如此一来，倒腾房子就无利可图了。赔本生意没人玩，当房屋回归到居住功能时，价格就回复本位。德国等许多西方国家房价长期平稳，就是这个原因。
对于空置房屋，法国、西班牙等多个国家立法对其征收高额附加税，在法国部分城市，立法规定在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。
在一些国家，法律对侵占空置房屋的行为持一种令人惊讶的容忍态度。电影《极限特工》中，中央情报局特工执行任务后回到他在巴黎的住所，他惊讶地发现，自己半年未住的房屋中住进了不速之客：一家逃难的非洲乌干达人自行入住他的住宅已经三个月。那位乌干达老人面对房主，十分热情，感谢他空置的房屋使他的家人免受风雨，并表示没有移动主人的私人物品。啼笑皆非的特工选择报警，警察告诉他，法律不允许他使用武力逼迫那户人家离开，只能向法庭申请驱逐令，这一过程一般需要六周左右的时间，而且需要好几次听证会。神通广大的特工没辙了，只能选择一边与“朴素正义观”（空房子不能被浪费）的乌干达人在同一屋檐下生活，一边执行与国家安全有关的特殊任务。
“居住公平”的理念必须靠制度设计来实现。新加坡是个寸土寸金的岛国，土地必须被集约高效利用，新加坡的建屋发展局负责圆国民“居者有其屋”的住宅梦想，这就是著名的组屋计划。目前，85%的新加坡公民住进了政府建造的“组屋”。其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁，只有15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。为了鼓励年轻人与父母同居一处共享天伦，在组屋的设计上，有三居室与一居室对门组合，平日其乐融融，一关门，又是各自不受打扰的生活。有“一碗汤”组合，年轻人和父母同住于一小区，5分钟内步行可至，平日互不打扰，但一碗代表亲情的煲汤送到时犹有余温，对选择亲情组合组屋的家庭，政府设计了许多优惠。
法律不外乎人情，信矣。
责任编辑：阮莹