擅自出卖升值的共有房屋，前女友能否追讨损失？

共同出资购房 分手后男方擅自出卖

　　郭鹏（化名）是位80后，当初从湖北老家考到北京的一所大学就读，毕业后就留在北京打拼。几年前，经亲戚介绍，郭鹏与小自己一岁的北京女孩儿沈菁（化名）相识，相恋三年后，两人到了谈婚论嫁的地步。由于没有婚房，双方约定共同出资购买一套二手房过渡一下，待有钱了再换新房。
　　2014年7月，经过多方了解，郭鹏终于看中了一处房屋，并于当月19日与房主签订了购房合同，房屋成交总价218万元，拟贷款金额81万元。
　　随后，以沈菁为甲方、郭鹏为乙方，两人于2014年8月24日签订了《婚前购房协议》：“一、双方拟购房产建筑面积91.56平方米，房产总价229.7万元（含税费、中介费及相关杂费等）。二、双方确认房屋首付款金额为1347360元，其中甲方出资673680元，占首付金额的50%，乙方出资673680元，占首付金额的50%，剩余房款共计95万元，以乙方名义办理按揭贷款方式支付，为双方的共同债务。三、房屋以乙方名义签订购房合同、贷款合同等文件并办理房产登记。四、取得房屋权属证书后，乙方将于合适时机按双方房屋首付款出资比例，将甲方登记为房屋的共有人。乙方确认，无论甲方是否登记，或因任何原因未能登记为房屋的共有人，均不影响甲方作为房屋共有人所应享有的全部合法权利，未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方的上述权利。五、无论因任何原因双方需对本房屋产权进行分割的，按照首付款出资比例进行划分。”
　　协议签订后，沈菁考虑到买房过程中，还有一些杂费需要支付，就于2014年9月4日一次性向郭鹏的账户转账72.3万元。在购买房屋过程中，郭鹏支付了房款及税费、代理费、评估费等多项杂费11万元。此外，郭鹏办理住房公积金贷款75万元，还以消费贷款的名义借贷10万元作为购房款。
　　2014年9月16日，取得房屋的所有权证后，郭鹏主持对房屋进行了装修，装修费13万元。其后，郭鹏实际占有购买的房屋并偿还贷款。
　　一切准备就绪，就等进入洞房。可谁也没有想到，2015年元旦，沈菁与郭鹏的感情出现变故，不管出于什么原因，两人终究走不到一起了，只得分手。分手后，房子的处置便成了两人唯一的问题。2015年7月，两人协商将房屋出售变现后，将卖房款按双方约定的比例分配。但因当时房产市场低迷，房价处于波动之中，沈菁提议将出售房屋的时间缓一缓，在不亏损或有盈利的前提下再卖房。而在郭鹏来看，“按目前行情，短期内盈利是不可能的。要想尽快解决问题，只能立即卖房，越早卖出去亏损越少”。两人为此僵持不下，谁也说服不了谁。
　　两个月后的2015年7月，北京的二手房价开始缓慢上涨，沈菁与郭鹏的房子也有人打听价格了。一直主张早卖房的郭鹏觉得卖房的时机已经成熟，在未告知沈菁的情况下，于9月27日与他人签订了买卖合同，将两人的房子以229.5万元的价格出手。
　　2016年4月24日，郭鹏利用购房人支付的首笔购房款，偿还了公积金贷款及利息，拿回了抵押在银行的房产证。同年5月17日，郭鹏将房屋过户到购房人的名下，购房人于次日付清了全部购房尾款。

追讨升值损失 前女友维权诉上法庭

　　2016年7月31日，郭鹏约沈菁见面，通知其房子已经卖了，可以分割卖房款了。沈菁听后非常吃惊，也极为不满：“现在房价正处于升值期，你为什么不征得我的同意就把房子卖了？而且卖的价比我们买的时候还低，你为什么即使亏本也要着急卖房？”
“房子已经卖了，说什么也没有用。”郭鹏两手一摊，继续说：“扣除所有的成本，按照双方约定的比例，应退还你62.1万元，你要不要？”见郭鹏摆出一副没得商量的架势，沈菁气不打一处来，于是愤愤地回敬道：“这本来就是我的钱，我凭什么不要？！”
　　2016年8月26日，郭鹏给沈菁转账62.1万元，并附加了一条消息：“双方共同出资购房纠纷一事至此处理完毕。”
　　在沈菁眼里，这一年多来房屋价值正处于上涨期，上涨的幅度还很大，如果等合适的时机再出手，应该可以赚回不少钱。可是，郭鹏既不通知我，也没有征得我的同意，就将房子亏本卖掉，不要说盈利了，自己还亏了10万多元，这事怎么可能就这样处理完毕了呢？于是，沈菁又找到郭鹏，要求他退还自己购房款的差额，并赔偿房屋的升值损失。
　　沈菁要求郭鹏继续退还房屋的升值损失，而郭鹏表示双方共同出资购房纠纷已经处理完毕。双方各执一词，互不相让，致使矛盾升级，无法调和。在多次交涉无果的情况下，愤怒的沈菁来到北京市昌平区人民法院，一纸民事诉状，将郭鹏推上了被告席，要求郭鹏退还购房款10.2万元，并赔偿房屋增值损失74.2万元。
　　法庭上，沈菁诉称：本人与郭鹏经亲戚介绍相识，后准备结婚。双方协商共同购房，各出资50%。2014年8月底，双方以郭鹏的名义购买了房屋，总价款229.7万元，本人出资72.3万元。因郭鹏悔婚，两人分手，均同意将共同出资购买的房屋卖掉，但因当时房价正处在低点，本人要求缓一缓再卖。两个多月后，房价开始回升，但郭鹏在未通知本人更没有征得本人同意的情况下，擅自将房屋以229.5万元的低价出卖。之后，郭鹏将所卖购房款中62.1万元支付给本人，还欠10余万元应当由郭鹏继续退还。此外，因北京市房价上涨，该房屋经评估公司评估，确定在2016年9月30日，房屋假设为毛坯房状态下，房屋的市值为365万元，再加上装修，房子的价值可达378.2万元，较购买时的价格增加了148.5万元。本人享有50%的份额，即增值部分损失为74.2万元，应当由郭鹏赔偿。
　　针对沈菁的诉求，郭鹏答辩称：首先，沈菁的意见是将卖房的时机缓一缓。本人认为当时讨论处置方案的时间是2015年7月，卖房时间是9月，已经延缓了两个月。本人并没有违背沈菁提出缓一缓的意见。其次，沈菁的意见是希望暂缓到不亏损或有盈利的时候及时出售。本人认为，2015年9月之前，全国房地产销售进入不可抗力的低迷状态。在如此严峻的情形下，在暂缓两个月后若不及时出售，有可能造成更大的损失。为止损，也为尽早给付沈菁的首付款，本人顺势而为，将房屋出售没有过错。买房总支出与卖房总收入相抵，直接损失20.4万余元，按照双方的约定，扣除各自承担10万元的亏损后，已经将沈菁的全部购房款支付完毕。2015年9月之后，沈菁没有预测房价一定会涨。如果以本案诉讼时的价格作为请求本人赔付的依据，这是不公平的。况且，沈菁提出的赔偿房屋增值款损失的请求，是侵权损害赔偿请求，是可得利益的赔付，本人的行为没有过错，不应承担赔偿责任。
　　本案审理过程中，沈菁提出对房屋在2016年9月30日的市场价值进行评估，而郭鹏要求对房屋在出卖时即2015年9月27日的市场价值进行评估。
　　2017年9月15日，评估公司出具了两份评估报告，分别载明涉案房屋在2015年9月27日的市场价值为217.23万元（不含装修），在2016年9月30日的市场价值为365.16万元（不含装修）。

何种权利被侵 法院作出判决

　　昌平法院经审理后认为,处分共有的不动产时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。另依据《婚前购房协议》约定，郭鹏只有经过沈菁的书面同意，才能处分房产。现双方在出卖涉案房屋的时间点上并未达成一致意见，在此情况下，郭鹏只能通过继续协商或依法提起诉讼的方式要求分割共有房产。郭鹏未经沈菁同意甚至未通知她本人就将涉案房屋擅自出售，显然侵犯了沈菁的合法财产权和知情权。综上，被告郭鹏侵权事实存在。
　　关于损失问题。选择合适的时间点出售房屋，是重大决策问题，要慎重考虑行事。在存在其他共有人的情况下，房屋出售必须征得占法定份额共有人的同意或符合共有人之间的约定，否则无权处分人可能要因其决策而对其他共有人承担损害赔偿的责任。根据北京市统计局公布的统计数据，郭鹏签订涉案房屋出售合同时，北京市二手房交易价格正处于缓慢上涨阶段。因此，正常情况下延迟出售比早出售所获得的收益更高。郭鹏明知其无权处分却又未经共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋，给其带来预期经济损失。郭鹏有义务对沈菁的损失进行赔偿。
　　沈菁只是提出“卖房不亏损或有盈利”的前提条件，该条件无法指向确定的时间点，其主张以2016年9月30日的市场价格作为计算损失的截止点既没有法律依据，也在事实上对郭鹏不公平。郭鹏的过错除了单方处分共有房屋外，还有长时间未披露房屋出售的事实和进展，长时间未支付给沈菁应得的价款。在房价上涨的大背景下，迟一天拿回购房款就意味着在未来购房时可能会拿出更多的金钱购买。因此，影响沈菁损失的最大因素是拿回购房款或应得卖房款的时间。综合以上分析，本院确定计算沈菁损失截止时间点为郭鹏转账给沈菁房款的时间即2016年8月26日，参考评估报告及相应时间段北京市二手房交易价格涨幅情况酌情确定为353万元（含装修）。同时为公平计，本院酌情判决郭鹏支付沈菁其可享有的预期收益的70%。
　　关于沈菁要求退还全部购房款的请求，因买房税费、装修费及公积金还贷的本金和利息实际由郭鹏支付，但这些费用都应当作为两人的共同债务共同负担。综合考虑双方的约定和各人的出资及支付的其他费用，本院确认郭鹏还应退还沈菁购房款10590元。
　　2018年2月23日，昌平法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条的规定，作出一审判决，判决郭鹏退还沈菁购房出资款10590元，并赔偿沈菁房屋增值损失43万元。
　　一审判决后，郭鹏不服，以房屋登记在自己名下，自己对房屋应享有完全的处分权；同时，在房价低迷时，以总价和购买房屋含税费总价价格相差2000多元时出售，符合不亏的条件；将房价的增值部分作为沈菁主观预期所产生的损失，既不符合侵权损害赔偿的填补原则，也不符合沈菁卖房之初不亏损的主观预期等理由向北京市第一中级人民法院提出了上诉。
　　亲爱的读者：众所周知，现今房屋的价值巨大，选择不同的时间点出售，其交易价格也存在较大差距。本案中，郭鹏擅自出售房屋，作为共有人的沈菁可以讨要房子的升值损失吗？

(答案见本期）
● 责任编辑：崔勃