分割式商铺纠纷处理，有何妙方？

分割式商铺的由来

　　分割式商铺是投资者购买享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，承诺业主获取定期、定额回报，而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔的商铺。
　　分割式商铺源于上个世纪70年代末的欧美，1994年传入国内，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，并逐渐向内地二、三线城市发展。其实质是以虚假宣传为手段，承诺定期回报为诱饵，制造火爆销售的假象，骗取投资者购买，火爆开始，萧条关门结束，商铺所有权、经营权、管理权三权分离，铺合人不合，资合心不合，开发商受益，投资者受骗，社会稳定受害。实践中产生许多问题与纠纷，给社会稳定带来巨大压力。
　　分割式商铺在我国兴起之时，恰逢国企改革、职工身份买断之际。以湖北枣阳为例，当时枣阳烟厂、金兰公司、金华公司、自行车厂等十几家国有企业陆续改制，加之央行降息，职工没有投资经验，亟待寻求投资方式。分割式商铺在枣阳有得天独厚的条件，商铺分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，在枣阳推出就迅速成为人们追捧的热点。
　　开发商将开放式卖场分割成众多小单元进行出售，目的在于以较低的投资风险和较小的投资成本来谋求投资回报的最大化，开发商投资房地产项目的自有资金有限，开发商必须广泛融资才具备开发实力，采取只租不卖的营运模式，开发商大约要数十年的成本回收期。如房地产开发商将大型商业项目分割成众多较小单元，以相对较小的成本投入需求为噱头来吸引众多中小投资者，在使自己获得较高的利润回报的同时，又实现了快速回笼资金的目的。
　　更重要的是，房地产开发商完成项目开发后，与投资者签订协议，交由管理公司进行统一经营，并与管理公司达成某种默契，收回投资成本后全身而退，无须承担任何的市场风险。同时，开发商引入了第三方经营公司对商业项目进行统一经营后，开发商只起到中介作用，开发商与承租商便在法律上分割开来，成功实现了对售后包租禁止性规定的规避。

分割式商铺纠纷此起彼伏

　　纵观全国各地分割式商铺几乎是百分之百发生纠纷。据了解，香港的高登商场是目前唯一一个商铺分割销售的成功案例，在中国其余商铺只是纠纷主体、内容、大小之分，虽有产权，但四至不清，无法独立使用，相互之间没有物理间隔墙，不同于普通商铺，没有独立空间，只能联合经营，不能单个经营，虽拥有独立产权，但不能独立使用，而投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位。纠纷起来，很难独自维权，涉及面大，各业主利益不一致，国内为数不少的分割式商铺，处于艰难维持状态，极少实现投资者的投资愿望或预期的项目，此类群体性纠纷此起彼伏，纠纷是必然的，法律关系是复杂的，处置是艰难的。
　　枣阳分割式商铺楼盘登记有十家，具体是万象城、商业大厦、金华世纪广场、九连墩聚鑫广场、百盟商贸物流园、国际商城居然之家、汇金国际、柏林阳光城、御河北岸、宜都花园，商铺面积323396.84平方米，商铺户3358户，已售出2078户，剩余1050户未售出，售出比为50%。现已有纠纷是金华世纪广场、九连墩聚鑫广场、商业大厦，其中商业大厦已关门停业，主要出现的纠纷问题包括：到期后无经营公司承租，经营公司无法足额支付租金，经营公司租金过低，开发商欠税，无法登记，投资者使用权、占有权、处置权无法独立实现，无法达成统一意见，成立公司无费用，消防设施有问题，开发公司和原承租公司人去楼空。
　　分割式商铺纠纷具有以下特点：1.主体的复杂性。开发商、业主、经营管理公司、实际承租人等各种利益主体。同时，业主往往又涉及数十户甚至数百户，人数众多。2.纠纷的突发性。分割式商铺销售、租赁、经营、管理等哪一环节、哪一时间出现问题，是无法客观预见，更是无法有效控制的，从而使得该类纠纷具有一定的突发性、不可控性。3.群体性。商铺往往被分割得极小，一楼盘往往会出售给数百位不同业主。特别是返租经营方式中业主购买的是非独立商铺的情况下，而且这种经营方式一旦产生矛盾，各业主是无法独立进行经营的，进而引起全体业主卷入该纠纷，具有群体性。4.业主内部意见的不统一性。各业主的商铺是无法独立进行经营，由于各业主的文化、意识、经营理念及投资目的不同，特别是经济承受力的不同，导致在处理纠纷中，对同一处置方案往往不能达成一致意见，影响纠纷的处理。5.处置的艰难性。涉及主体多，各主体之间的利益有时又存在冲突，法律关系复杂。使得这种方式的纠纷解决过程中，必须要求所有参与主体充分照顾其他主体的利益，各主体的内部有统一的意见。一旦形不成统一意见，将使整个经营出现问题。同时，出现问题后解决难度就更大。

分割式商铺能否登记做法不一

　　对分割式商铺各地房地产行政管理部门因依据不足，规定不明确，在准予登记与不予登记中做法不一。
　　目前，北京、南京等地对这种分割式商铺的登记开绿灯，颁发房地产权证。而上海、深圳、合肥、重庆、湖北宜昌等地房地产行政管理部门对这类商铺说“不”。
　　2004年2月，上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定：“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售。”
　　广东省深圳市规划与国土资源局也下发了《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》，规定：商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。
　　安徽省合肥市房地产管理局2005年1月规定：自即日起，凡划线分割的商场、办公楼都将禁止销售、转让。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，就是房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销售单位都必须四面有墙，有着明确、永久的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。
　　湖北省宜昌市房管局在2012年6月5日发布消息，市房管局、国土局、住建委、规划局、工商局等五部门联合出台规定，对城区包括商业、酒店、办公、养老公寓、集体宿舍在内的非住宅类项目，严禁建设分割式商铺、产权式酒店、公寓式酒店、公寓式办公和酒店式公寓。新规要求，商业、办公类建筑只能整体或整层销售，规划审批有实体墙分隔的，可以按规划审批的分隔单元销售;禁止以任何虚拟、划线分割的方式进行销售。酒店类建筑和养老公寓一律不得分层、分套(间)销售，只能项目整体转让。集体宿舍只能办理集体产权，不得销售和抵押。
　　物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。据此对建筑区分所有权的登记，应以专有部分所有权为登记确权的对象，建筑物如有专有部分则能够被确权登记，否则就不能单独确权。
　　房屋登记办法第十条规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。只有具有构造独立性和使用独立性的房屋才可以进行登记。分割式商铺仅仅是对商场面积进行分割出售，每一个商铺并没有形成独立的封闭空间，由于是整体包租，在使用过程中也很难体现独立性。
　　因此，笔者建议对分割式商铺登记应当叫停。

政府应加大对分割式商铺的监管力度

　　相对于开发商来说，分割式商铺开发具有风险小、资金回笼快的特点，这类商业地产的开发在很大程度上已经涉嫌开发商的非法集资。为了保护广大投资者的利益，维护房地产市场的稳定，政府应当严格审查分割式商铺开发项目的立项，吸取经验，停止办理分割式商铺分割的预售许可，禁止分割式商铺的分割销售。
　　对未登记的分割式商铺根据房屋登记办法第十条规定和外地经验出台规定，一律停止登记。
　　分割式商铺等类型的商业地产的经营状况不仅影响到广大商铺业主的利益，也影响到一个城市的房地产市场秩序和社会的稳定。因此，有关部门应当抓好分割式商铺的招商引资，引进具有较强的实力和专业素质的品牌公司。
　　当然，如果全体业主能够达成一致意见，成立有限责任公司，将分割式商铺折算股权，也可以以公司形式经营管理。如果全体业主不能够达成一致意见成立公司，只有依法成立业主委员会管理，根据物权法第七十五条规定可以设立业主大会，选举业主委员会，物权法第七十八条规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　总之，对于这样一个复杂的现实问题，业主应以大局为重，积极参与，统一思想，服从领导，政府部门应积极引导，综合治理，维护群众利益，确保社会稳定和经济健康发展。
　　（作者单位：湖北胜和律师事务所）

● 责任编辑：王健