变幻的房价与莫测的人心

房子卖早了，肠子悔青了！

　　老张怎么也想不到，自己年届五旬却满世界找起了后悔药。
　　老张名下有两套两居室的房产，面积都不算太大。自从女儿上大学后，老张便琢磨着卖掉其中一套凑成首付款再贷款买一套大房子，好让自己住得舒服一些。于是，老张通过房屋中介公司将自己打算出售房屋的信息刊登在网上。老张的房子大小适中，户型南北通透，小区环境优雅，而且坐落地点很好，交通便利，周围还有一所不错的小学。卖房信息刊登出来没多久，来看房的客户络绎不绝，很多看完房的客户都表达了想要购买的意愿。老张一看买家众多，自己的房子非常抢手，便在原标价的基础上又上涨了15%。但是临时涨价却不能阻挡人们买房的热情，最终，老张以158万元的价格将房屋卖给了小李，买卖双方与房屋中介公司共同签订了房屋买卖居间协议。该协议约定：协议签订后7日内小李向老张支付定金10万元，25日内支付首付款47.4万元（定金可以充抵首付款），90日内小李办理完毕按揭贷款手续并将余款支付至老张开立的房管局监管账户内。购房款全部支付至老张监管账户之日起10日内，老张将房屋交付给小李并共同办理房屋过户登记手续。协议还约定了违约责任：如小李未能依约履行付款义务，应当以欠付的当期应付款为基数，按照5%的标准向老张支付违约金；如欠付当期应付款超过30日的，老张有权解除合同且定金不予返还。如老张拒绝履行协议，应当向小李双倍返还定金并继续履行合同，给小李造成其他经济损失的还应当继续赔偿。
　　协议签订后，小李依约向老张支付了定金和首付款，并开始紧锣密鼓地办理按揭贷款手续。与此同时，老张也开始四处寻找合适的房源——不料“噩梦”就此开始了！原来，就在老张得意洋洋地自以为以高价出售了房产的同时，老张所在城市的房价已经开始悄然加速上涨。老张以为临时涨价卖了个好价钱，其实并非如此——如果老张再晚卖个把月，这套房子的价格极有可能上涨50%以上！最让老张后悔的是，按照现在的房价水平，他想要购买一套大房子的难度成倍上升——原本出售旧房的房款不但可以轻松支付首付，而且可以剩余很多资金，从而降低贷款压力，而现在卖房款却几乎全都要充抵首付款！此时此刻，老张不由得回忆起当初签订合同时的场景：“怪不得当时这小子笑得嘴都合不拢！他肯定是知道当时房价开始猛涨了！这不是坑我吗！哎哟，都怪自己当时没有再好好留意一下市场房价！这下可坏了⋯⋯”老张的肠子都要悔青了，“不行，不能就这么栽了！不管怎么地，都得想想办法！”老张下定决心不能眼睁睁地看着人民币从口袋里溜走。

房子不卖了，合同不算了？

　　就在小李办理银行按揭贷款的过程中，突然接到房屋中介公司打来的电话，告知他老张不想卖房子了！这个消息顿时让小李大惊失色。小李连忙询问老张毁约的原因，中介公司告诉他：“老张说了，房价涨得快，他的房子卖得太便宜了，这点钱没法让他改善居住条件。他还说，如果您还想买这套房子也行，就是得把价钱再涨一涨。”小李虽然很生气，但是他确实真心买这房子。在小李看来房价因素还是其次，关键是女儿再过两年就要上小学了，买这套房子的主要目的是为了能将女儿的户口迁到这房子里，以便进入旁边的小学就读。如果老张反悔不卖了，女儿上学的事情可能就要遇到麻烦了。正是基于这种考虑，小李又和老张协商了好几次，可是老张这回涨价的幅度超过了小李的承受能力，双方难以达成一致。就在双方协商的当口，小李的银行贷款也批下来了。房子如果买不成，如何善后银行贷款事宜也将成为让小李颇为头疼的问题。
　　经过慎重考虑，小李一纸诉状将老张诉至法院，要求老张继续履行房屋买卖合同，依照合同交付涉诉房屋，并配合办理房屋所有权过户登记手续。老张接到法院传票后，也针锋相对地提出：双方虽然签订了房屋买卖合同，但是尚未到房管局签订正式的网签合同，所以不具备继续履行合同的客观条件。而且，由于签订合同期间房价上涨过快，超出正常人预期，该情形应当属于订立合同时的客观情况发生重大变化，其有权要求解除合同。综上，老张要求驳回小李的诉讼请求。
　　法院经过审理认为，双方在房屋中介公司的居间下签订了房屋买卖居间协议，该协议是各方当事人真实意思表示，而且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对合同各方均有约束力。合同签订后，小李依约向老张支付了定金、首付款，并且办理了银行按揭贷款手续，老张开立的房管局二手房买卖监管账户已经收到合同剩余全部价款。双方虽然尚未在房管局正式签订网签合同，但是不影响双方买卖关系的成立和履行。双方缔约期间房价虽然上涨，但是老张亦相应提高了售价，故应当认定老张已经对房价上涨有理性预期，本案不属于订立合同时客观情况发生重大变化导致合同无法履行的情况。综合双方合同签订和履行情况，小李主张老张应继续履行合同并配合办理房屋所有权过户登记手续符合法律规定，故判决支持小李全部诉讼请求。老张不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后，驳回老张上诉，维持原判。
　　老张接到生效判决书后，两眼发黑差一点晕倒，可是木已成舟、覆水难收，又能怪谁？本案进入强制执行程序后，在执行法官的再次调解下，小李又适当地增加了一些房款，老张也配合办理了房屋所有权过户登记手续，最终本案圆满解决。

房价变幻考验着各方智慧

　　在房价上涨的大背景下，卖主拒绝继续履行房屋买卖合同或者临时加价，又或者不顾原合同而将房屋卖予其他出价更高者，这种事已经不是什么新闻了。不论是临时涨价还是咬定原合同不放，他们的行为虽然针锋相对，但内心很难说有什么本质上的差别——不过都是希望最大限度保护自己的财富罢了。我们很难对这种行为在道德上作出特别恰当的评价，因为对交易行为进行道德评判不但会使得评判标准变得个性化、无法预测，而且会使整个社会的交易活力窒息。所以，我们只能用法律的尺子来丈量在这一买一卖之中呈现出的利益纷争。
　　合同签订后，一方当事人是否可以随时要求解除合同？或者一方当事人可以在付出一定赔偿的情况下可以随时解除合同呢？这个问题涉及违约责任的承担形式问题。我国自清末以来继受大陆法系法律传统，传统上认为违约方承担违约责任的基本方式是继续履行合同，同时可以赔偿因违约给守约方造成的经济损失。除非发生法律规定的情形，否则即使当事人愿意付出一定的解约赔偿，法院也一般不会支持当事人随意解除合同的请求。但是，随着近年来英美法系对我国影响的不断加大，通过判令违约方赔偿违约造成的损失而非必须继续履行合同来救济守约方权利的理念也比较广泛地影响了司法实践。后者的主要优点在于方便执行，但是缺点则是不利于实现合同目的，毕竟有些合同价值不是简单地可以用金钱来衡量的，就像小李买房的主要目的之一是为了孩子日后入学。我国的立法和司法在秉承法律传统的基础上吸纳了英美法系的优秀经验。我国合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”司法实践普遍采取的做法则是坚持以诚信原则为基础，以实际履行为原则，结合合同履行和违约的具体情况，以损失赔偿为补充。就房屋买卖合同是否继续履行而言，法院在上述法律规定的基础上，会综合考量房地产主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，来综合确定房屋买卖合同是否具有继续履行的条件。
　　以本案为例，小李已经交付了定金、首付款，并通过银行贷款方式支付了剩余价款，履行了房屋买卖居间合同中的主要义务，取得了对涉诉房屋的物权期待权，继续履行合同不具有客观障碍，所以法院判令继续履行合同是正确的。如果小李仅仅只是签订了合同而没有进一步的履行行为，或者仅是支付了定金而未依约履行合同主要义务的，那么法院对本案的看法可能就会发生变化。
　　总之，在房价变化比较大的当下，不但考验着交易双方的市场智慧，考验着诚信精神和契约精神，更考验着立法和司法机关的法律智慧，而法律也始终不知疲倦地在买卖双方利益的天平上小心地进行着平衡。

● 责任编辑：刘瑜